- •2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •3. Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- •8.Жизненный цикл объекта недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •9. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •10. Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопрос16. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- •Вопрос17. Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- •19.Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жильё.
- •20. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •21. Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- •25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.
- •27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- •28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •29.Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции
- •30. Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- •32. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
- •33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- •37 Вопрос. Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости
- •38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- •39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.
- •42. Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •43. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика.
- •I.По виду товара:
- •44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •48. Функции Агенства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- •49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла строительства неэластично при достаточно эластичном спросе. В результате саморегулирование рынка нед-ти с помощью цен затруднено.
Ввиду многомерности объектов недвижимости наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями.
Спрос – это кол-во земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, к-ые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты.
Предложение – это кол-во земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определнным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов неэластично.Спрос и предложение на рынке нед-ти зависит от множества факторов:
экономические (местоположение, темпы экономич. роста, уровень и соотношение цен товаров и услуг, НТП, транспортные условия, уровень конкуренции, налоги и ставки по накладным);
социальные и демографические факторы (структура населения, уровень занятости, доходы населения, уровень деловой активности, плотность населения, число семей, миграция населения, цели организация, политика гос-ва);
правовое положение и др. хар-ки (категория земель, функциональное назначение, размер и форма участка, сезон года, законодательные нормы);
инфраструктурные (наличие дорог, предприятий торговли и бытового обслуживания и др.)
Сегментация рынка недвижимости
Признак |
Вид рынка недвижимости |
1. Виды объектов |
— Земля — Здания и сооружения — Предприятия — Помещения — Многолетние насаждения — Вещные права — Иные объекты |
2. Виды сделок |
— Купля-продажа — Аренда — Ипотека — Вещные права — Иные сделки |
3. Функциональное назначение объектов |
— Производственные здания — Непроизводственные здания (офисы, склады и т.п.) — Жилье — Гостиницы, торговые помещения, рестораны и т.д. |
4. Географический фактор |
— Местный — Городской — Региональный — Национальный — Мировой |
5. Отраслевая принадлежность |
— Промышленные объекты — Сельскохозяйственные объекты — Общественные здания |
6. Степень готовности к эксплуатации |
— Существующие объекты (уже эксплуатируемые) — Незавершенное строительство — Новое строительство |
7. Форма собственности объектов |
— Частная — Федеральная, региональная имуниципальная |
2ВАРИАНТТ.Рынок недвижимости – это система экономических отношений, возникающих по поводу купли-продажи, аренды, залога и др. сделок с недвижимостью, при этом объектом сделки является право на недвижимость, и поэтому операции на рынке предусматривают передачу тех или иных прав. Рынок недвижимости характеризуется высокой конкуренцией и свободным обменом информации. Специфика рынка заключается в том, что эквивалентность объектов недвижимости трудна достижима, а возмездность объектов ограничена. Рынок недвижимости характеризуется двумя составляющими:
Первичный рынок – характеризует появление недвижимости как товара на рынке.
Вторичный рынок – когда на рынке недвижимости функционирует большое число продавцов и покупателей, и недвижимость включена в товарный оборот во 2ой и последующие разы.
Элементами рынка недвижимости является спрос, предложение, конкуренция, цена.
Особенности проявления спроса и предложения на рынке недвижимости.
1. Рынок недвижимости относится территориальному виду рынка, имеющих достаточно четко очерченные границы, в пределах которых можно отслеживать ситуацию относительно фактическому предложению и предъявленному спросу.
2. Рынок недвижимости медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что является результатом пульсирующей неустойчивой активности застройщиков.
3. Потребительская стоимость отдельных объектов может иметь значение только для ограниченного круга продавцов и покупателей.
4. Форс-мажорные могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка.
Спрос на объекты недвижимости зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и Ур. Доходов. Предложение зависит от уровня развития строительной индустрии, состояния и перспективы рынка. Спрос зависит от платежеспособности населения, условий и доступности финансирования.
Система факторов, влияющих на спрос и предложение
1. Экономические факторы (изменение уровня доходов населения, изменение уровня доходов бизнеса, доступность финансовых, кредитных ресурсов, ставки арендной платы, стоимость строительства, тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы)
2. Социальные факторы (изменение численности населения, изменение образовательного уровня, изменение уровня преступности)
3.Административные факторы ( реальная налоговая ставка, уровень налога на имущество, уровень земельного налога, зональные ограничения, условия совершения сделок, условия получения прав на застройку)
4. условия окружающей среды (экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры)
Рынок недвижимости может быть сегментирован по ряду признаков:
По виду товара
Конкретные объекты недвижимости
Работы по строительству и реконструкции
Посреднические услуги и оценка
По использованию:
Жилые
Нежилые
Земля
Предприятия
По качеству объекта недвижимости
Низкая
Стандартная
Элитная
По цене:
Низкая
Средняя
Высокая
Очень высокая
По инвестиционной мотивации:
Базисные условия бизнеса
Инвестиции для получения прибыли