1. Якщо об'єкти будують на земельній ділянці, що не була від­ ведена для цієї мети;

2. Якщо будівництво здійснюється без належного дозволу чи належно затвердженого проекту. Проект виконується з дотриман­ ням архітектурних, будівельних, санітарних, пожежних норм та правил;

3. Якщо будівництво проведене з істотними порушеннями бу­ дівельних норм та правил.

За наведених умов самочинним будівництвом можуть бути ви­знані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно (гараж, дача, різні прибудови). Суб'єктами, які здійснюють само­чинне будівництво, можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Правові наслідки самочинного будівництва - неможливість на­буття права власності на нього особою, що здійснила таке будів­ництво. Результат будівництва не розцінюється як об'єкт нерухо­мості, реєстрація прав на нього не проводиться. Особа, яка вчинила самочинне будівництво, є власником лише будівельних матеріалів. У ЦК вперше передбачена можливість судового визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, якщо таке бу­дівництво здійснене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановлено­му порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Введення судової процедури визнання права власності на самочинно збудо­ване нерухоме майно прийшло на зміну адміністративному поряд­ку вирішення таких справ. Раніше особа, яка здійснила самочинне будівництво, зверталася до органів місцевої влади про узаконення такого будівництва. Найчастіше, після сплати адміністративного

9* 195

штрафу, рішенням органу будівництво узаконювалось. Така прак­тика мала низку негативних моментів, які, можливо, усуватимуться в ході судової процедури визнання права власності. У цій ситуації особа має заявити позов про визнання права власності. Така вимо­га розглядається як один із способів захисту права власності (ст. 392 ЇДКУ). Однак у разі самочинного будівництва ця вимога набуває специфічної інтерпретації, Мова не може йти про захист права власності, оскільки нема ще самого права. Якщо рішення суду буде постановлене на користь особи, то наступним кроком має бути факт державної реєстрації права власності.

Знесення самочинного будівництва як санкція за його здійс­нення може бути застосоване за таких умов: 1) якщо власник (ко­ристувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права влас­ності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) са­мочинне будівництво на його земельній ділянці (ч. 4 ст. 376 ЦКУ). Але власник земельної ділянки і не може заперечувати проти ви­знання права власності за особою, оскільки про таке визнання осо­ба звертається до суду. Має йтися йти про те, що власник за звер­ненням забудовника заперечує проти надання йому земельної ді­лянки під уже збудоване нерухоме майно. Таке заперечення, виражене у належній формі (рішення місцевої ради про відмову в закріпленні земельної ділянки комунальної власності чи письмова відмова приватного власника. Форма відмови в наданні земельної ділянки має бути законодавче визначена), позбавляє забудовника можливості звертатися до суду про визнання права власності. Та­кий висновок випливає зі змісту ч. З ст. 376 ЦКУ. 1, навпаки, рі­шення власника про надання земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно є підставою для наступного звернення до суду про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно. Якщо ж суд під час розгляду справи дійде висновку про неможливість визнання за особою права власності і відмовить у задоволенні позовних вимог, тоді може бути застосоване знесення. Знову ж таки знесення не може застосовуватися саме по собі.

Відповідно до ст. 105 ЦК 1963 р. знесення, як наслідок само­чинного будівництва, застосовувалось за рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради. Оскільки у ст. 376 ЦКУ не визначено, на якій підставі проводиться знесення, а у ч. 7 цієї самої статті йдеться саме про судовий порядок вирішення пи­тання про знесення у разі істотного відхилення від проекту і не­можливості проведення перебудови, то і в цій ситуації доцільно застосовувати саме судовий порядок. Тобто орган місцевої влади

196

_шодо земельної ділянки комунальної власності чи інший власник (користувач) земельної ділянки має звернутися до суду з вимогою про знесення самовільно збудованого майна, оскільки власник зе­мельної ділянки відмовив у її наданні під уже збудоване майно. Тому ч. 4 ст. 376 ЦКУ має бути уточнена так: якщо власник (кори­стувач) земельної ділянки заперечує проти закріплення земельної ділянки особі під уже збудоване нерухоме майно або якщо само­чинним будівництвом порушено права інших осіб, майно, за рі­шенням суду, підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Знесення може бути застосоване, якщо самочинне будівництво порушує права інших осіб (ч. 4 ст. 376 ЦКУ). Факт порушення прав має бути цими особами доведений і встановлений судом. За позовом цих осіб самочинне будівництво зноситься.

