Галкин В.И._диссертация-1
.pdf
161
своевременных мер по оформлению и регистрации прав на него1. Однако эта правовая позиция могла быть применена только в ограниченном круге дел, касающихся выморочного имущества, и не решала проблему в целом.
С 1 января 2020 года вступили в законную силу изменения, на основании которых ст. 302 ГК РФ была дополнена пунктом 4, согласно которому суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 ГК РФ, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в п. 1 ст. 124 ГК РФ2. На практике это значит, что публичные субъекты более не смогут истребовать жилье у добросовестных приобретателей, если оно выбыло от них помимо воли, спустя три года после утраты недвижимости.
Несмотря на то, что правоприменительные последствия этих законодательных новелл влекут, по нашему мнению, положительный эффект, основываясь на правовой позиции Конституционного Суда РФ, считаем, что дополнение ст. 302 ГК РФ пунктом 4 влечёт несколько вопросов.
Нормы ст. 302 ГК РФ регулируют правила виндикации имущества у добросовестного приобретателя. Под имуществом пункты 1-3 настоящей статьи предполагают как движимое, так и недвижимое имущество, за некоторыми изъятиями. К предмету регулирования вступившего в силу п. 4 ст. 302 ГК РФ относятся только жилые помещения. По нашему мнению, это противоречит
1 Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» // Российская газета. 04.06.2017. № 7310 (144).
2 Федеральный закон от 16.12.2019 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства РФ. 2019. N 51 (часть I). Ст. 7482.
162
согласованности правовых предписаний в системе конкретного института гражданского права. Подобное правовое регулирование лишает защиты правообладателей или добросовестных приобретателей таких объектов гражданских прав, как земельные участки, имущественные комплексы, машиноместа, а также других объектов, подпадающих под п. 1 ст. 130 ГК РФ. Как отмечает в своём заключении на законопроект о внесении изменений в ст. 302 ГК РФ Общественная палата РФ, «в настоящее время существенно возросло количество судебных споров, связанных с истребованием у граждан земельных участков, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства. Предоставление защиты только приобретателям жилых помещений создаёт убежденность в бесправности тех добросовестных приобретателей, кто стал собственником иной недвижимости»1. Более того, за скобками оставлен вопрос в отношении нежилых помещений, которые могут использоваться гражданами для проживания, однако в течение продолжительного времени не переводятся из статуса нежилых в жилые. Представляется, что круг объектов недвижимого имущества, добровольным приобретателям которых представляются гарантии на случай его виндикации по искам публичных образований, должен быть расширен на все объекты недвижимого имущества, а не только на единственные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, в том числе на недвижимое имущество.
В первом чтении проекта федерального закона 243975-7 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)» официальному докладчику от Правительства РФ В.В. Абрамченко депутат Государственной Думы задал вопрос о причинах, по которым п. 4 ст. 302 ГК РФ оставляет за рамками правового регулирования защиту добросовестных приобретателей иных
1 Заключение Общественной палаты Российской Федерации по результатам общественной экспертизы проекта федерального закона № 243975-7 «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)» от 16.10.2017г. № 6ОП- 2/2225 // Система обеспечения законодательной деятельности. [Электронный ресурс]: URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/63587-5 (дата обращения: 07 июня 2019 г.).
163
объектов гражданских прав1. Суть ответа сводилась к тому, что разработка законодательной инициативы была основана исключительно на правовой позиции Конституционного Суда РФ, воплощенной в Постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П. На наш взгляд, такой подход не является системным при разработке законодательных инициатив, не учитывает реальные практические проблемы и ущемляет интересы добросовестных приобретателей иных объектов гражданских прав, не являющихся жилыми помещениями. Подобное регулирование не решает проблему с виндикацией земельных участков, к примеру, с целевым назначением «для индивидуального жилищного строительства», которые также могут быть истребованы, лишая добросовестного приобретателя возможности пользоваться возведенным жильём.
