1.2.8. Понятие внешнего износа объекта.

Внешний износ здания можно определить потерями дохода из-за внешних факторов[72] [73] [74]. Причинами возникновения внешнего износа могут служить – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости, финансовых условий, законодательства…

Внешний износ определить сложно, так как не накоплено достаточно опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием выше перечисленных внешних факторов.

Основным методом оценки внешнего износа является метод срока жизни здания, он основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Этот метод базируется на том, что эффективный возраст объекта, выраженный в процентах, отражает типичный срок его экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства объекта. Данная концепция отражена в формуле:

И / ПВС = ЭВ / СЭЖ (9)

Где И – износ, руб.

ЭВ – эффективный возраст строения, лет,

ПВС – полная восстановительная стоимость, руб.,

СЭЖ – срок экономической жизни объекта, лет.

Срок экономической жизни объекта – отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль. Ремонт и реконструкция увеличивают этот срок, а изменяющиеся вкусы населения и социально – экономическая обстановка – уменьшить.

Эффективный возраст здания – возраст объекта, определяемый исходя из его внешнего вида.

Хронологический возраст объекта – фактический возраст здания, т.е. количество лет, прошедших со дня ввода его в эксплуатацию.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре объекта, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика недвижимости.

Другой метод оценки объекта недвижимости называется метод сравнимых продаж. Он заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из объектов по следующему алгоритму[74]:

Определение износа недавно проданного аналога объекта методом сравнимых продаж

↓

Расчет стоимости земельного участка (С з)

↓

Определение стоимости улучшений с учетом износа (Су) Исключением стоимости земельного участка из цены продажи объекта (ЦП): Су = ЦП - Сз

↓

Расчет стоимости нового строительства на дату оценки объекта (Снс)

↓

Расчет накопленного строениями износа Ин= Снс - Су

↓

Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ)

↓

Определение среднегодового износа (Игод) в абсолютном выражении(руб.) Игод = Ин / ЭВ

↓

Определение величины среднегодового износа в процентном выражении: И(%)= (100 ∙ Игод ) / Снс

Следующим методом оценки объекта является затратный подход. Он наиболее эффективен при оценке новых объектов, готовых для перспективного использования. При этом производится анализ:

- оценки наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. Так например при выборе строительства новых домов разной этажности возможна ситуация: малое количество этажей – мало дохода от проживающих в доме граждан и арендаторов, и низкие затраты на строительство данного объекта; много этажей – «недозагрузка» - большие эксплуатационные расходы. Поэтому необходимо перед проектированием определить оптимальное количество этажей, которое позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать затраты на строительство и эксплуатацию.

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции, капитального ремонта;

- оценка объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются редко или вообще не продаются и единственным способом является способ затрат;

- оценка для целей страхования и налогообложения.