590

несовершеннолетней Светланы расторгли брак в 2014 году. В квартире принадлежащей Светлане Сафоновой без ее согласия проживает Олег Сафонов, который также без согласия собственницы квартиры в 2015 г. был зарегистрирован в данном жилом помещении. Елена и Светлана в квартире не проживают, совместное хозяйство не ведется.

Олег Сафонов не оплачивает коммунальные услуги, их вынуждена оплачивать Елена Сафонова. Задолженность по алиментам на содержание дочери превышает 150000 руб.

Светлана в лице своего законного представителя - матери, обратилась в суд с иском к Олегу Сафонову о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении из квартиры.

В суде ответчик заявил, что иск подан Еленой Сафоновой с целью дальнейшей реализации спорной квартиры и обратил внимание на то, что является законным представителем Светланы, как и мать, поскольку родительских прав не лишен, и имеет равные права на представление своего ребенка. Кроме того, считает ошибочным мнение истцовой стороны о признании его бывшим членом семьи дочери.

Вопрос к задаче: Какое решение должен принять суд?

Задача № 5

ЖК «Мир» обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Владимирской области к ООО «Энергосервис» о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Владимир, ул. Куйбышева, д. 66, на нежилое помещение (пентхаус) площадью 265,8 квадратного метра (комнаты № 1 - 6), мотивировав свое требование тем, что спорный объект представляет собой общее имущество собственников многоквартирного дома. Указанные помещения были приобретены по договору купли-продажи, заключенному ответчиком и ООО «Промбизнес Плюс».

Из судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения дела следовало, что нежилые помещения (пентхаус) (комнаты № 1 - 6) не являются техническим чердаком, поскольку при осмотре помещений обнаружено отсутствие общих коммуникаций дома; в данных помещениях не проходят трубопроводы системы отопления, так как они расположены за стеной помещений; электроснабжение чердака также не проходит через спорное помещение, которое запитано от своего электрощита; машинное отделение и тамбур лифта являются отдельными помещениями и проход к ним согласно проекту должен осуществляться через запасные лестницы по чердаку дома; отдельный доступ к оборудованию и инженерным коммуникациям имеется.

Вопросы к задаче:

1.Какие помещения относятся к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома?

2.Какое решение примет суд?

21

Задание № 1

Составьте схему оснований и способов приобретения права собственности на жилое помещение.

Задание № 2

Укажите особенности проведения приватизации жилого помещения с участием несовершеннолетних. До какой даты продлена приватизация в настоящее время?

Задание № 3

Перечислите, кто может быть владельцем специального счета, денежные средства которого предназначены для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Какой вариант, по Вашему мнению, наиболее целесообразен для собственников? Обоснуйте свой ответ.

ПРИМЕРНЫЕ ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ТЕМЕ № 3

1.В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи собственника:

1.Сохраняется

2.Сохраняется в течение 5 лет

3.Сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи

4.Не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи

2.Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию при изъятии земельного участка, на котором оно расположено для государственных или муниципальных нужд направляется:

1.Уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение для государственных или муниципальных нужд

2.Проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

3.Возмещение за жилое помещение

4.Уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение для государственных или муниципальных нужд и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

3.Члены семьи собственника несут по обязательствам из пользования его жилым помещением:

1.Долевую ответственность, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи

2.Солидарную ответственность, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи

3.Субсидиарную ответственность

4.Долевую ответственность

22

4.Право собственности на жилое помещение у граждан возникает в случае:

1.Заключения договора социального найма

2.В случае выплаты 50% пая в ЖК или ЖСК

3.В случае заключения договора ренты

4.В случае деприватизации жилого помещения

5.Собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе:

1.Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

2.Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

3.Владеть и пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме

4.Совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение

Тематика докладов, сообщений и рефератов

1.Многоквартирный дом как объект правового регулирования Жилищного кодекса РФ.

2.Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

3.Государственные жилищные сертификаты в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 - 2020 годы для сотрудников органов внутренних дел.