Следует обратить внимание на применение правил о запрете виндикации по иску публичного субъекта права в случаях безвозмездного приобретения жилого помещения, которое не является единственным жильем для ответчика. Проблемы, которые вызвали необходимость принятия изменений в процедуру виндикации жилых помещений в основном сводились к одной практической ситуации. Добросовестный приобретатель, получивший безвозмездно жилье, являющееся для него единственным, после цепочки мошеннических перепродаж, по иску публично-правового образования лишался приобретенного имущества и фактически оставался без жилья, а также без средств на его срочное приобретение.
В этом вопросе следует обратить внимание на баланс интересов, которые затрагиваются в процессе правоприменения. Государство имеет свои социальные обязательства перед населением, в том числе обеспечение жильем. В каждом муниципальном образовании имеется своя очередность тех, кто принят на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В сельской местности в связи с процессами урбанизации и низкого бюджетного обеспечения жилье не строится вовсе, а имеющийся муниципальный жилой фонд не покрывает и половины принятых на учет. Существуют также льготные категории граждан,
1 [Электронный ресурс]: URL: https://video.duma.gov.ru/watch/?id=319013 (дата обращения: 11 февраля 2020г.).
164
которых государство обязалось обеспечить жильем в первую очередь. Таким образом, тот жилой фонд, который состоит на балансе публично-правового образования, имеет приоритетную ценность для удовлетворения интересов нуждающихся граждан. Если имущество выбыло из владения публичного субъекта мошенническим способом, вследствие незаконной приватизации, а для добросовестного приобретателя оно не является единственным жильем и приобретено на безвозмездной основе, считаем правильной возможность его истребования в судебном порядке, как исключение из правила п. 4 ст. 302 ГК РФ. Такой подход обеспечит интересы лиц, находящихся на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а публичный субъект получит возможность для реализации своих обязательств перед гражданами. Поэтому представляется, что в ст. 302 ГК РФ отдельным пунктом следует включить норму о возможности истребования по иску публичного образования, из владения которого имущество выбыло помимо воли, жилые помещения, не являющиеся для добросовестных приобретателей единственным жильем, при восстановлении сроков исковой давности в судебном порядке.
Федеральным законом от 16.12.2019г. N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» также внесены, на наш взгляд, важные изменения в ст. 8.1 ГК РФ, последствием которых является презумпция добросовестности лица, полагающегося на сведения реестра регистрации прав на объекты недвижимости. Публичные реестры по своей природе направлены на юридическое закрепление и подтверждение достоверности занесённых в них записей о титулах на недвижимое имущество. Цель их сводится к тому, чтобы обращающиеся к ним лица знали об управомоченности конкретного субъекта по отношению к конкретному объекту недвижимого имущества.
Если обратиться к зарубежному законодательству, то, например, Параграф 321 Всеобщего гражданского уложения Австрии указывает, что «там, где введены так называемые земельные регистры владения дворян, земельные кадастры города, поземельные книги или другие подобные им публичные реестры, законное
165
владение вещным правом на недвижимую вещь приобретается только посредством надлежащей регистрации в публичных реестрах»1. Параграф 891 Германского гражданского уложения указывает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему»2. Ещё И.А. Покровский писал, что «всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики»3.
Современные юристы также указывают, что правила ст. 8.1 ГК РФ рассчитаны на то, что лицо, добросовестно полагавшееся на данные реестра, должно получать соответствующую защиту прав в случае возникновения спора по поводу имущества4. Некоторые исследователи до реформы ст. 8.1 ГК РФ указывали на отсутствие принципа публичной достоверности в России, применительно к государственной регистрации прав на недвижимость5, с чем можно было согласиться, учитывая подход, устоявшийся в судебной практике. Российская судебная практика не шла по пути достаточности и достоверности данных, занесенных в реестр. Зачастую стороны в деле должны были доказывать, какие дополнительные меры были приняты для определения правомочий отчуждателя на продажу объекта недвижимости, чтобы быть признанным судом добросовестным приобретателем. Изменения, внесенные в ст. 8.1 ГК РФ, согласно которым приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или
1 Всеобщий гражданский кодекс Австрии от 01.06.1811 г. (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.2010г.) из информационного банка «Международное право» // СПС Консультант Плюс.
