Задача №7

У задачі необхідно визначити:

• найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості в цілому;

• ринкову вартість землі;

• ринкову вартість землі при існуючому використанні;

• ринкову вартість об'єкта нерухомості в цілому.

На земельній ділянці розташований будинок цеху.

Коефіцієнт індексації кошторисної вартості дорівнює 8,6 грн./руб.

На ринку продажів за місцем розташування об'єкта виявлені наступні виробничі об'єкти:

Таблиця 14

Відомості про подібні виробничі об’єкти

№	Площа, м2	Висота, м	Наявність кран-балки	Наявність залізн. під'їзду	Технічний стан	Ціна з ПДВ, тис. грн.
1	582	9,8	немає	немає	задовільне	679,5
2	778	6,3	немає	немає	незадовільне	558
3	1055	6,9	є	є	гарне	2340
4	809	9,9	є	немає	задовільне	1230
5	1291	8,1	є	є	задовільне	2326,5

При визначенні вартості об'єкта нерухомості в цілому при існуючому використанні використовується наступна шкала оцінки якісних показників:

• "Наявність кран-балки": "є" – 5 балів; "ні" – 4 бали;

• "Наявність залізничних під'їзних колій: "є" – 5 балів; "ні" – 3 бали.

Фактори чинять взаємний вплив.

Критичне значення для перевірки на викиди для вибірки обсягом 5 одиниць і рівня значимості 0,05 складає 0,642.

При аналізі земельної ділянки як умовно вільної виявлено, що найбільш ефективним використанням для неї є будівництво магазина з високою якістю інтер'єра і улаштуванням паркування.

Норма прибутку забудовника при існуючому використанні і при найбільш ефективному використанні становить 10 %.

На ринку оренди за місцем розташування об'єкта виявлені наступні магазини:

Таблиця 15

Відомості про подібні торгові об’єкти

№	Площа, м2	Вихід на червону лінію	Наявність паркування	Якість інтер'єра	Технічний стан	Оренда з ПДВ, грн. у мес.
1	183	немає	немає	середнє	задовільне	6500
2	669	є	є	низьке	задовільне	32200
3	637	є	є	високе	гарне	58600
4	966	є	є	середнє	задовільне	48900
5	411	немає	немає	високе	незадовільне	12300

При бальній оцінці якісних показників використовуються наступні шкали:

• "Вихід на червону лінію": "є" – 5 балів; "ні" – 3 бали.

• "Наявність паркування": "є" – 5 балів; "ні" – 4 бали.

• "Якість інтер'єра": "високе" – 5 балів; "середнє" – 4 бали; "низьке" – 3 бали.

Фактори чинять взаємний вплив.

Ставка капіталізації визначається ринковим методом. Для визначення середньозваженої ринкової вартості використовуються такі об'єкти порівняння:

Таблиця 16

Об’єкти порівняння на ринку продажу

№	Площа	Ціна з ПДВ, грн.
1	697	1046800
2	183	320500
3	614	1116000
4	867	1722200
5	437	747300
6	247	361100
7	208	337700

Вихідні данні за варіантами наведено в таблиці:

Таблиця 17

Вихідні данні задачі № 7

Показник	Варіант
	"1"	"2"	"3"	"4"	"5"	"6"	"7"	"8"	"9"	"0"
Площа земельної ділянки, м2	1213	883	947	1458	979	1065	932	1022	782	1092
Вихід на "червону лінію"	немає	є	є	немає	є	немає	немає	немає	є	є
Площа будинку цеху, м2	848,3	617,5	662,3	1019,5	684,6	744,7	651,7	714,7	546,8	763,6
Будівельний об’єм цеху, м3	5879	6249	4590	11102	4292	4587	6452	6682	3549	8232
Висота приміщень цеху, м	5,8	8,7	5,8	9,4	5,2	5,1	8,5	8	5,4	9,3

