«Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

Когда объекты, работы и затраты, предусмотренные перечисленными главами, отсутствуют, то эти главы пропускаются без изменения номеров последующих глав.

Если в ремонтно-строительном производстве участвуют несколько генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, то сводный сметный расчет составляется один в целом на строительство.

Сметная стоимость работ и затрат, которые подлежат осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость. Эти ведомости составляются применительно к форме сводного сметного расчета.

При представлении сводного сметного расчета на утверждение в составе проекта, к нему составляется пояснительная записка. В ней приводятся следующие сведения:

• месторасположение строительства;

• перечень каталогов сметных нормативов, принятых для составления смет на строительство;

• наименование генеральной подрядной организации;

• нормы накладных расходов (для конкретной подрядной организации или по видам строительства);

• норматив сметной прибыли;

• особенности определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ для данного объекта;

• особенности определения сметной стоимости оборудования и его монтажа для данного объекта;

• особенности определения средств по главам 8-12 сводного сметного расчета;

• расчет распределения средств по направлениям капитальных вложений;

• другие сведения о порядке определения стоимости, характерные для данной стройки, а также ссылки на соответствующие решения органов государственной власти по вопросам, связанным с ценообразованием и льготами для конкретного строительства.

Итоговые данные в сводном сметном расчете капитального ремонта приводятся по каждой главе. После того, как начислена сумма резерва средств на непредвиденные работы и затраты, делается окончательный подсчет стоимости предстоящих работ под названием: «Всего по сводному сметному расчету».

§4. 8 . Методы определения стоимости ремонтно-строительных работ.

При составлении смет в настоящее время применяются два метода определения стоимости ремонтно-строительных работ (Таблица 38):

• ресурсный;

• базисно-индексный;

Таблица 38.

4.8.1. Особенности ресурсного метода определения сметной стоимости.

Применение ресурсного метода рекомендуется на всех стадиях разработки технической документации для строительства. Типовая последовательность указанных этапов приведена на диаграмме (Таблица 39).

Таблица 39.

Для всех указанных стадий, кроме РД, РП и расчетов за выполненные работы, в дальнейшем требуется разработка укрупненных сметных норм.

При ресурсном методе определение сметной стоимости состоит в калькулировании ресурсов, необходимых для осуществления строительства. Их подробная характеристика дана в предыдущих подразделах. Расход ресурсов выражается в натуральных измерителях. Ресурсы определяются на основе сборников ГЭСН-2001 и других сметных нормативов (см. подраздел 1.6). При этом пользуются текущими ценами и тарифами.

Для определения сметной стоимости строительных работ ресурсным методом рекомендуется применять формы локальной ресурсной ведомости и локального сметного расчета (локальной сметы) имеющие удобную для рассмотрения совмещенную форму. Кроме этого также допускается применение и других форм, выбираемых пользователем.

Оценка стоимости выделенных ресурсов при сметных расчетах может производиться, как в текущем, так и в базисном уровнях цен. При определении в локальных сметах (см. подраздел 1.9) прямых затрат целесообразно предварительно составлять локальную ресурсную ведомость, в которой выделяются ресурсные показатели.

Главным достоинством ресурсного метода является возможность получения максимальной точности расчета. Однако при этом имеются некоторые существенные недостатки. Прежде всего, метод является весьма трудоемким. Например, при его использовании необходимо указывать проставлять цены на большое число видов материальных ресурсов основного и вспомогательного назначения. Кроме этого, в ресурсных сметах затруднен учет повышенных тарифных ставок при выполнении работ с тяжелыми и вредными условиями труда. Это связано с тем, что приходится выделять долю таких работ, как по отдельным позициям сметы, так и в целом. Имеются определенные сложности при расчете среднего разряда работ по смете (или разделу), а также расчет оплаты труда машинистов через затраты их труда.

Поэтому практическое применение ресурсного метода обусловлено использованием современной компьютерной техники с соответствующими сметными расчетными программами. Заметим, что в настоящее время имеется ряд сертифицированных расчетных программ, обладающих широкими возможностями. Однако в некоторых случаях необходима переподготовка специалистов для работы с этими программами. Кроме этого, в соответствии с требованиями законодательства о защите интеллектуальной собственности, требуется заключение соответствующих договоров о приобретении и дальнейшем сопровождении программных сметных средств с фирмами-производителями. Ясно, что это приводит к дополнительным затратам на подготовку сметной документации.

