Глава 4

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

В современных условиях интеграции бизнеса обычной и до­вольно распространенной формой его ведения стали компании, извлекающие экономические выгоды от вложения средств в дея­тельность других компаний (путем приобретения акций, долей в уставном капитале других компаний, создания совместных про­изводств без участия в капитале, предоставление активов в пользо­вание другим компаниям и др.). Подобные операции, наряду с перспективами достижения определенных финансовых результа­тов, дают возможность установления взаимовыгодных корпора­тивных отношений, позволяют инвестору в отдельных случаях влиять на деятельность компании — объекта инвестиций. Учет инвестиций, произведенных для контроля или существенного влияния, отличается от учета финансовых вложений, произведен­ных с единственной целью — получить дополнительный доход; в основе такого различия — характер взаимоотношений между компанией-инвестором и компанией — объектом инвестиций.

В системе международных стандартов финансовой отчетнос­ти имеется ряд стандартов, посвященных порядку учета инвесто­ром и отражения в финансовой отчетности разного рода инвес­тиций. К ним относятся МСФО 3 «Объединение бизнеса», МСФО 27 «Консолидированная и индивидуальная финансовая отчетность», МСФО 28 «Учет инвестиций в ассоциированные ком­пании», МСФО 31 «Финансовая отчетность об участии в совмест­ной деятельности», МСФО 32 «Финансовые инструменты: рас­крытие и представление информации», МСФО 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка», МСФО 40 «Инвестиции в не­движимость» и др.

4.1. Инвестиционная собственность

(МСФО 40 «Инвестиции в недвижимость»)

Инвестиционная собственность — это имущество компании (зе­мельные участки, здания, часть здания, земля и здание), находя-щееся в распоряжении самой компании (владельца) или аренда­тора (в случае финансовой аренды), предназначенное для полу­чения либо дохода от аренды (ренты), либо выгод в связи с по­вышением стоимости капитала, либо того и другого.

К инвестиционной собственности относятся объекты недви­жимости, приобретенные не для использования в ходе обычной (производственной, торговой и т.п.) деятельности предприятия и не для продажи в рамках обычной торговой деятельности, а в ка­честве объекта инвестиций для целей получения инвестиционного дохода. Так, офисное здание, приобретенное для размещения пер­сонала самой компании или в целях последующей продажи риэл­торской фирмой, не является инвестиционной собственностью. Если же здание приобретено с целью сдачи его площадей в арен­ду, то его следует классифицировать как объект инвестиционной собственности. Или, например, компания владеет участком зем­ли, на котором планирует построить офисное здание и затем сда­вать его в аренду. В этом случае объект станет инвестиционной собственностью по завершении строительства. Если компания в целях увеличения доходов от сдаваемого в аренду здания решила его переоборудовать, то во время проведения необходимых для этого работ оно также будет учитываться в качестве инвестици­онной собственности.

К инвестиционной собственности не относятся средства:

• используемые в производстве, поставках товаров, продук­ции, работ, услуг или в административных целях;

• предназначенные для продажи в ходе обычной коммерчес­кой деятельности.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности

Объект инвестиционной собственности первоначально оцени­вается по затратам на его приобретение. Стоимость инвестицион­ной собственности включает цену покупки и все напрямую свя­занные с приобретением расходы.

Последующие затраты на инвестиционную собственность

Последующие затраты на инвестиционную собственность при­знаются в отчете о прибылях и убытках по мере их осуществле­ния, за исключением случаев, когда:

• существует вероятность получения компанией в будущем больших экономических выгод, чем было рассчитано пер­воначально;

• затраты могут быть достоверно оценены и отнесены на кон­кретный объект инвестиционной собственности.

Например, компания не должна включать расходы на ремонт и текущую эксплуатацию здания, сдаваемого в аренду, в стоимость инвестиционной собственности. По мере возникновения подобные расходы следует отражать в отчете о прибылях. Вместе с тем часть затрат может быть включена в стоимость объекта инвестиционной собственности (например, затраты, возникшие в связи с произве­денной во время ремонта заменой внутренних стен здания). Ком­пания признает затраты на замену конструктивных элементов объекта инвестиционной собственности в момент их возникнове­ния. Стоимость замененных элементов списывается с баланса.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности

Последующая оценка объекта инвестиционной собственнос­ти зависит от выбора компанией одной из двух моделей учетной политики:

1) модель учета по справедливой стоимости, которая должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, дей­ствующие по состоянию на отчетную дату, а не на дату в прошлом или будущем.

