33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.

Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по стоимости затрат, не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок объектов незавершенного строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

• Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.

• Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.

• Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.

При реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство),

Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.

С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости.Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входятобъекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценка незавершённого строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

34. Продажа объектов недвижимости. Основные способы продажи.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой прода­вец обязуется передать товар в собственность покупате­ля, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Право собственности возникает у приобретателя с момента госу­дарственной регистрации сделки.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор куп­ли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплексапродаются не только здания и оборудование, но также права и обя­занности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обя­зательств продаваемого предприятия, и делается это на основе не­зависимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредито­ров на продажу, а если долги были переведены на покупателя пред­приятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Спо­собы купли-продажи: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий кон­курс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкуре, неорганизованные сделки,

Выбор способа продажи зависит от целей:

1) быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аук­ционных торгах.

2) Инвестиционный конкурс преследует цель - подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкцию объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом.

3) Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники.

4) Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетво­рить ряду условий (социальных и/или инвестиционных), выдвигае­мых организаторами конкурса.

5) Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижи­мости, коммерческий конкурс — для мелких и средних предпри­ятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предпри­ятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и вне­сение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, , сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта не­движимости, обеспечение занятости, финансирование и использо­вание объектов, социальной сферы и пр.), а также дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретае­мого объекта.

Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комис­сию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога и копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложе­ниях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом всегда закан­чивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей: 1) права собственности на недвижимость; 2) вещные права на не­движимость (право пожизненного наследуемого владения земель­ным участком, право постоянного бессрочного пользования зе­мельным участком-, право хозяйственного ведения имущества, пра­во оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управ­ление, аренда и др.).

34. Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с недвижимостью.

Работа риелторских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они не продают и не покупают недвижи­мость — это цель продавца и покупателя. Задача фирм — получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Об основных видах деятельности риелторской фирмы можно су­дить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на кон­курсной основе;

— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участ­ков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

— заключение договоров купли-продажи жилья с пожизнен­ным содержанием собственника и др.

Функции:

- оказание кон­сультационно-посреднических услуг при совершении сделок с не­движимостью.

- минимизировать совокупные издержки и риски при соверше­нии сделок с недвижимостью (транзакционные из­держки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска). В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение ус­танавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от со­держания и объема заказанных риелторской фирме услуг.

Этапы проведения сделкис недвижимостью с участием риелторской фирмы:

1. заявка на продажу

2. поиск покупателя

3. проведение переговоров

4. при достижении согласия открытие сделки

5. сбор и проверка документов

6. подготовка договора, согласование схемы расчета

7. подписание договора

8. внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро-фирму)

9. нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины

10. государственная регистрация договора и уплата пошлины

11. Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса или в эскро-фирме)

12. Закрытие сделки

Виды деятельности риелторской фирмы:

1. основной вид – консультирование

2. поддерживающие виды – оценка стоимости, маркетинг, обеспечение расчетов по сделкам

3. дополнительные виды – ипотечное кредитование, инвестиционная деятельность, девелопмент, управление ОН, финансовые услуги, страхование титула

Страхование титула— защита собственника от финансовых по­терь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-ли­бо обременении объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, по­следствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следователь­но, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.

Зарубежный опыт показывает, что 70—80 % от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риелторские фирмы.

Вопрос № 36. рынок недвижимости: понятие, особенности формирования в России. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.

Рынок недвижимости –это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

 Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

– рынок объектов офисного назначения; – рынок объектов торгового назначения; – рынок объектов производственно-складского назначения; – рынок гостиничных услуг; – рынок объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажив обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как нарынке арендыобъектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

– локальность; – низкая взаимозаменяемость объектов; – сезонные колебания; – необходимость государственной регистрации сделок.

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

– расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии; – ежегодный налог на владение недвижимостью; – высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок –это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы люден и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.