6) Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется уплатить за него обусловленную соглашением сторон цену.

Данный договор, являясь видом договора к-п, одновременно выступает общей договорной конструкции для целой системы договоров по отчуждению недвидимости, в том числе продажи единых недвижимых комплексов, продажи предприятия.

К отношениям, возн-м из договора продажи недвижимости в зависимоти от объекта продажи применяются нормы ЖК РФ, в частности для определения круга лиц, имеющих право пользования жилым помещением, ЗК РФ, определяющий в частности возможность включения тех или иных видов земель, земельных участков в гражданский оборот и т.д.

Особенности договора продажи недвижимости проявляются прежде всего в его элементах:

• Такой договор подлежит совершению в обязательной письменной форме под страхом его недействительности

• Индивидуализация объекта продажи происходит за счет данных, позволяющих определенно установить недвижимость, подлежащую отчуждению (сведения о расположении недвижимости на соотв-щем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества, перечень лиц, сохраняющихбправо пользования жилым помещением при его продажи). Если объектом продади выступает здание, сооружение, иная подобная недвижимость, то предмет договора составляет как сама недвижимость, так и тот участок, на кт располодена недвижимость и кт необходим для ее использования

• Цена на недвижимость, находящейся на земельном участке, включает цену передаваемого земельного участка или права на этот участок; при этом по способу установления цены она м.б. фиксированной на весь объект недвижимости или устанавливаться на единицу площади или иного показателя ее размера

• Существенными условиями договора являются условия о предмете и цене

• С позиции динамики заключаемого договора продажи недвижимости выделяется следующая специфическая особенность: передача недвижимости происходит по передаточному акту, а переход права собственности подлежит гос. регистрации. Практическое значение данного положения: уклонение от подписания передаточного акта выступает отказом одной из сторон от исполнения договора (это исключает возможность понуждения к исполнению обязательства в натуре). В то же время уклонение от гос. регистрации позволяет стороне договора требовать в судебном порядке вынесения решения о гос. регистрации перехода права собственности.

СОЛОМИН ПРИДЕРЖИВАЕТСЯ ТЕОРИИ РАЗГРАНИЧЕНИЯ ОСНОВАНИЙ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ И ПРОИЗВОДНЫЕ. Некоторые цивилисты разделяют юридические факты на основания и способы. Практическое значение: юридическое значение имеет только один юридический факт – основание. Пример: договор – основание, гос. регистрация и передача – способ. – ДАННОГО ПОДХОДА В ТОМСКОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ ШКОЛЕ ПРИДЕРЖИВАЕТСЯ ТОЛЬКО СОЛОМИН. Акт гос. регистрации – сфера публичного права. Простой юридический состав – все факты однородные, сложный – неоднородные.