Использование этой модели означает:

• отражение всех объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев;

• признание прибыли или убытка от изменения справедливой стоимости в отчете о прибылях и убытках того периода, в котором они возникли;

2) модель учета по первоначальной стоимости (фактическим ценам) приобретения. Ее применение означает:

• отражение всех объектов инвестиционной собственности по первоначальной стоимости (за вычетом накопленной амор-

; тизации и накопленных убытков от обесценения активов),

\ используя порядок МСФО 16;

• раскрытие компанией информации о справедливой стоимо­сти своей инвестиционной собственности.

Предпочтителен учет по справедливой стоимости. МСФО 40 предписывает определять справедливую стоимость инвестицион­ной собственности для бухгалтерской оценки или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам). Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию.

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство) компания, кото­рая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объек­ты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Справедливой является стоимость инвестиционной собствен­ности, установленная в сделке между осведомленными, желающи­ми совершить такую сделку, независимыми сторонами. Справед­ливая стоимость объекта инвестиционной собственности опреде-^ ляется без учета расходов, возникающих при его продаже. Она отражает рыночные цены по состоянию на отчетную дату. По­скольку рыночные условия могут меняться, сумма, представлен­ная в качестве справедливой стоимости, также подлежит измене­нию. Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестицион­ной собственностью на рынке проводятся реже или если рыноч­ные цены на аналогичную собственность становятся менее устой­чивыми.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности от­ражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономичес­ки обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду. Как уже отмечалось, определение справедливой стоимости относится к «осведомленным сторонам». Это означает, что поку­патель и продавец имеют информацию, включающую:

• технические характеристики объекта инвестиционной соб­ственности;

• существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта;

• рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.

Предполагается, что осведомленный покупатель не будет по­купать объект по цене выше рыночной, а продавец не находится под давлением и не стремится продать его по любой цене, но го­тов осуществить продажу по разумной рыночной цене. В исклю­чительных случаях справедливая стоимость объекта собственнос­ти не может быть надежно определена. Это случается при отсут­ствии на активном рынке данного вида инвестиционной собственности.

МСФО разделяет понятия «справедливая стоимость» и «сто­имость использования объекта инвестиционной собственности». Стоимость использования отражает расчеты компании относи­тельно стоимости объекта инвестиционной собственности, кото­рые не могут применяться при наличии открытого рынка.

В редких случаях невозможно достоверно определить справед­ливую стоимость инвестиционной собственности (например, ког­да сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки _f а альтернативная оценка справедливой стоимости, основан­ная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств, отсутствует). В этом случае согласно МСФО 16 инвести­ционную собственность следует учитывать по фактическим за­тратам на приобретение до момента ее выбытия. При этом пред­полагается, что ликвидационная стоимость инвестиционной соб­ственности равна нулю, а объект инвестиционной собственности амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

Перевод актива в категорию «инвестиционная собственность» или исключение из нее (переклассификация актива) возможны лишь при изменении назначения его использования, подтвержденного следующими событиями:

• начало использования собственности самим владельцем (пе­ревод объекта из инвестиционной собственности в собствен­ность, используемую для собственных нужд);

• начало подготовки к продаже (перевод объекта из инвести­ционной собственности в запасы);

• окончание использования самим владельцем (перевод объекта из собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность);

• начало сдачи в операционную аренду (перевод объекта из за­пасов в инвестиционную собственность);

• окончание строительства или реконструкции (перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строи­тельства или реконструкции (МСФО 16), в инвестиционную собственность).

Если компания ведет учет по фактической стоимости приоб­ретения (строительства), переводы объектов из инвестиционной собственности в другую категорию (используемую для собствен­ных нужд или в состав запасов) и обратно не влияют на их балан­совую стоимость. Их стоимость не изменяется и в целях оценки или раскрытия информации в финансовой отчетности.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимо­сти, из инвестиционной собственности в другие виды активов(в целях дальнейшего учета объекта по МСФО 16 или МСФО 2) этот объект начинает учитываться в новом качестве по справед­ливой стоимости.

