Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости по формуле

Стоимость недвижимого имущества =

=Текущая стоимость периодического потока дохода +

+Текущая стоимость реверсии.

Пример 7

Определите текущую стоимость недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, если инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта составляет 11%.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определите расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения, если текущий ремонт, требую-

43

щийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10 000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения ‒ 3 года.

Задание 2. Определите ставку или норму возврата капитала по методу Ринга и Инвуда, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции ‒ 12%.

Задание 3. Определите ставку капитализации Rk по методу Инвуда, если требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих 5 лет и составит 40%.

Задание 4. Оцените текущую стоимость облигации нарицательной стоимостью 200 000 руб. (номинал (N) = 200 000 руб.), купонной ставкой С = 15% годовых (С = 30 000 руб от N = 200 000 руб.) и сро-

2.3. Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса

Метод компании аналога (метод рынка капитала) – основан на ценах, сформированных на открытом фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ открытого типа.

44

Метод сделок (метод продаж) ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо на контрольный пакет.

Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений) основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях. Они выводятся на основе данных о продажах компаний в этих отраслях.

Основные этапы оценки компании методами компании аналога

2.Структура отчета о прибылях и убытках.

3.Сравнительный анализ коэффициентов.

Расчет рыночных мультипликаторов:

Мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акцией и финансовой базой.

Типы денежных мультипликаторов:

Интервальные мультипликаторы:

• цена / прибыль (P/E, P/EBT);

45

•цена / денежный поток (P/CF);

•цена / дивидендные выплаты;

•цена / выручка от реализации (P/Sal);

•цена / физический объем. Моментные мультипликаторы:

- цена / балансовая стоимость (P/BV);

- цена / чистая стоимость активов (P/A).

Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности

является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

1)метод компании-аналога (или методИрынка капитала);

2)метод сделок (или метод продажД), при котором используются мультипликаторы – это соотношение между ценой и финансовыми показателями;

3)метод отраслевых коэффициентовА.получило в последнем фбнансовом году чистую прибыль в размереПри сравнительном подходе используются три основных мето-

100 тыс. руб. Анал ит к располагает достоверной информацией о том, что недавно былаСпродана сходная компания за 3 000 тыс. руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 тыс. руб.

Решение: 1) рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной цены и чистой прибыли: 3 000/300 = 10 тыс. руб.

2)определим стоимость оцениваемой компании:

100 • 10 = 1 000 тыс. руб.

Пример 2

Определите итоговую величину стоимости предприятия с использованием мультипликаторов, приведенных в табличной форме

(табл. 20).

Решение:

Взвешивание предварительной величины стоимости.

46

Пример 3

Вычислите для компании-аналога «Салют» возможные виды мультипликаторов «Цена/прибыль» и «Цена/денежный поток». Расчеты проведите, исходя из цены одной акции и собственного капитала

Решение: 1) рыночная цена одной акции 100 руб., а цена собственного капитала в целом: 250 000 шт. • 100 руб. = 25 000 000 руб.

2) валовая прибыль: выручка ‒ затраты = 500 000 ‒ 400 000 = = 100 000 руб.

3) выплата процентов ‒ 30 000 руб., а прибыль до налогообложения:

100 000 руб. ‒ 30 000руб. = 70 000 руб.;

4) принимая ставку налога на прибыль до налогообложения 30% от 70 000 руб. ‒ это 21 000 руб., чистая прибыль составит:

70 000 ‒ 21 000 = 49 000 руб.

5)мультипликатор «Цена/прибыль» составит:

—для одной акции: 100 руб. : 49 000 руб. = 0,002 руб.;

—для собственного капитала в целом: 25000 000 руб. : 49 000 руб. = =510 руб.;

47

ной стоимости не всего предприятия, не всех 100% его акций, а лишь пакета (пая).

Под контрольным (мажоритарным) пакетом подразумевается владение более 50% акций предприятия, дающих владельцу право полного контроля над компанией. Но на практике, если акции компании распылены, этот процент может быть значительно меньшим.

Неконтрольный (миноритарный) пакет определяет владение менее 50% акций предприятия.

Большинство методов оценки позволяют учесть степень контроля. Премия за контроль ‒ стоимостное выражение преимущества,

связанного с владением контрольным пакетом акций, дающим дополнительные возможности контроля над предприятием по сравнению с

уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета, рассчитанной из общей стоимости пакета акций предприятия, за счет ее неконтрольного характера.

дартный подход к оценке пакетов акцийДзаключается в определении сначала стоимости предприятия в целом, а затем ее части, соответст-

Оценка пакета акций с учетом премий и скидок. Владелец паке-

та акций является собственником части предприятия, поэтому стан-

Определите стоимость 60% пакета акций, если стоимость предприятия в целом составляет 53 550 тыс. руб. Решение: стоимость пакета 60 % акций составит:

53550 • 60 % = 32 130 тыс. руб.

Стандартный подход к оценке неконтрольного пакета акций включает этапы:

1)определение стоимости предприятия в целом;

2)деление полученной величины стоимости предприятия в целом на общее число выпущенных и находящихся в обращении акций,

врезультате чего получается базовая стоимость акции;

3)определение стоимости акции вычитанием из базовой стоимости акции скидки за неконтрольный характер;

49

торая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Земельный участок оценивается с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

Применение доходного подхода к оценке земельных участков.

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: ожидания, наиболее эффективного использования и замещения. Доходный подход при оценке

определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель ‒ умножением на срок капитализации. Под сроком капитализации пони-

Под арендой понимают предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата ‒ это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком.

Годовая арендная плата может быть рассчитана по формуле

А = Аб • Кд • Кр • S,

где Аб ‒ базовая ставка арендной платы за один квадратный метр; Кд ‒ коэффициент вида деятельности арендатора; Кр ‒ коэффициент ком-

51

мерческой ценности месторасположения земельного участка; S ‒ площадь земельного участка.

Пример 7.

Определите стоимость земли методом капитализации доходов, если земельный участок, приспособленный под пасеку, приносит доход 50 000 руб. в месяц, а установленная ставка капитализации ‒ 16%.

Решение: стоимость земли составит: 50 000 : 0,16 = 312 500 руб. Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на зе-

мельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

пять колонок. Капитальные вложения на однуИколонку составляют 35 400 руб., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции ‒ 16%, срок ее эко-

Пример 8.

Необходимо определить стоимость земельного участка, предос-

номической жизни ‒ 9 лет. нализ эксплуатацииД действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следую-

тавляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на

щие данные: в течение часа с однойАколонки в среднем в сутки (24 ч) продают 28 л бенз на; средн й доход от продажи 1 л бензина состав-

1) определяемСстоимость строительства АЗС:

35 400 • 5 = 177 000 руб.;

2) находим ставку капитализации для сооружений:

16% + (100% : 9) = 27,11%;

3)вычисляем чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

177 000 • 0,2711 = 47 984,7 руб.;

4)рассчитываем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

5 колонок • 300 дней • 24 ч • 28 л • 0,06 руб. = 60 480 руб.;

5)находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

60 480 – 47 984,7 = 12 495,3 руб.;

52