Пример разработки локальной сметы ресурсным методом приведен в Приложении 4.

4.8.2. Особенности базисно-индексного метода определения сметной стоимости.

Базисно-индексный метод в настоящее время является приоритетным при использовании новой системы сметного ценообразования.

При базисно-индексном методе определение сметной стоимости ремонтно-строительного производства осуществляется путем применения системы текущих индексов по отношению к стоимости в базисном периоде. Значения индексов цен на строительную продукцию учитывают рыночные изменения цен в строительной сфере за время, прошедшее от базисного периода. Составление смет по единичным расценкам может осуществляться, как в базисном, так и в текущем уровнях цен, либо в двух уровнях цен одновременно, если такая необходимость установлена заказчиком сметной документации. Система индексов (коэффициентов) пересчета (изменения) сметной стоимости строительства является важнейшим инструментом ценообразования в строительстве в современных условиях. Индексы (коэффициенты) применяются для определения стоимости строительства в текущих (или прогнозных) ценах и для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы между заказчиками и подрядными организациями.

Главное достоинство базисно-индексного метода состоит в том, что его применение позволяет реализовать главный принцип современной системы ценообразования – обеспечить контроль сметной стоимости ремонтно-строительного производства через контроль стоимости основных (т.н. «ценообразующих») ресурсов. Такой контроль сравнительно легко осуществить, как со стороны заказчика (инвестора), так и со стороны подрядчика (внутрифирменный контроль). Это достигается тем, что принимается во внимание стоимость тех ресурсов (строительных материалов, изделий и конструкций), которые в наибольшей степени (до 95% и более) определяют и общую стоимость ремонтно-строительного производства. Величина затрат на эти ресурсы подтверждается в актах выполненных работ соответствующими расчетно-платежными документами и данным складского и производственного учета. Необходимость такого подхода обусловлена огромным разнообразием строительных материалов, конструкций и изделий, которые имеются в строительной отрасли в настоящее время. Для подобного рода ресурсов расценки, принимается, как правило, непосредственно в текущем уровне цен по условиям поставки (комплектации) или путем индексации базисной стоимости.

Для вспомогательных ресурсов используются средние (средневзвешенные) цены.

Основное назначение индексов (коэффициентов) — учитывать фактор удорожания стоимости строительства по отношению к базовому уровню, вызванного инфляцией в инвестиционно-строительном секторе экономики. Индексы по своей экономической сути лишь отражают фактически сложившийся уровень инфляции (удорожания) в строительстве. Они являются производными от реального уровня цен на строительные ресурсы. В действующей в настоящее время системе ценообразования индексы применяются к базисной сметной стоимости 2000 года, определенной по единичным расценкам или по элементным нормам ресурсным методом с учетом базисной стоимости ресурсов.

Индексы (коэффициенты) можно классифицировать по различным признакам и назначению 14.

По признаку стоимостный уровень пересчета индексы подразделяют на две группы:

• текущие, т. е. на момент составления сметы или акта выполненных работ;

• прогнозные (пока не нашли широкого распространения).

Если принимаются во внимание экономические составляющие сметной стоимости, то используются индексы:

• к элементам прямых затрат (оплата труда рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, стоимость материалов, изделий, конструкций, оборудования);

• к общей стоимости строительно-монтажных работ (т.н. индексы пересчета СМР);

• к специальным статьям затрат и элементам сметной стоимости (например, индексы по проектным и изыскательским работам).

Индексы могут подразделяться также по видам строительства, объектам, комплексам и видам работ. В этом случае используют следующие группы индексов:

• на новое строительство и реконструкцию, капитальный ремонт и реставрацию и т.д.;

• по зданиям и сооружениям (жилые дома, школы, наружные сети, дороги и т.д.);

• по видам работ (например, земляные работы, ленточные фундаменты, свайные работы и т.д.).

Считается, что наибольшей точности и правильного отражения структуры текущей сметной стоимости позволяют достичь т.н. индексы (пересчетные коэффициенты) к элементам прямых затрат по видам строительно-монтажных работ. Эти индексы применяются в конце разделов локальных смет после подведения итога прямых затрат в базисном уровне цен 2000 года и начисления необходимых коэффициентов на стесненные условия труда (если таковые имеются).