4.Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и коммунальной квартире: порядок определения и приобретения.

Тема № 4. Товарищество собственников недвижимости. Управление многоквартирными домами

Вопросы к занятию:

1.Понятие товарищества собственников недвижимости, порядок создания и органы управления.

2.Правовое положение членов товарищества собственников недвижимости.

3.Реорганизация и ликвидация товарищества собственников недвижимости.

4.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

5.Способы управления многоквартирным домом.

6.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги: структура, порядок внесения, размер. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

23

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ ПОДГОТОВКИ К ЗАНЯТИЮ

При подготовке к данной теме следует обратить особое внимание на категориальный аппарат. Обучаемые должны знать, что понятие «товарищество собственников недвижимости» (ТСН) появилось с 01.09.2014 г. как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций и представляет собой добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в многоквартирном доме) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.

Необходимо обратить внимание на то, что с появлением с 01.09.2014 г. новой организационно-правовой формы юридических лиц - ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Вместе с тем учредительные документы, а также наименования ТСЖ, созданных до 01.09.2014 г., должны быть приведены в соответствие с действующими нормами ГК РФ (регулирующими деятельность ТСН) при первом изменении учредительных документов таких ТСЖ.

Далее, в ходе изучения темы, используя нормы ГК РФ о юридических лицах слушателям следует уяснить особенности создания, реорганизации и ликвидации ТСН.

Необходимо знать способы управления многоквартирным домом, а также структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом последних изменений жилищного законодательства.

Кроме задач слушателям необходимо также в письменной форме выполнить задания.

Контрольные вопросы для самостоятельной подготовки к занятию

1.Какой документ подтверждает право товарищества собственников недвижимости на организацию собственного домоуправления и кем он выдается?

2.Какой способ управления многоквартирным домом является преобладающим на практике и почему?

3.Обоснуйте выгоду для гражданина при оплате коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учета.

4.Когда в течение 2018 г. в соответствии с законодательством предусмотрено повышение тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг?

24

Задача № 1

Дом по улице Мясницкой в г. Владимире находится в собственности товарищества собственников жилья. Жильцы последнего этажа решили закрыть лестницу, ведущую на их этаж, дверью, а также установить дверь при выходе из лифта. Дом одноподъездный, выход на крышу осуществляется только через последний этаж.

Вопрос к задаче: Разрешат ли жителям этого этажа произвести такое переоборудование жилья?

Задача № 2

Гражданка Сидорова приобрела жилплощадь в многоквартирном доме и вскоре узнала, что вместе с квартирой она приобрела членство в товариществе собственников недвижимости «Нева». В момент приобретения помещения ее об этом никто не предупредил. Поэтому она обратилась в суд и потребовала взыскать с «Невы» те платежи, которые она вынуждена была выплачивать как член товарищества.

Вопросы к задаче: Какое решение вынесет суд? Совершает ли правонарушение собственник, отказываясь от вступления в товарищество собственников жилья?

Задача № 3

На первом этаже многоквартирного жилого дома, в котором создано товарищество собственников жилья и где располагается офис частной компании «Флайрост», произошел взрыв, в результате чего была повреждена лифтовая шахта.

Актом межведомственной комиссии, утвержденной администрацией округа, было установлено, что лифтовая шахта находится в аварийном состоянии и грозит обвалом, так как перекрытия второго этажа были существенно повреждены.

Жители дома обратились в дирекцию единого заказчика с требованием произвести вынужденный ремонт, на что был получен отказ. Дело было направлено в суд.

Вопрос к задаче: За чей счет должен быть произведен ремонт подъезда, если установлено, что разрушения произошли вследствие противоправных действий третьих лиц, личность которых установить не удалось?

Задача № 4

Всвязи с имеющейся годичной задолженностью по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги семья Денисовых из трех человек (муж, жена и 8-летний сын) по решению суда подлежала выселению из двухкомнатной квартиры, занимаемой ими по договору социального найма.

