Задача 1
Между Департаментом муниципальной собственности и предпринимателем Артюховым в 2017 году заключен договор купли-продажи здания магазина. Данный договор исполнен, предприниматель вступил во владение зданием, зарегистрировал право собственности на него. В 2018 году он передал данное здание в аренду обществу «Звезда». В 2019 году по иску того же Департамента договор купли-продажи признан недействительным, как заключенный с нарушением требований законодательства. Фактически, согласно иску, отчужденное здание являлось федеральной собственностью, сделка совершена работниками Департамента с превышением полномочий по подложным документам о праве муниципальной собственности на этот объект.
Вследствие признания данного договора недействительным предприниматель лишился спорного имущества, а общество – права его аренды.
Оцените ситуацию в полном объеме. Правомерно ли решение суда в данном случае? Имелись ли основания для признания договора купли-продажи недействительным по приведенным в задаче мотивам? Каковы последствия данного решения. Даже если Вы придете к выводу о незаконности решения суда, предположите, что суд все же прав и скажите, какими способами защиты собственных прав могут воспользоваться вовлеченные в конфликт владельцы здания (предприниматель и общество).
Решение:
Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.
Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, нужно заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.
П.82 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": «В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ)».
К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость.
Могут быть применены и другие последствия:
С продавца могут взыскать:
проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил;
убытки, если он не имел права продавать имущество, и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в этом случае не применяется;
неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений имущества.
Думаю, они смогли бы воспользоваться такими способами защиты прав как (ст.12 ГК РФ):
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
возмещения убытков;
взыскания неустойки;
компенсации морального вреда;
прекращения или изменения правоотношения.