102. Подходы к оценке стоимости предприятия. Затратный, аналоговый и доходный подходы и методы оценки

При оценке стоимости предприятия и его элементов ис­пользуют следующие подходы: затратный, сравнения продаж (аналоговый), доходный.

Затратный подход — это поэлементная оценка балансовой стоимости объекта, когда определение общей стоимости осу­ществляется путем суммирования стоимостей всех его элемен­тов.

Затратный подход включает: анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей, по которым будет производиться оценка; выбор метода оценки каждого элемента структуры и метода осуществления расчетов; оценка накоплен­ного износа элементов объекта оценки.

Накопленный износ может включать: 1) физический износ, т.е. потерю физических возможностей объекта в результате его эксплуатации; 2) моральный износ, т.е. потерю стоимости вследствие отно­сительной неспособности объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. При этом моральный износ подразделяют на технологический, функциональный и внешний износ. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия до­стоверной информации могут применяться следующие методы: экономического возраста; сравнительного анализа продаж; разбивки по компонентам износа.

Аналоговый подход к оценке стоимости предприятия имеет свою последовательность. Это: изучение рынка и сбор информации по сделкам с объек­тами-аналогами; проверка достоверности полученной информации; сравнение оцениваемого объекта с каждым аналогом и выявление отличий по передаваемым имущественным правам, условиям финансирования, условиям продажи, дате продажи, потребительским характеристикам, месторасположению, нали­чию дополнительных элементов и др..

Доходный подход предусматривает установление рыночной стоимости предприятия путем определения текущей стоимости, будущих доходов, которые возникнут в результате распоря­жения имуществом предприятия и возможности его дальней­шей продажи.

Методы в рамках доходного подхода к рыночной оценке предприятий включают: метод дисконтирования денежных по­токов; метод капитализации дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков заключается в дисконтировании будущих денежных потоков с использовани­ем ставки дисконтирования, которая соответствует требуемой инвестором ставке дохода.

Метод капитализации заключается в определении рыноч­ной стоимости оцениваемого предприятия путем деления дохо­да предприятия на ставку капитализации

Предварительная величина рыночной стоимости предпри­ятия методом прямой капитализации рассчитывается по фор­муле: Ст _наст=I/RK

103. Оценка стоимости предприятия по сметной стоимости его строительства. Оценка стоимости отдельных видов имущества предприятия.

Оценка стоимости предприятия по сметной стоимости его строительства необходима для осуществления купли-продажи в случае, когда при определении стоимости предприятия используется полная стоимость замещения, равная стоимости строительства подобных объектов. Стоимость каждого объекта строительства определяется сметой, составленной на основе проекта строительства. Ст.стр_смет = Ст_с._мр + Ст_оборуд + К раб_проч,

где Ст.стр_смет — сметная стоимость строительства, р.; Ст_с __{м р} — сметная стоимость строительно-монтажных работ, р.; Ст_оборуд — стоимость приобретения и монтажа оборудования, р.; К раб_проч — прочие капитальные работы, р.

При составлении смет инвестора и подрядчика могут применяться различные методы: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный, на осно­ве банка данных о стоимости ранее построенных или запроек­тированных объектов.

Ресурсный метод основан на калькулировании текущих или прогнозных цен и тарифов ресурсов, необходимых для реализа­ции проектного решения.

Ресурсно-индексный метод представляет собой сочетание ре­сурсного метода с системой индексов на ресурсы, используе­мые в строительстве.

Базисно-индексный метод определения стоимости строитель­ства заключается в использовании системы текущих и прогноз­ных индексов по отношению к стоимости строительства.

Базисно-компенсационный метод предполагает суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и до­полнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на по­требляемые в строительстве ресурсы.

Метод на основе банка данных о стоимости ранее построен­ных или запроектированных объектов дает возможность исполь­зовать стоимостные данные по зданиям и сооружениям, анало­гичным проектируемому в данный момент.