На відміну від раніше чинної норми ст. 105 ЦК 1963 р., згідно з якою у разі самочинного будівництва об'єкт за позовом місцевої ради міг бути переданий на її баланс, норма ст. 376 ЦКУ встанов­лює інше правило. Будь-який власник земельної ділянки (не тільки місцева рада, а й фізичні та юридичні особи) або користувач земель­ної ділянки може звернутися до суду з вимогою про визнання за ним права власності на самочинно збудований об'єкт, якщо це не порушує права інших осіб. Його безпечність має бути підтвердже­на висновками санітарного, пожежного, архітектурного нагляду. Гарантією майнових інтересів осіб, які здійснили самочинне будів­ництво, є право на відшкодування витрат, проведених під час бу­дівництва (вартість будівельних матеріалів, робіт тощо), якщо право власності визнано за власником земельної ділянки чи її ко­ристувачем. Норма цієї статті не передбачає збереження права ко­ристування самочинно збудованим об'єктом (наприклад, житло­вим будинком для проживання самого забудовника чи членів його сім'ї). Але таке можливо, якщо є взаємна згода і погодженість умов користування між особою, що провела самочинне будівни­цтво, і власником (користувачем) земельної ділянки.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить інтере­сам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівель­них норм і правил особа, що здійснює самочинне будівництво на вимогу органів державної влади чи місцевого самоврядування, зо­бов'язана привести об'єкт відповідно до встановлених норм і пра­вил. Якщо така вимога добровільно не виконується, то суд може зобов'язати особу провести відповідну перебудову. При цьому по­трібно враховувати технічну можливість перебудови.

<>2 . 197

Якщо ж проведення перебудови неможливе через технічні об­ставини або особа відмовляється від її проведення, то за рішенням | суду об'єкт зноситься коштом особи, яка здійснила самочинне бу­дівництво. Така особа також несе всі витрати, пов'язані з приве­денням земельної ділянки у попередній стан, що існував до будів­ництва.

9.2.3. Квартира як об'єкт права власності

Квартира як ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання, порів­няно новий об'єкт цивільних прав. Як об'єкт права власності квар­тира є ізольованим приміщенням у багатоквартирному будинку, тобто не пов'язана спільними входом з іншими квартирами, при­міщеннями. Квартира як об'єкт має цільове призначення - для по­стійного проживання. Вказівка на цільове використання є межею здійснення права власності на квартиру. Квартира має бути прида­тна для проживання, тобто відповідати встановленим санітарно-технічним вимогам.

Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, яке нада­ється громадянам для проживання, встановлені нормами ст. 50 Житлового кодексу У РСР (далі - ЖК)¹ Зокрема, таке житлове приміщення має бути благоустроєним відповідно до умов певного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і техніч­ним вимогам. Благоустроєність визначається наявністю в житло­вому приміщенні комунальних вигод (централізоване водо- газо­постачання, водовідведення тощо). Рівень благоустрою в різних населених пунктах може бути різним. Тому і рівень благоустрою конкретного житлового приміщення буде залежним від рівня бла­гоустрою населеного пункту. Санітарні і технічні вимоги передба­чають такі умови, за яких є можливим проживання людини без шкоди для її здоров'я. Зазначені у ЖК вимоги можуть і не дотри­муватися у разі придбання квартир за цивільними правочинами. У такому випадку сторони самі погоджують умови конкретного договору, спрямованого на набуття права власності на квартиру. Якість житла, зрештою, в таких випадках позначатиметься на ціні його придбання. Фактично, єдиною ознакою квартири в тако­му випадку є та обставина, що вона належить саме до житлового фонду.

Можливість набуття права власності на квартиру вперше на за-

Житловий кодекс Української РСР.- К., 1990.

198

конодавчому рівні була передбачена у Законі України «Про влас­ність» (ст. 15). Саме за цим Законом встановлювалося, що член ЖБК, який повністю вніс пайовий внесок за квартиру, надану йо­му у користування, набуває права власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд. Юридичною підставою набут­тя права власності є викуп (точніше юридичний факт - повна сплата паю). Право власності на квартиру може набуватися через приватизацію квартири з державного житлового фонду в порядку, передбаченому Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» або придбання квартири за цивільними право-чинами (купівля-продаж, дарування, спадкування тощо).

Житлово-будівельний кооператив (далі - ЖБК) є юридичною особою, яка створюється громадянами, що потребують поліпшен­ня житлових умов та об'єднують власні і залучені грошові кошти з метою будівництва житла. Як юридична особа ЖБК реєструється за місцем перебування у виконавчих органах влади, державних адміністраціях. ЖБК діють на підставі Примірного статуту ЖБК, затвердженого Постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. з наступними змінами і доповненнями.¹ Порядок надання житла в будинках ЖБК врегульовано Примірним статутом, ЖБК та Правилами обліку громадян, які бажають вступити в ЖЩ, за­твердженими Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрп^офради від 5 червня 1985 р. з наступними змінами і доповненнями^

Житлові будинки будуються за власні і залучені кошти (креди­ти банку). Споруджений і зданий в експлуатацію житловий буди­нок є власністю ЖБК як юридичної особи (ч. 1 ст. 384 ЦКУ). Згід­но зі ст. 141 ЖК, п. 27 Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу - квартири в будинках ЖБК надаються його членам в безстрокове користування. Член кооперативу має обмежені речові права на квартиру в будинку ЖБК. Він (та члени його сім'ї) вправі володіти, користуватися такою квартирою. Розпорядження нею здійснюється за згодою загальних зборів ЖБК як вищого органу кооперативу.

Такі квартири є об'єктами права власності кооперативу, а члени ЖБК мають право на паєнакопичення. За згодою загальних зборів членів кооперативу член ЖБК міг передати свій пай будь-кому з членів сім'ї, які спільно з ним проживали і досягли 18-річного віку