Вкассационной жалобе Денисов указал, что при рассмотрении спора суд не принял во внимание обстоятельства, вследствие которых образовалась задолженность, а именно тяжелое материальное положение семьи. Сам

25

Денисов является инвалидом 2 группы и в течение последнего года не работает. Его жена работает уборщицей в общеобразовательной школе и ее заработка не хватает на содержание семьи.

Денисов также считал, что предоставленная его семье комната в общежитии площадью 20 кв.м не отвечает требованиям, установленным жилищным законодательством. В случае, если решение о выселении его семьи будет оставлено в силе, его семье должна быть предоставлена отдельная благоустроенная квартира меньшей площади чем занимаемая ими в настоящее время.

Вопрос к задаче: Решите спор.

Задача № 5

Жилищно-эксплуатационная организация обратилась с иском к Калмыкову о взыскании задолженности в сумме 8373 руб. 74 коп. по оплате жилья и коммунальных услуг за 4 месяца, истекшие с момента предоставления Калмыкову на семью из двух человек 2-комнатной квартиры.

Калмыков иск не признал и предъявил встречный иск о зачете произведенных им затрат на ремонт и приобретение оборудования, необходимого для проживания в квартире, на общую сумму 47 539 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и за коммунальные услуги. В обоснование иска он пояснил, что в предоставленной ему квартире ранее находился опорный пункт полиции.

Вмомент вселения Калмыковых в квартиру она пребывала в антисанитарном состоянии: были загрязнены стены и потолок, оборваны обои, отсутствовали газовая плита, мойка на кухне, умывальник и ванна в ванной комнате.

Вкачестве доказательства проведенного ремонта Калмыков предоставил товарные чеки, подтверждающие его расходы на приобретение необходимого сантехнического оборудования и материалов (краски, обоев, клея и пр.).

Мировой судья удовлетворил иск жилищно-эксплуатационной организации и отказал Калмыкову в удовлетворении встречного иска на том основании, что выполненный Калмыковым ремонт является текущим, проведение которого возложено на нанимателя.

Вопрос к задаче: Правильное ли решение принял судья?

Задача № 6

Гражданке Ивановой на праве собственности принадлежит квартира в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСН «Чайка».

20.03.2017 г. в результате таяния снега на крыше дома произошла протечка воды, в результате которой в квартире Ивановой на потолке в гостиной комнате и кухне отслоились обои, на двух стенах в гостиной и на одной стене кухни отслоились обои, на одной стене кухни отвалилась керамическая плитка. На полу под линолеумом произошла деформация ДСП. На неоднократные обращения в ТСН она получала отказы мотивированные отсутствием денежных средств.

26

Иванова обратилась в суд с иском к ТСН о возмещении ущерба, причиненного в результате пролития квартиры. ТСН в суде заявило, что не является виновником пролития, указало на фактический износ, поскольку длительное время в квартире истца не выполнялся ремонт.

Вопрос к задаче: Какое решение вынесет суд?

Задание № 1

Поясните, как соотносятся между собой Товарищество собственников недвижимости и Товарищество собственников жилья в связи с вступлением в силу с 1 сентября 2014 г. изменений в ГК РФ, внесенных Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ.

Задание № 2

Составьте перечень лицензионных требований для получения лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Задание № 3

Перечислите, с какими документами имеют право ознакомиться члены ТСН и не являющиеся членами ТСН собственники помещений в многоквартирном доме со ссылкой на соответствующую статью ЖК РФ.

Задание № 4

Укажите особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы, введенной в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».

Задание № 5

Составьте доверенность на голосование на общем собрании собственников многоквартирного дома с указанием необходимых для этого сведений.

Задание № 6

Подготовьте протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с указанием необходимых для этого сведений.

Задание № 7

Составьте заявление о предоставлении субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг с указанием необходимых для этого сведений.