По итогам прямых затрат индексы начисляются отдельно:

• по оплате труда рабочих;

• по стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов;

• по стоимости материалов.

После начисления индексов определяются итоги прямых затрат в текущем уровне цен. Кроме этого, начисляются накладные расходы и определяется сметная прибыль по действующим нормативам к текущей стоимости.

Такой метод счета позволяет обеспечивать правильное отражение структуры затрат по конкретному объекту строительства и видам (комплексам) работ.

Составление смет по единичным расценкам в новой сметно-нормативной базе предусматривает определение стоимости основных (ценообразующих) материалов 36. Стоимость основных строительных материалов, изделий и конструкций принимается, исходя из проектных данных и текущих цен по условиям поставки (комплектации). Такие материалы приводятся отдельной строкой непосредственно в единичных расценках с указанием кода, наименования и расхода на измеритель расценки. Техническая характеристика принимается по проектным данным (рабочим чертежам). Указанные расценки получили наименование — «открытые». При составлении сметной документации и при расчетах за выполненные работы стоимость работ по таким единичным расценкам определяется двумя строками:

• в первой, исчисляется стоимость работ по соответствующей единичной расценке;

• во второй, указывается стоимость не учтенных расценками материалов, изделий и конструкций.

Допускается суммирование материалов, не учтенных расценками, по каждому из разделов локальной сметы или по объекту в целом.

По некоторым материалам, изделиям и конструкциям в расценках указаны только наименования, а расход их принимается по проектным данным (рабочим чертежам).

В случаях, когда на момент составления сметной документации отсутствуют данные о стоимости указанных материалов, необходимо использовать данные о ценах, приводимые в Сборнике средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции и другие справочно-информационные материалы о текущих ценах на строительные ресурсы. По материалам поставки заказчика сведения о ценах формируются по данным заказчика.

При разработке территориальных сборников единичных расценок (ТЕР) разработчики сами решали, какие расценки делать закрытыми, а какие открытыми, руководствуясь особенностями регионального рынка. Таким образом, расценки различных регионов могут отличаться не только уровнем цен, но и указанным обстоятельством.

Пример разработки локальной сметы базисно-индексным методом приведен в Приложении 5.

Сравнивая между собой данные по сметам на одни и те же работы, нетрудно убедиться в том, что величины сметной стоимости различны. При этом расчетная стоимость, определенная базисно-индексным методом, несколько ниже, чем для сметы, рассчитанной ресурсным методом. В данном случае это можно объяснить тем, что стоимость вспомогательных материалов при использовании пересчетных индексов, оказалась ниже их реальной стоимости. Однако так бывает не всегда. Картина может быть и противоположной. Поэтому сметчик, в принципе, может воспользоваться тем вариантом расчета, который больше удовлетворяет его заказчика. Однако, напомним, расчет сметы ресурсным методом более трудоемок, а получаемый выигрыш может быть несущественным. Это наглядно видно по размеру приведенных в Приложениях сметных расчетов.

Приложение 4.

Приложение 5.

Глава 5. Особенности обновления, развития и управления жилищного фонда в условиях реформы жкх.

§ 5.1.Механизм управления обновлением объектов жилищного фонда г.Санкт – Петербурга.

Множество насущных проблем, которые касаются непосредственно самих граждан, их достойного проживания в столь великом городе таком как Санкт - Петербург, в настоящее время оставлено за «отремонтированными фасадами». Авторы хотели бы снова вернуться к столь избитым в средствах массовой информации проблемам ЖКХ, рассмотреть некоторые из них совместно с читателями, изучить ряд предложений по их решению и защите наиболее нуждающихся в этом слоев населения.

Сначала совершим небольшой экскурс в историю зарождения и формирования жилищного фонда нашего города [16, 17, 67, 68, 69, 70, 71, 89], где и кроется ряд проблем, которые и стоят перед нами сейчас. Социально – экономическое развитие жилищного фонда Санкт - Петербурга связано с его становлением как столицы Российского государства. Первым этапом этого становления можно считать период 1703-1917г-г. В эти годы формирование жилищного фонда города было связано с обеспечением жилого крова для населения, участвовшего в строительстве и развитии города. В декабре 1762 года был издан указ об учреждении «Комиссии для устройства городов Санкт-Петербурга и Москвы ». К началу 19-го века жилищный фонд Санкт- Петербурга представлял собой плотную застройку высокими каменными домами для частного проживания и извлечения дохода от сдачи в наем жилых помещений.