Согласно действующему в Республике Беларусь механизму ценообразования, стоимость строительно-монтажных работ определяется в двух уровнях: в базисном и текущем.

В базисном (постоянном) уровне сметная стоимость строительно-монтажных работ рассчитывается на основании сметных норм и цен.

Текущий, или прогнозируемый, уровень сметной стоимости строительно-монтажных работ определяется на основе цен, сложившихся к моменту составления смет или на основе ин­дексов изменения отдельных элементов затрат к базисной сто­имости строительно-монтажных работ.

Сметная стоимость СМР определяется по ф-ле СТ_стр-м.р ⁼ 3_Пр ⁺ Р_накл ⁺ Накоп_пл,

где З_пр — прямые затраты, р.; Р_накл — накладные расходы, р.; Накоп_пл - плановые накопления.

Прямые затраты определяются как: З_пр =Ст_мат + З_{э м} + ЗП_0СН,

где Ст_мат — стоимость материалов, изделий и конструкций, р.; З_{э м} — затраты по эксплуатации машин и механизмов, р.; ЗП_0СН — основная заработная плата рабочих, р.

Оценка стоимости отдельных видов имущества предприятия

В зависимости от целей заказчика оценка стоимости отдель­ных видов имущества обычно производится в отношении: материальных активов, в том числе, недвижимости, т.е. участка территории, с принадлежащи­ми ему природными ресурсами, а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями; машин и оборудования; товарно-материальных запасов и готовой продукции; финансовых активов; нематериальных активов; предприятия в целом.

Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно используются: 1) метод остатка для земли, при котором, в первую очередь, определяется предполагаемый доход от недвижимости в це­лом, затем определяется доход от зданий и сооружений, распо­ложенных на земельном участке. 2) метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении дан­ных об имевших место сделках по продаже земельных участков.

Для оценки стоимости зданий и сооружений могут приме­няться следующие методы: 1)метод дисконтированных доходов, метод прямой капитализации, метод остатка для зданий, метод сравнения продаж предполагает, метод удельных затрат на единицу площади или объема имеет в виду использование нормативов затрат на 1 кв. м пло­щади здания для определения его сметной стоимости; 2) метод разбивки на компоненты предполагает разбивку зда­ния на отдельные элементы 3) метод сметного расчета предполагает составление сметы на строительство здания, что является наиболее трудоемким, од­нако точным расчетом.

Оценка стоимости машин и оборудования основывается на достоверном знании технических характеристик оцениваемых объектов, что позволяет применять следующие основные мето­ды оценки: 1) метод прямого сравнения предполагает определение стои­мости по аналогу, наиболее близкому к оцениваемому объекту с помощью интегрального показателя, который определяется произведением индексов сравнения отдельных характеристик оцениваемого объекта и объ­екта-аналога с учетом весовых коэффициентов значимости количественных характеристик. 2) корреляционный метод является наиболее трудоемким и ре­зультативным при наличии необходимых исходных данных. В качестве результирующего показателя принимают оценочную стоимость машин и оборудования.

Ресурсно-технологический метод Ст = СуммаА_j, • Ст_j + Ст_доп,

где Сумма А_j, Cт_j — количество и стоимость комплектующих узлов и агрегатов типа j, Ст_доп - стоимость нерасшифрованной (допол­нительной) части объекта оценки.

Индексный метод представляет собой определение базовой стоимости объекта оценки, которая перемножается на индекс изменения цен. Товарно-материальные запасы и готовая продукция обычно оцениваются по себестоимости, при этом устаревшие запасы списываются. Финансовые активы, подлежащие оценке, включают дебитор­скую задолженность, финансовые вложения в ценные бумаги. Дебиторская задолженность оценивается путем анализа сро­ков ее возникновения. Просроченная задолженность частично или полностью списывается. Нематериальные активы в документах бухгалтерского учета имеют два вида оценки: по первоначальной и остаточной стои­мости.