27

ПРИМЕРНЫЕ ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ТЕМЕ № 4 1. Число членов ТСН, создавших товарищество, должно превышать:

1.25% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

2.50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

3.30% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

4.51% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

2. Товарищество собственников недвижимости – это:

1.Коммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения в пределах установленных законодательством общим имуществом в многоквартирном доме

2.Некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, общим имуществом в многоквартирном доме

3.Некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения в пределах установленных законодательством общим имуществом в многоквартирном доме

4.Коммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и распоряжения в пределах установленных законодательством общим имуществом в многоквартирном доме

3.Срок деятельности ТСН:

1.Разумный

2.10 лет

3.Без ограничения, если иное не предусмотрено уставом ТСН

4.Ограниченный, если иное не предусмотрено уставом ТСН

4. Собственники помещений в многоквартирном доме могут создать:

1.2 ТСН

2.3 ТСН

3.неограниченное количество ТСН

4.1 ТСН

28

5. Если в многоквартирном доме создано ТСН лица приобретающие помещения в этом доме:

1.Обязаны стать членами товарищества до возникновения права собственности

2.Вправе стать членами товарищества после возникновения права собственности

3.Вправе стать членами товарищества до возникновения права собственности

4.Обязаны стать членами товарищества после возникновения права собственности

Тематика для докладов, сообщений и рефератов:

1.Договор управления многоквартирным домом: условия и содержание.

2.Высший орган управления товариществом собственников недвижимости, порядок его деятельности и компетенция.

3.Хозяйственная деятельность товарищества собственников недвижимости.

4.Порядок лицензирования предпринимательской деятельности организаций по управлению многоквартирным домом.

5.Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

Тема № 5. Наем жилого помещения

Вопросы к занятию:

1.Порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений для проживания на основе договора социального найма.

2.Очередность предоставления гражданам жилых помещений. Понятия «норма предоставления» и «учетная норма площади жилого помещения».

3.Договор социального найма жилого помещения: предмет, стороны, права и обязанности нанимателя и членов его семьи, плата за наем и коммунальные услуги.

4.Особенности изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

5.Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: понятие и особенности. Наемные дома.

6.Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны, срок и форма. Изменение и прекращение договора коммерческого найма.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ ПОДГОТОВКИ К ЗАНЯТИЮ

Приступая к изучению темы, в первую очередь следует рассмотреть на основе норм Жилищного кодекса РФ порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений в случае заключения договора социального найма жилого помещения. При этом следует учитывать особенности

29

регионального жилищно-правового регулирования, например, используя нормы Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

Далее обучаемым следует обратить внимание на понятие и особенности договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, при этом необходимо четко разделять данные договоры, учитывая, что специальный субъектный состав как на стороне нанимателя (нуждающегося в улучшении жилищных условий и ограниченного в доходах, но не признанного малоимущим), так и на стороне наймодателя сближает последний с договором социального найма.

В заключении обучаемые должны изучить договор коммерческого найма жилого помещения, уделив при этом внимание проблемам его правового регулирования, в частности, отсутствием в законодательстве термина «коммерческий наем жилого помещения», который разработан исключительно в теории и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.

Кроме задач слушателям необходимо также в письменной форме выполнить задания.

Контрольные вопросы для самостоятельной подготовки к занятию

1.Выявите отличия понятий «норма предоставления» и «учетная норма».

2.Основания постановки и снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

3.Особенности оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма.

4.На основе анализа действующих нормативных правовых актов составьте сравнительную таблицу договоров социального и коммерческого найма жилого помещения.

5.Сравните правовое положение членов семьи нанимателя в договоре социального найма и лиц, проживающих с нанимателем в договоре коммерческого найма.

Задача № 1

Иванов А.А. погиб в результате несчастного случая на производстве. В очереди на улучшение жилищных условий он состоял на заводе в течение 8 лет.

Вопрос к задаче: Вправе ли администрация завода исключить его жену и их детей из числа очередников?

Задача № 2

Супруги Серовы - коренные москвичи 13 лет стояли в очереди на улучшение жилищных условий. В 2017 году муж унаследовал квартиру своих родителей.

Вопрос к задаче: Как это обстоятельство может отразиться при предоставлении новой квартиры?

30