2 Гражданское уложение Германии (ГГУ) от 18.08.1896 г. (с изм. и доп. по состоянию на 31.03.2013г.) из информационного банка «Международное право» // СПС Консультант Плюс.
3 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. С. 6.
4 Демкина А. В., Бадулина Е. В. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Нотариус. 2016. № 1. С. 29.
5 См.: Бабкин С. А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. № 12. С. 12-17; Богатырев Ф. О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4. С. 37-43.
166
должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него, должны исправить эту порочную практику.
Стоит отметить, что еще до внесения указанных изменений в ст. 8.1 ГК РФ среди полномочий органа, осуществляющего государственный регистрационный учёт прав на недвижимость, была установлена законом проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 2 ч. 3 ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»1). Факт издания (принятия) акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и достоверность содержащихся в нем сведений проверяются посредством направления межведомственных запросов органом регистрации прав в орган, издавший такой акт, а подлинность нотариально удостоверенного документа и достоверность содержащихся в нем сведений – в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата (ч. 10 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Во взаимосвязи друг с другом указанные нормы должны усилить защиту прав добросовестных приобретателей.
Имеется концепция, согласно которой устойчивое состояние любой системы может быть достигнуто только путём уравновешивания противоположностей. Устойчивость целого зависит от наименьших относительных сопротивлений всех его частей во всякий момент2. Т.С. Яценко, на наш взгляд, успешно спроецировала эту теорию на частные и публичные интересы, указав, что гражданский оборот может быть устойчивым только тогда, когда «имеет место уравновешивание противоречивых частных интересов между собой, а также частных и публичных интересов таким образом, чтобы уменьшить их несогласованность»3. Соответственно, право призвано обеспечить такое равновесие, упорядочить разнонаправленные автономные интересы разных субъектов права.
1 Федеральный закон от 21 июля 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 02.08.2019 г.) // Российская газета. 2015. № 156.
2 Богданов А. А. Тектология: Всеобщая организационная наука. В 2–х кн.: Кн. 1 / под ред. И. Абалкина. М.: Экономика, 1989. С. 215-218.
3 Яценко Т. С. Указ. соч. С. 62-63.
167
Для успешного развития общества в законодательстве должны найти отражение и защиту преобладающие интересы личности и общества, а также выработан механизм обеспечения их баланса. Такое правовое регулирование можно назвать эффективным, а его структурные элементы должны быть связаны с целью правового регулирования и общеправовыми принципами1.
Поскольку вопросы соотношения интересов разрешаются законодателем непосредственно, создавая условия для достижения субъектами гражданского права сбалансированности их законных интересов, то публичные интересы изначально превалируют над частными.
Под балансом интересов сторон правоотношения предлагается понимать такое состояние правоотношения, в котором права и обязанности сторон соразмерны, а стороны имеют равные возможности для реализации своих законных интересов. По нашему мнению, баланс интересов занимает место в системе принципов гражданского права, развивает и конкретизирует принципы добросовестности, равенства, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
1 См.: Курбанов Р. А. Правовое обеспечение частных и публичных интересов: диалектика развития в российском праве. // Государство и право. 2020. № 1. С. 108-109.
168
Заключение
На основании проведенного диссертационного исследования можно сформулировать выводы и предложения, основанные на специфике соотношения частных и публичных интересов при осуществлении права собственности на недвижимое имущество.
Частные и публичные интересы в гражданском праве и применительно к осуществлению права собственности на недвижимое имущество рассмотрены в исторической ретроспективе на примере ранее действовавших актов гражданского законодательства; сформулировано понятие публичного интереса и выделены его признаки, проявляющиеся при осуществлении права собственности на недвижимое имущество; сформулировано понятие частного интереса и выделены его особенности в рамках осуществления права собственности на недвижимое имущество; выделены модели соотношения частных и публичных интересов при осуществлении права собственности на недвижимое имущество, проецируемые на конкретных судебных казусах.
