49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. -  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. -  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. -  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. -  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-  для ведения бизнеса; -  для проживания владельца; -  в качестве инвестиций; -  в качестве товарных запасов и НЗП; -  для освоения и развития; -  для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-  специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-  введенные в эксплуатацию; -  требующие реконструкции или капитального ремонта; -  незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; -  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1. будущие периодические потоки денежных средств; 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Субъекты и объекты земельной собственности

Субъектами права земельной собственности являются граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, иностранные юридические лица, Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, а также административно-территориальные единицы, города, сельские поселения и другие населенные пункты в лице соответствующих органов местного самоуправления.

По нормам гражданского законодательства субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

Субъекты права муниципальной собственности на земельные участки помимо ЗК РФ определены также и в Федеральном законе РФ от 22 августа 1995 г. "Об общих принципах местного самоуправления в РФ".

Объекты права земельной собственности определяются в зависимости от формы земельной собственности.

Согласно ст. 3 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" в состав земель, находящихся в исключительной федеральной земельной собственности, входят: земли лесного фонда; земли особо охраняемых природных территорий федерального значения; земли водного фонда, занятые водными объектами, находящимися в федеральной собственности; земли обороны и безопасности; земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов и др.

Согласно ст. 4 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" в состав земель, находящихся в земельной собственности субъектов РФ, входят: земли особо охраняемых природных территорий регионального значения; земли водного фонда, занятые водными объектами, находящиеся в собственности субъектов РФ; земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики и иного назначения и др.

Согласно ст. 5 ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" в состав земель, находящихся в земельной собственности муниципальных образований РФ, входят следующие: зем- ли особо охраняемых природных территорий местного значения; ? земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения; земельные участки, под поверхностью которых находятся участки недр местного значения; земельные участки, находящиеся в границах муниципальных образований и др.

В муниципальную собственность могут приобретаться земли у собственников земельных участков посредством их выкупа или на основании дарения, отказа от земельных участков и на иных законных основаниях.

Согласно ЗК РФ запрещается передавать в частную собственность следующие земельные участки: земли, на которых расположены объекты историко-культурного назначения; земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, дендрологических парков, природных парков, ботанических садов, а также зарезервированных для этого территорий; земли лечебно-оздоровительных местностей, курортов в пределах границ округов санитарной (горно-санитарной) охраны; лесного фонда, за исключением специально указанных в законе земельных участков и др.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица несколько ограничены в своих земельных правах. Согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ данные субъекты не могут обладать на праве собственности такими земельными участками, которые находятся на приграничных территориях и на иных установленных особо охраняемых территориях.

50. Экономико-правовые условия и формы вступления в имущественные права на объекты недвижимости.

Виды отношений - владения, пользования, распоряжения, присвоения прав собственности на недвижимое имущество и др.

Формы вступления в имущественные права на ОН зависят от вида сделки:

Аренда (среднелат. arrendare — отдавать внаем) — это предос­тавление недвижимости собственником (арендодателем) во вре­менное пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях.

Лизинг (англ. leasing — аренда) — это долгосрочная аренда, ино­гда на весь срок службы объекта недвижимости (машин, оборудо­вания, транспорта и др.), допускающая возможность выкупа объек­та недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собствен­ника недвижимости).

Залог или ипотека недвижимости (греч. hypotheke — заклад, за­лог) представляет собой сделку, при которой обеспечением выпол­нения взятых на себя обязательств (как правило, возврата получен­ного кредита) выступает недвижимость. Кредитор, предоставив­ший заем, имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества — предприятия, зем­ли, здания и пр. Сама недвижимость остается в пользовании долж­ника, но он теряет право распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в специальной форме — закладного обязательства (закладной).

Дарение— безвозмездная передача недвижимости собственни­ком другому лицу, к которому переходят права собственности. Да­рение оформляется в виде юридического документа — дарствен­ной.

Наследование — переход имущества умершего человека к его наследникам по завещанию или, при его отсутствии, по закону — родственникам.

Обмен (мена)— переход имущества от одной стороны к другой в обмен на другое имущество. При этом оговаривается порядок возмещения разницы в стоимости, момент перехода прав собствен­ности и пр.

Приватизация (лат. privatus — частный) — процесс перехода го­сударственного имущества в собственность физических и юриди­ческих лиц бесплатно, через продажу со скидкой, продажу на аук­ционе, продажу через коммерческий или инвестиционный кон­курс, через аренду с последующим выкупом и др.

Хозяйственное ведение- право, на основании которого госу­дарственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом собственника - государ­ства муниципалитета. Собственник назначает директора, опреде­ляет цели деятельности и контролирует использование и сохран­ность имущества. Предприятие не вправе продавать недвижимость, сдавать в аренду, под залог или как-то еще распоряжаться ею без согласия собственника.

Оперативное управление- право, на основании которого казен­ное предприятие или учреждение в пределах, установленных зако­ном заданиями собственника (государства) и назначением имуще­ства осуществляет свою деятельность. Казенное предприятие впра­ве отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Порядок распределения доходов тоже определяется собственником имущества казенного предприятия.

Страхование - сделка, по которой собственник недвижимости (страхователь) обязуется уплатить страховой взнос, а другая сторо­на (страховое общество или компания), именуемая страховщиком, при наступлении страхового случая (стихийное бедствие, технокатастрофа, пожар и пр.) обязуется возместить убытки в пределах ус­тановленного в страховом договоре размера.

Доверительное управление или траст (англ. trust — доверие; опе­ка над имуществом) - сделка, по которой доверенное лицо управ­ляет недвижимостью от своего имени, но с обязательным упомина­нием о доверительном управлении, а в подписываемых им доку­ментах ставится отметка Д.У. Доверенному лицу причитается вознаграждение и возмещение расходов, возникших при управле­нии имуществом, за счет получаемых доходов.