Продовження таблиці 17

Показник	Варіант
	"1"	"2"	"3"	"4"	"5"	"6"	"7"	"8"	"9"	"0"
Наявність кран-балки	немає	немає	є	є	немає	немає	є	є	є	немає
Наявність залізн. під'їзних колій до ділянки	немає	є	є	є	є	є	немає	немає	немає	немає
Знос будинку цеху, %	32	40	19	16	24	52	13	22	47	37
Питома вартість аналога за збірником ППВВ для будинку цеху, руб./м3	13,3	12,2	15,8	15,4	13,5	15,7	16,1	13	14,5	17
Норматив площі ділянки на 1м2 площі магазина	1,91	1,87	1,51	1,77	1,83	1,8	1,89	1,97	1,93	1,78
Проектне співвідношення площі забудови і загальної площі для магазина	1,25	1,31	1,28	1,35	1,26	1,31	1,27	1,28	1,27	1,26
Висота поверху магазина, м	4,5	3,9	4,7	4,9	3,6	4,6	4,2	3,5	4,7	5
Питома вартість будівництва магазина, руб./м3	28,3	29,6	25,7	23,9	24	21,3	23,8	27,7	22,8	21,4
Питома вартість будівництва паркування, руб./м2	5,8	8,4	7,9	8,6	7,6	7,8	6,3	8,8	8,7	6,9
Запланована площа паркування, м2	293	185	101	242	213	203	214	251	187	223

Продовження таблиці 17

Показник	Варіант
	"1"	"2"	"3"	"4"	"5"	"6"	"7"	"8"	"9"	"0"
Вартість ліквідації існуючих поліпшень, тис. грн.	38,72	23,31	31,43	47,3	38,48	31,51	47,52	46,55	20,51	24,75
Очікувана частка операційних витрат у потенційному валовому доході, %	24	42	42	46	27	29	27	47	41	20
Типовий термін експозиції торгових приміщень на ринку оренди, мес.	4,7	4,3	5,3	4,4	5,8	5,1	5,6	4,4	5,7	5,7
Типовий термін договору оренди, років	10	5	9	9	6	7	6	10	6	10
Типова частка ЧОД у ПВД, %	62	64	63	72	72	74	75	61	69	66

Методичні вказівки:

Ринкова вартість землі при найбільш ефективному використанні визначається методом залишку для землі за формулою:

, (0)

де  чистий операційний доход від найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості в цілому;

 норма капіталізації для об'єкта нерухомості в цілому;

 витрати на земельний поліпшення, що відповідають найбільш ефективному використанню земельної ділянки.

Чистий операційний доход і норма капіталізації визначаються аналогічно задачі №6. При цьому враховується, що земельні поліпшення "магазин з паркуванням" будуть новим об'єктом з коефіцієнтом придатності 1. Загальна площа магазина, що може бути побудований на розглянутій земельній ділянці, визначається за формулою:

, (0)

де  загальна площа магазина;

 площа земельної ділянки;

 Норматив площі ділянки на 1м² площі магазина.

Будівельний об’єм магазина визначається за формулою:

, (0)

де  Проектне співвідношення площі забудови і загальної площі для магазина;

 Висота поверху магазина, м.

Витрати на земельні поліпшення, що відповідають найбільш ефективному використанню земельної ділянки, визначаються за формулою:

, (0)

де питома вартість будівництва магазина, руб./м³;

 будівельний обсяг магазина;

 питома вартість будівництва паркування, руб./м²;

 площа паркування, м²;

 коефіцієнт індексації кошторисної вартості;

 норма прибутку забудовника.

При найбільш ефективному використанні земельної ділянки вартість існуючих земельних поліпшень оцінюється за вартістю ліквідації. Отже, вартість об'єкта нерухомості в цілому, що відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки, визначається за формулою:

, (0)

де  вартість об'єкта нерухомості в цілому, що відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки, грн.;

вартість землі, що відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки, грн.;

вартість ліквідації існуючих земельних поліпшень, грн.

Вартість землі при існуючому використанні визначається економічним методом за формулою:

, (0)

де  вартість об'єкта нерухомості в цілому, грн.;

 витрати на існуючі земельні поліпшення, грн.

Вартість об'єкта нерухомості в цілому при існуючому використанні визначається аналогічно задачі № 5 за даними про ринок продажів виробничих приміщень.

Витрати на існуючі земельні поліпшення визначаються за формулою:

, (0)

де  питома вартість аналога за збірником ППВВ для будинку цеху, руб./м³;

 будівельний обсяг будинку цеху, м³;

 знос будинку цеху, %.

Висновок про найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості в цілому робиться на основі порівняння вартості об'єкта нерухомості при найбільш ефективному використанні земельної ділянки ( ) і вартості об'єкта нерухомості при існуючому використанні земельної ділянки ( ).