Задача 2

Компания предоставила его в аренду обществу здание на длительный срок. Однако общество ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендных платежей, вследствие чего компания была вынуждена расторгнуть договор аренды. Впоследствии компания заключила новый договор аренды на оставшийся срок с другим лицом, но на более невыгодных условиях (по более низкой ставке арендной платы). В связи с этим компания обратилась с иском к обществу с требованием о возмещении убытков, возникших из-за разницы между размером арендной платы по расторгнутому и новому договорам аренды. По мнению компании, общество, поведение которого способствовало расторжению первоначального договора аренды и заключению нового на невыгодных для компании условиях в части цены сделки, обязано возместить компании соответствующие потери.

Правомерно ли требование компании? Обоснуйте ответ ссылками на нормы права.

Решение:

По п.2 ст.610 ГК РФ: «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.».

По ст.619 ГК РФ: «По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса».

На основании данной статьи компания могла расторгнуть договор с обществом.

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшее его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы ст. 393.1 ГК РФ. Цель указанной нормы – восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

Для того, чтобы минимизировать последствия досрочного расторжения договора с первоначальным арендатором, арендодателю пришлось предпринять срочные меры для заключения нового договора на аренду освобожденных помещений. При этом у него возникли убытки в виде разницы между арендной платой по расторгнутому и замещающему договорам. В этом случае арендодатель вправе взыскать абстрактные убытки по правилам ст. 393.1 ГК РФ.

По п.1 ст.393.1 ГК РФ: «В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора».