Задание 15. Рассчитать ставку дисконтирования для всего инвестированного капитала на основе следующих данных: доходность по российским гособлигациям – 8%; риск, связанный с управлением компанией – 4%; риск, связанный со структурой капитала – 2,5%; риск, связанный с доходностью и рентабельностью – 3,5%; риск, связанный с территориальной и товарной диверсификацией – 3%; риск, связанный с диверсификацией клиентуры – 2,5%; риск, за размер компании – 4%; стоимость кредита – 12%; доля собственных средств

– 80%.

Вопросы и задания для самоконтроля

1.Перечислите методы оценки доходного подхода.

2.В какой последовательности проводится расчет денежного потока для собственного капитала и для всегоИинвестированного капитала?

3.Раскройте понятие ставки дисконтирования.

4.Какие модели расчета ставкиДдисконтирования вам известны?

5.В какой модели используется коэффициент β?

6.Определите содержаниеАдоходного подхода к оценке стоимости бизнеса (предприятия). Обозначьте основные положения доходного подхода. б

7.Определите содержание метода капитализации дохода.

8.Определитеисодержание метода дисконтирования денежных потоков.

9.ОпределитеСсодержан е метода дисконтирования денежных потоков: выбор модели денежного потока.

10.Определите содержание метода дисконтирования денежных потоков: опишите способ расчета величины стоимости в постпрогнозный период и реверсии. Опишите модель Гордона ее содержание

иусловия применения.

11.Определите содержание метода дисконтирования денежных потоков: опишите способ расчета текущей стоимости будущих денежных потоков и реверсии.

12.Назовите способы определения ставок дисконтирования.

13.Как происходит прогнозирование доходов в оценке бизнеса?

2.2. Затратный подход в оценке стоимости предприятия

При затратном (имущественном) подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия с учетом понесенных из-

38

годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет ра-

вен 352,58 руб. (т. е. 314,82 ‒ 100%, а 12% ‒ 37,7772; тогда 314,82+37,777 2 = 352,58).

Вконце третьего года ‒ 352,58 долл. ‒ 100%, а 12% ‒ 42,3096,

тогда 352,58 + 42,309 6 = 394,89 руб.

Вконце четвертого ‒ 442,28 руб.

Вконце пятого ‒ 495,41 руб.

Втечение пяти лет вся основная сумма в размере 2 000 руб. будет возвращена.

5) в начале второго года остаток основной суммы будет составлять: 2 000 ‒ 314,82 = 1 685,18 ‒ 100%, соответственно начисленный процент будет 12% ‒ 202,22 руб.

В начале четвертого года: сумма937,72 ‒ 100%, а 12% ‒ 112,53 руб. В начале пятого года: сумма 495,44 ‒ 100%, а 12% ‒ 59,4 руб.

6) коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда воз-

Пример 5

Определите ставку капитализации по методу Хоскольда (его используют в случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероят-

41

ным осуществление реинвестирования по той же ставке, поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке). Условия инвестирования: инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12‒процентный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение: 1) используя таблицу шести функций сложного процента для 6% и периода 5 лет, норма возврата будет равна 0,17740.

2) ставка капитализации рассчитывается по формуле

Rk = 0,12 + 0,17740 = 0,2974.

Существует еще один метод определения ставки капитализации ‒ метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива V составит:

оцениваемой. Она показываетб,Ачто сопоставимая недвижимость продана за 325 000 руб.,иа ЧОД составил 30 000 руб.

Решение: 1) спользуя формулу, найдем ставку капитализации:

стоимость недвижимогоС имущества посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на ставку капитализации (результат пятого этапа):

Rk = ЧОД / V = 30 000/325 000 = 0,09 руб.

Метод капитализации доходов. На данном этапе определяется

V = ЧОД / Rk.

Это был метод капитализации в доходном подходе к оценке недвижимости, а теперь рассмотрим в доходном подходе оценки недвижимости метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков. Этот метод при-

меняется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

42