- •2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •3. Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- •8.Жизненный цикл объекта недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •9. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •10. Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопрос16. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- •Вопрос17. Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- •19.Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жильё.
- •20. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •21. Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- •25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.
- •27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- •28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •29.Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции
- •30. Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- •32. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
- •33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- •37 Вопрос. Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости
- •38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- •39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.
- •42. Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •43. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика.
- •I.По виду товара:
- •44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •48. Функции Агенства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- •49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.
В наст. время в России объектами нед-ти явл-ся: квадратный метр комнаты, помещения и здания под офисы и магазины; природные жилые дома с земельными участками; свободные земельные участки предназначенные под застройку; складские и производственные объекты. На оценку объектов недв-ти влияют разнообразные условия и их сочетание: 1) происхождение2)назначение: свободные земельные участки(под застройку), природные комплексы(месторождения); постройки (для жилья офиса торговли); 3) масштаб: отдельные зем. участки, жилой дом многоквартирный и одноквартирный (коттедж); 4) готовность к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершенного строительства.
27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
Оценка – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Субъектами отношений при оценке нед-ти выступают:
- с одной стороны – физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;
С другой стороны – заказчики, т.е. потребители услуг.
Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил — принципов оценки недвижимости,-которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (прин ципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами), а также связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным четвертый принцип; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 6.4).
Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей:
— принцип полезности,т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;
— принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выбирает вариант с наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;
— принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.
Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из следующих позиций:
— принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «хрущевка» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;
— принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения — близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;
— принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (см. рис. 6.3);
— принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;
— принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла — зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде.
К принципам, связанным собъектом недвижимости, и в первую очередь с землей, на которой расположен объект, относятся:
— принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любая деятельность требует использования четырех факторов производства; капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через до ход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления (см. пример оценки стоимости земли в разделе 5.2);
— принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $12 тыс., то вклад ремонта равен $7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость возрастает на $20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;
— принцип возрастающей н убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости;
— принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства, или составляющие объекта недвижимости, должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают ее полезность и стоимость;
— принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м2в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования;
— принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. При этом переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду.
При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Бывает так, что часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень- Те принципы, без которых обойтись нельзя и которые должны находиться на первом плане оценочного процесса, нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе четвертого принципа, объединяющего все предшествующие.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные варианты, а среди них экономически наиболее эффективный. Как он работает, рассматривалось в разделе 5.2.
Знать принципы оценки и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Однако конкретная реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.
Этапы оценки недвижимости
Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов:
• определение задачи и заключение договора на оценку объекта;
• план оценки;
• сбор и подтверждение информации;
• выбор подхода к оценке объектов недвижимости;
• согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;
• отчет о результатах оценки недвижимости, Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. В каждом случае оценщик должен определить конкретный вид стоимости (рыночную, инвестиционную, залоговую и др.) и область использования объекта (продажа, получение кредита, страховка и т. д,).
При оценке объекта недвижимости важно определить связанные с объектом юридические нрава, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т. д.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком, в котором обязательно указывают вид оценки, стоимость объекта оценки, размер и вид оплаты за проведение этой работы и т. д.
После того как договор подписан, оценщик разрабатывает план оценки, включающий ряд задач: изучение общих факторов стоимости объекта недвижимости на региональном уровне; специфических факторов — на местном и сегментном уровнях; конкретных факторов, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нем объектов недвижимости. Затем оценщик собирает и обрабатывает нужную информацию (спрос на объект недвижимости, наличие возможных покупателей и конкурентов; параметры сопоставляемых объектов; условия финансирования покупателей и пр.). Если собранные данные неточны, трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.
При оценке недвижимости могут использоваться три подхода к оценке (затратный, доходный, сравнительный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.
Полученные с помощью различных подходов уровни стоимости объекта недвижимости ранжируются, проверяется реальность первичной информации, оценка «взвешивается», результаты согласовываются с заказчиком. Отчет об итогах оценки передается заказчику.