Несмотря на то, что в Гражданском кодексе РФ сосредоточены преимущественно нормы частного права, законодатель включил в него и публично-правовые категории, используя словосочетания «публичные интересы», «публичные цели», «государственные интересы», «общественные интересы». Юридическая логика применения этих категории в разных институтах гражданского законодательства ничем не обоснована, то есть не дано разграничение на предмет того, почему одни нормы направлены на охрану общественных интересов, другие – на охрану государственных интересов, а третьи – на охрану иных публичных. При этом нет однозначного подхода в отношении того, какие еще интересы включены в категорию «иные публичные» помимо государственных и общественных. По результатам исследования предложено закрепить в Главе 2 ГК РФ отдельную статью, раскрывающую понятие публичных интересов в гражданском праве, следующего содержания: «Под публичными интересами в гражданском праве следует понимать интересы
169
государства и признанные им интересы общества, обеспеченные правовой охраной и защитой, носителями которых выступают Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные, муниципальные юридические лица и которые закреплены в Конституции Российской Федерации и Стратегии национальной безопасности Российской Федерации».
В целях гармонизации юридической техники и устранения неоднозначного толкования на практике необходимо в статье, раскрывающей понятие публичных интересов, указать на отграничение общественных интересов от государственных, как составляющих категории «публичные интересы», а также определить, какие интересы сосредоточены в категории «иные публичные интересы», которая используется в некоторых статьях Гражданского кодекса. Представляется, что понятием публичных интересов исчерпывающим образом охватываются только интересы государства и общества, поэтому категорию «иных публичных интересов» из норм Гражданского кодекса следует исключить.
Категория частного интереса может включать в себя такие интересы субъектов гражданского права, которые важны для самого их носителя и не представляют существенное юридическое значение для остальных субъектов ровно до того времени, пока они не будут оказывать на них негативное воздействие. В основе отграничения частных интересов от публичных состоят правовые стимулы и ограничения. Стимулирующее воздействие оказывают те правовые средства, которые связаны с диспозитивностью регулирования, свободой выбора вариантов поведения, автономией воли сторон правоотношений, созданием условий для удовлетворения интересов субъектов права и реализации ими свои субъективных прав при беспрепятственном и не стесняющем осуществлении обязанностей. Ограничивающее воздействие оказывают те правовые средства, которые имеют в основе императивность, сужение объемов субъективных прав, негативное влияние на частные интересы субъектов права.
Предлагается под частными интересами при осуществлении права собственности на недвижимое имущество понимать юридически значимые
170
интересы, отражающие потребности субъекта, проявляющиеся в беспрепятственном установлении, изменении, прекращении и защите вещных субъективных прав на недвижимое имущество и связанных с ним обязанностей, а также в получении прибыли, удовлетворении иных материальных и нематериальных потребностей.
Однако по тем причинам, что перечень различных частных интересов субъектов вещных правоотношений открыт и невозможно поименовать все частные интересы, предложенное понятие будет нести теоретическое значение и не подлежит закреплению в Гражданском кодексе.
Конфликт частных и публичных интересов при осуществлении права собственности на недвижимое имущество отражает состояние правоотношения, является разновидностью соотношения интересов в условиях дисбаланса и стимулирует поиск оптимальных способов правового регулирования отношений, связанных с правом собственности. Выделены две модели конфликта выраженные либо подавлением частного интереса со стороны публичного, либо подавлением публичного интереса со стороны частного.
Одним из эффективных способов преодоления конфликта частных и публичных интересов при осуществлении права собственности на недвижимое имущество является достижение компромисса. Он предполагает согласование и учёт позиций сторон вещного правоотношения. Положение о компромиссе частных и публичных интересов предлагается выделить в качестве принципа вещного права.
При рассмотрении вопроса о конфликте частного и публичного интереса при реализации обязанности собственника по надлежащему содержанию земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве одного из способов преодоления конфликта частных и публичных интересов предлагается предусмотреть в санкциях ч. 1, ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ наряду со штрафом альтернативную санкцию в виде предупреждения, которая будет применяться при однократном и первоначальном нарушении.