Задача 1
Между обществом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды здания на условиях, предложенных арендодателем. По условиям договора внесение ежемесячных арендных платежей предполагалось в два этапа: первый - до 15-го числа расчетного периода - 50-ти процентов от суммы платежа; второй - до 25-го числа месяца, следующего за расчетным. Также договором предусмотрено следующее условие: «При просрочке уплаты арендных платежей компания уплачивает обществу неустойку за каждый день просрочки платежа в размере 0.5% от суммы долга за каждый день просрочки». Обязательство по внесению арендных платежей арендатор исполнил ненадлежащим образом, как в части предоплаты, так и в части окончательной суммы ежемесячного платежа. В связи с этим общество начислило компании неустойку за просрочку всех причитающихся платежей.
Не возражая против взыскания неустойки за просрочку внесения окончательной суммы ежемесячной платы, компания не согласилась с оплатой неустойки за просрочку по первому этапу расчетов, полагая, что ответственность по договору распространяется только на окончательные, а не промежуточные ежемесячные платежи. Общество, толкуя те же условия договора о неустойке, настаивало на том, что они предполагают ее начисление за просрочку уплаты любых сумм долга, как по первому, так и по второму этапу расчетов.
Кто прав? Каковы правила толкования условий договора? В чью пользу в данном случае следует истолковать условия договора о неустойке, если их толкование с помощью средств, названных в статье 431 ГК РФ, не принесет результата? Обоснуйте ответ.
Решение:
По п.1ст.614 ГК РФ: «Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)».
По п.1ст.654 ГК РФ: «Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы». В договоре арендная плата была предусмотрена.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": «Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.
Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке».
Думаю, будет права компания (арендатор), так как: «При просрочке уплаты арендных платежей компания уплачивает обществу неустойку за каждый день просрочки», то есть если компания просрочит два платежа, то тогда она должна будет платить неустойку.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Особенности толкования договоров:
Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.