Если объект, учитываемый по справедливой стоимости и ис­пользуемый для собственных нужд компании, переводится в со­став инвестиционной собственности, к нему следует применять МСФО 16 (продолжать начислять амортизацию, признавать убыт­ки от обесценения) вплоть до даты изменения способа его экс­плуатации. Существующая на дату перевода разница между балан­совой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью при­знается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО 16:

1) уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки признается в отчете о прибылях и убытках;

2) увеличение балансовой стоимости актива в результате пере­оценки учитывается следующим образом:

а) увеличение признается в отчете о прибылях и убытках в пределах компенсации предшествующих убытков от обесценения этого актива;

б) оставшаяся сумма увеличения относится на счет капитала в качестве резерва переоценки; при последующем выбытии объек­та резерв переоценки, включенный в капитал, может быть пере­несен на счет нераспределенной прибыли (перенос осуществля­ется напрямую из резерва переоценки в нераспределенную при­быль и не отражается в отчете о прибылях и убытках).

Если в инвестиционную собственность переводятся объекты основных средств, учитываемые по справедливой стоимости, раз­ница на день перевода между ней и балансовой стоимостью до переоценки признается в отчете о прибылях и убытках.

Включаемый в состав инвестиционной собственности новый построенный объект будет учитываться по справедливой стоимо­сти, а разница между справедливой стоимостью этого объекта на дату оценки и его балансовой стоимостью признается в отчете о прибылях и убытках.

Перевод объекта из состава запасов в инвестиционную соб­ственность (по справедливой стоимости) учитывается способом, аналогичным учету продажи запасов.

Прекращение признания (выбытие) объектов инвестиционной собственности

Выбытие инвестиционной собственности осуществляется пу­тем списания ее с баланса, а также когда компания больше не

ожидает получения доходов от ее использования. Выбытие может осуществляться путем продажи или передачи инвестиционной собственности по договору финансовой аренды. Для определения . даты выбытия инвестиционной собственности компания должна использовать критерии, предписываемые МСФО 18 для признания выручки. Операции продажи с обратной арендой регламентируют­ся в МСФО 17.

Прибыль или убыток, возникшие при выбытии объекта инве­стиционной собственности, рассчитываются как разница между чистыми поступлениями от выбытия актива и его балансовой сто -имостью. Они признаются 0 отчете о прибылях и убытках (если иное не предписано МСФО 17 для учета операций продажи с об­ратной арендой) в том периоде, в котором произошло выбытие.

Возмещение, получаемое компанией при выбытии объекта инвестиционной собственности, первоначально признается по справедливой стоимости. В частности, если существует рассроч­ка оплаты, полученное возмещение первоначально признается в сумме первого платежа. Разница между номинальной суммой воз­мещения и суммой первого платежа в соответствии с МСФО 18 считается процентным доходом. Компенсация, причитающаяся компании в связи с обесценением стоимости активов, должна при­знаваться в отчете о прибылях и убытках в том периоде, в кото­ром она была признана в качестве дебиторской задолженности. Примерами компенсации являются получение выплат от государ­ства при национализации имущества, выплаты, осуществляемые страховыми компаниями, и ДР-

Обесценение или потери инвестиционной собственности, тре­бования компенсации, люб°^е приобретение или строительство объектов собственности, предназначенных для замены старых активов, являются отдельными операциями компании, которые должны учитываться следующим образом:

• обесценение объектов инвестиционной собственности — в соответствии с требованиями МСФО 36;

• вывод из эксплуатации или выбытие объекта инвестиционной собственности — в соответствии с требованиями МСФО 40;

• стоимость реконструированных, приобретенных или пост­роенных объектов дл5* замены старых — в соответствии с требованиями МСФО 36;

• компенсация, причитающаяся компании в связи с обесце­нением, потерей или о^тказом от инвестиционной собствен­ности, отражается в отчете о прибылях и убытках, в момент признания ее дебиторской задолженностью. Раскрытие информации об инвестиционной собственности

Согласно МСФО 17 владелец инвестиционной собственности должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду, в том числе и об инвестици­онной собственности. Компании, распоряжающейся инвестици­онной собственностью на правах аренды, следует раскрыть, инфор­мацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операци­онной аренде — с позиции арендодателя. Польз- ователь финансовой отчетности должен получить ответы на сл& дующие вопросы:

1. Какой метод учета используется компанией (по справедли­вой или по фактической стоимости)?

2. Если компания использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имуидествен-ный интерес, связанный с операционной арендой, как инвести­ционную собственность? Если да, то при каких условиях?

