Задача №5

Оцінити об'єкт порівняльним підходом.

Об'єкт оцінки – офісне приміщення.

Відомості про об'єкти порівняння:

Таблиця 9

Відомості про подібні об’єкти на ринку продажу

№	Площа, м2	Поверх / поверховість	Окремий вхід	Вихід на червону лінію	Якість інтер'єра	Технічний стан	Ціна з ПДВ, тис. грн.
1	124	1/9	є	немає	високе	гарне	426,8
2	169	1/0	є	немає	середнє	гарне	469,7
3	71	2/5	немає	є	високе	задовільне	139,7
4	177	1/0	є	є	низьке	незадовільне	245,3
5	195	1/0	є	є	середнє	гарне	579,2

При оцінці використовується метод парних порівнянь і статистичний метод. За одиницю порівняння приймається 1м² загальної площі приміщень. При бальній оцінці якісних показників використовуються такі шкали:

• "Поверх / поверховість": "1/0" (окрема будівля) – 5 балів; "1/..." (перший поверх) – 4 бали; ".../..." (2-й і більш поверх) – 3 бали; "0/..." (цоколь) – 2 бали; "-1/..." (підвал) –1 бал.

• "Окремий вхід": "є" – 5 балів; "ні" – 4 бали.

• "Вихід на червону лінію": "є" – 5 балів; "ні" – 3 бали.

• "Якість інтер'єра": "високе" – 5 балів; "середнє" – 4 бали; "низьке" – 3 бали.

При коригуванні об'єктів порівняння слід врахувати, що фактори чинять на вартість взаємний вплив.

Критичне значення для перевірки на викиди для вибірки обсягом 5 одиниць і рівня значимості 0,05 становить 0,642.

Вихідні данні за варіантами наведено в табл. 10.

Таблиця 10

Вихідні данні задачі № 5

Показник	Варіант
	"1"	"2"	"3"	"4"	"5"	"6"	"7"	"8"	"9"	"0"
Площа об'єкта оцінки, м2	176	214	198	180	131	160	184	161	76	172
Поверх, на якому розташований об'єкт оцінки	-1	8	1	0	8	5	1	3	7	6
Поверховість будинку, у якому розташований об'єкт оцінки	5	9	9	5	9	5	0	5	9	9
Наявність окремого входу	є	немає	є	немає	немає	немає	є	немає	немає	немає
Вихід будинку на "червону" лінію	є	немає	немає	є	є	немає	немає	є	є	немає
Якість інтер'єра об'єкта оцінки	середнє	середнє	середнє	високе	низьке	середнє	середнє	низьке	високе	середнє
Технічний стан об'єкта оцінки	незадовільне	задовільне	задовільне	гарне	незадовільне	незадовільне	задовільне	задовільне	гарне	гарне

Методичні вказівки:

Кількісна оцінка якісних факторів, що впливають на вартість, для об'єкта оцінки й об'єктів порівняння виконується на підставі бальної шкали, наведеної в умові задачі (за винятком технічного стану). Фактор "технічний стан" оцінюється виходячи з укрупненої шкали фізичного зносу:

• гарне – інтервал зносу [0; 20], %;

• задовільне – інтервал зносу (20; 40], %;

• незадовільне – інтервал зносу (40; 60], %;

• старе (аварійне) – інтервал зносу (60; 80], %;

• непридатне – інтервал зносу (80; 100], %.

За знос об'єкта чи оцінки об'єкта порівняння приймається середина відповідного інтервалу. Оцінкою фактора "технічний стан" є коефіцієнт придатності відповідного зносу.

Коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінність об'єкта оцінки від об'єкта порівняння для усіх факторів, за винятком технічного стану, визначається за формулою:

, (0)

де  кількісна оцінка фактора для об'єкта оцінки;

 кількісна оцінка фактора для об'єкта порівняння.

Коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінність у технічному стані, визначається за формулою:

, (0)

де  коефіцієнт придатності об'єкта оцінки;

 коефіцієнт придатності об'єкта порівняння.

Інтегральний коефіцієнт, що враховує усі фактори, визначається як добуток коригувальних коефіцієнтів усіх факторів.

Питома вартість одиниці порівняння об'єктів порівняння (грн./м²) визначається за формулою:

, (0)

де  ціна пропозиції, грн.;

 загальна площа, м²;

 ставка ПДВ, долі.

Скоригована вартість одиниці порівняння для кожного об'єкта порівняння визначається множенням його питомої вартості на інтегральний коригувальний коефіцієнт.

Отримана вибірка скоректованих вартостей одиниці порівняння аналізується на "викиди". Розрахункове значення критерію для вибірок від 3 до 7 одиниць визначається за формулою:

, (0)

де  перша варіанта вибірки;

 друга варіанта вибірки;

 остання варіанта вибірки.

Питома вартість одиниці порівняння для об'єкта оцінки визначається як вибіркова оцінка математичного очікування за відчищеній від викидів вибірці скоригованих питомих вартостей.

Вартість об'єкта оцінки визначається за формулою:

, (0)

де  питома вартість одиниці порівняння для об'єкта оцінки;

 загальна площа об'єкта оцінки.