1 Див.: Жилишное законодательство: Сб. Норматив, актов.- к.: Наук, дум­ ка. 1990,-с. 218-224. ' -./

200

Із втратою чинності Законом України «Про власність» фактично зникла правова підстава набуття права власності на квартиру в будинку ЖБК. Адже подібна норма не передбачена в жодному іншому нормативнорму акті.

<>³ 201

люючим. Адже у ст. 182 ЇДКУ мова йде про державну реєстрацію права власності, тобто існуючого права. Проте практика вирішує ці питання за аналогією з виникненням права власності на ново-збудований будинок. Момент виникнення права власності на по­вністю виплачену квартиру в будинку ЖБК пов'язано з моментом відповідної реєстрації в органах техінвентаризації. Тому з метою уникнення різного тлумачення моменту виникнення права приват­ної власності на повністю виплачену квартиру в будинку ЖБК це питання має бути чітко і неоднозначно вирішено на законодавчому рівні.

Забезпечення житлом (квартирами) через систему ЖК, ЖБК, як спосіб реалізації права на житло, регламентовано нормативними актами, які приймалися у 80-х роках і сьогодні морально застаріли. Фактично, така форма реалізації права на житло незаслужено за­бута і замінена нині іншими формами, зокрема, можливістю інвес­тування коштів у житлове будівництво через Фонди фінансування будівництва. Водночас кооперативна форма реалізації права на житло себе не вичерпала і за дієвих законодавчих підходів може бути цілком ефективною. Для цього треба повністю переглянути засади формування кооперативу, ЖК (ЖБК) як статутна юридична особа, має формуватися на договірних засадах особами, які бажа­ють вкласти як власні, так і залучені кошти в житлове будівницт­во, незалежно від того, чи ці особи потребують поліпшення жит­лових умов у розумінні Правил обліку громадян, які бажають вступити в житлово-будівельний кооператив (приймалися Радою Міністрів У РСР ще у 1985 р.). Така зареєстрована юридична особа повинна характеризуватися як суб'єкт з виключною правоздатніс­тю (на відміну від загальної правоздатності юридичних осіб -ст. 91 ЦКУ), про що має бути зазначено у її статуті. Такій юридич­ній особі треба надати право на укладення прямих договорів зі спеціалізованими будівельними організаціями - підрядниками. У такому разі кооператив як юридична особа через статутні органи матиме змогу брати участь як у процесі передання-прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, так і безпосередньо здійсню­вати перевірку дотримання умов підрядних договорів у процесі будівництва. За прямої участі кооперативу як сторони договору будівельного підряду, зменшуються інвестиційні ризики його чле­нів, пов'язані з різними шахрайствами під час будівництва із залу­ченням коштів індивідуальних інвесторів, здешевлюється вартість житла.

Постановою Ради Міністрів СРСР від 2 грудня 1988 р. «Про

продаж громадянам в особисту власність квартир в будинках дер­жавного і громадського житлового фонду СРСР» і розробленим в її розвиток Положенням про продаж громадянам в особисту влас­ність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їхнє утримання і ремонт¹ було дозволено виконавчим комі­тетам місцевих рад, підприємствам, установам і організаціям про­давати громадянам в особисту власність (термін «приватна влас­ність» з'явився значно пізніше) займані ними квартири в будинках державного і громадського житлового фонду, а також незаселені квартири в будинках, що підлягають реконструкції або капіталь­ному ремонту. Квартири у заново побудованих будинках могли продаватися в особисту власність громадян після їхнього заселен­ня в установленому порядку.

Саме ці нормативні акти колишнього Союзу РСР поклали по­чаток приватизаційним процесам у житловій сфері. Правові осно­ви приватизації квартир були визначені Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». За юридичними на­слідками набуття права власності на квартиру і викуп, і привати­зація схожі. Але за способом, процедурою, юридичними фактами, які породжують право власності, викуп і приватизація різнопоряд-кові поняття.

У разі продажу квартири діяла ціла низка обмежень (щодо роз­міру квартира, що продавалася, не мала перевищувати 80 м² жит­лової площі; на праві власності у спільно проживаючого подруж­жя і їхніх неповнолітніх дітей могла бути тільки одна квартира або один житловий будинок).

Право власності на куплену квартиру виникало на підставі юри­дичних фактів: 1) рішення виконавчих комітетів відповідних рад народних депутатів про продаж квартири із житлового фонду міс­цевих рад або рішення адміністрації відповідного підприємства, установи, організації або органу громадської організації щодо квар­тир відомчого чи громадського житлового фонду: 2) договору купів-лі-продажу, який Підлягав нотаріальному посвідченню та реєстрації у виконавчому комітеті відповідної ради або в органі технічної ін­вентаризації. Право власності осіб, які укладали договори купівлі-продажу квартири, виникало з моменту укладення договору. За ни­ми визнавалися всі повноваження власника: володіти, користувати­ся і розпоряджатися квартирою в межах, встановлених законом.