3. Если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной соб­ственности и средств, используемых для'собственных нужд, а так­же инвестиционной собственности и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности?

4. Каковы способы и допущения, применяемые для определе­ния справедливой стоимости? Была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером собственно­сти или отсутствием сопоставимой рыночной информац ии?

5. Была ли оценка справедливой стоимости инвестигдионной собственности проведена независимым оценщиком? Фамст отсут­ствия такой оценки также подлежит раскрытию.

» Следует также раскрыть суммы, относящиеся к операциям с инвестиционной собственностью, признанные в отчете о прибы­лях и убытках:

• доход от сдачи инвестиционной собственности в аренду;

• прямые операционные расходы (включая расходы нга ремот и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, по которой в отчетном периоде был полу­чен арендный доход;

• прямые операционные расходы (включая расходы нса ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, которая не принесла дохода от сдачи в аренду в течение периода.

Кроме того, следует указать наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной собственности, уменьше­нием дохода или поступлений, причитающихся компании при ее выбытии; а также контрактные обязательства по приобретению, строительству, ремонту, техническому обслуживанию, реконст­рукции объектов инвестиционной собственности.

При использовании метода учета по справедливой стоимости необходимо раскрыть следующую информацию о сверке балансо­вой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода:

• прирост инвестиционной собственности (с отдельным отра­жением прироста в виде новых приобретений и в результа­те последующих расходов, включаемых в балансовую сто­имость актива);

• прирост инвестиционной собственности в результате при­обретений, связанных с объединением компаний;

• выбытие инвестиционной собственности;

• чистую прибыль (убыток), полученную в результате коррек­тировок справедливой стоимости;

• курсовые разницы, возникшие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе опе­раций, выраженных в иностранной валюте, в валюту отчет­ности отчитывающейся компании;

• перевод объектов из запасов, из состава средств, использу­емых для собственных нужд, в инвестиционную собствен­ность и обратно;

• прочие изменения.

В случае существенной корректировки оценки в целях подго­товки финансовой отчетности компания должна раскрывать ин­формацию о сверке первоначальных и скорректированных дан­ных, включенных в финансовую отчетность, с раздельным отра­жением совокупной суммы признанных обязательств по договорам аренды в результате продажи с обратной арендой и любых других существенных корректировок.

При оценке объектов инвестиционной собственности по факти­ческой стоимости приобретения такая сверка должна раскрывать суммы, относящиеся к этой инвестиционной собственности, от­дельно от сумм, относящихся к инвестиционной собственности, оцениваемой по справедливой стоимости.

Компании надлежит раскрыть следующую дополнительную информацию: а) описание объектов инвестиционной собственности;

б) объяснение, почему справедливая стоимость инвестицион­ной собственности не может быть достоверно определена;

в) указание, если это возможно, количественных границ, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам;

г) при выбытии инвестиционной собственности, которая учи­тывалась не по справедливой стоимости, указание:

• факта продажи инвестиционной собственности, учиты­ваемой не по справедливой стоимости;

• балансовой стоимости этой инвестиционной собствен­ности на момент продажи;

• суммы признанной прибыли или убытка от этого вы­бытия.

При использовании метода учета по фактической стоимости

подлежат раскрытию:

а) используемые методы начисления амортизации;

б) применяемые сроки полезной службы или нормы аморти­зации;

в) валовая балансовая стоимость и накопленная амортизация: (в совокупности с накопленными убытками от обесценения> на начало и конец периода;

г) результаты сверки балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, а именно:

• прирост инвестиционной собственности с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и вследствие последующих расходов, признаваемых в качестве актива;

• прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением комцаний;

• выбытие;

• амортизация;

• убытки от обесценения, признанные и компенсирован -ные в отчетном периоде, в соответствии с МСФО 36;

• курсовые разницы, возникшие при переводе финансо­вой отчетности из одной валюты в другую и при пере=-воде операций в иностранной валюте в валюту отчетно­сти отчитывающейся компании;

• перевод средств из запасов и не сдаваемых в аренду ос­новных средств в состав инвестиционной собственнос­ти и обратно;

• прочие изменения;

д) справедливую стоимость инвестиционной собственности; при отсутствии возможности ее достоверной оценки компа­ния должна представить:

• описание объектов инвестиционной собственности;

• объяснение причин невозможности достоверного опре-> деления справедливой стоимости;

• возможные стоимостные границы справедливой стои­мости.