В начале 20-го века строятся новые частные и доходные дома, оборудованные лифтами, ваннами, газовыми плитами на кухнях.

Второй период времени в развитии жилищного фонда города можно определить с 1918-1950 годы. В после революционный период с (1918-1920г.г.) жилищное и коммунальное хозяйство города находилось в упадке, а из-за отсутствия топлива пострадали многие строения. Жилые дома в 1918г. были национализированы. В дома центральных районов было переселено население с Московской, Нарвской и Невских застав. Большая часть жилой площади была, как правило, в многокомнатных и больших квартирах. Таким образом, в 1920-е годы основная часть жителей Ленинграда оказалась в коммунальных квартирах.

С 1925 года начинается первое послереволюционное строительство в противоположность плотной застройке дворцами-колодцами, характерной для доходных домов центральной части города, новые жилищные массивы представляют собой комплексы отдельно стоящих трех -, четырехэтажных домов, расположенных по сторонам улицы, иногда связанных между собой полуарками.

За годы Великой Отечественной войны и блокады жилищному фонду нашего города был нанесен громадный урон. Было разрушено 800 промышленных предприятий и 3174 здания, повреждено 7100 зданий и сооружений. Город потерял третью часть всего жилищного фонда. На 1 января 1944 года в Ленинграде насчитывалось 560 тысяч жителей, это составляло одну шестую часть его довоенного населения. Послевоенное восстановление хозяйства города привело к росту населения.

К концу 1945 года численность населения города превысила 1,3 млн. человек, а в 1950 году она достигла 2,87 млн. человек (85% довоенного уровня).

Третий период в развитии жилищного фонда определен с 1950 года, когда развернулось жилищное строительство в значительных масштабах. Этот период продлился до начала 1990 года, когда жилищное строительство за счет бюджетных ассигнований было остановлено.

К началу 1990 года в домах, построенных до 1918 года проживало 16% населения, в домах постройки 1918-1940 годов-3%, 1941-1960 годов-12%, 1961-1969 годах-69%. Доля, живущих в коммунальных квартирах и общежитиях сократилась с 50% (в 1950-х годах) до 22% в начале 1990-х годов, и если в начале 1960-х годов в историческом центре Ленинграда проживало больше половины населения города, то к концу 1980-х годов его доля во всем населении не превышала 30%.

Современный период времени в формировании жилищного фонда Санкт-Петербурга можно определить 1990-2003годами. Проведенная в 90-х годах прошлого столетия приватизация существенно изменила форму собственности на жилые помещения.

Таблица 40.

Период жилищного обслуживания населения.	Строение		Общая площадь			Жилая площадь
	Шт.	%	Тыс. кв. м.		%	Тыс. кв. м.			%
1	2	3	4		5	6			7
До 1917 года.	11339	25.8	17466.01		18.3	9757.66			17.3
После 1917 г.	32617	74.2	77915.35		81.7	46590.84			82.7
В том числе
1918-1927	394	0.9		147.27	0.2	94.59			0.2
1928-1937	1402	3.2		1573.57	1.6	1027.54			1.8
1938-1940	698	1.6		705.99	0.7	397.83			0.7
Итого	2494	5.7		2426.83	2.5	1519.96			2.7
1941-1945	180	0.4		78.16	0.1	47.31			0.1
1946-1955	6391	14.5		3452.05	3.6	1929.4			3.4
Итого	6571	14.9		3530.21	3.7		1976.71	3.5
1956-1965	13054	29.7		16030.04	16.8		9733.44	17.3
1966-1975	5923	13.5		24520.8	25.7		15251.29	27.1
1976-1985	2189	5.0		18025.08	18.9		10557.62	18.7
1986-1990	729	1.7		7776.94	8.2		4460.32	7.9
Итого	8841	20.1		50322.82	52.8		30269.23	53.7
1991-2003	1657	3.8		5605.45	5.9		3091.5	5.5
Итого	43956	100		95381.36	100		56346.62	100

Таблица 41.

Структурная доля размеров жилищного фонда исторических периодов 1703-2006 годов жилищного обслуживания населения Санкт-Петербург, в %.

Таблица 42.

Число строений, общая площадь и структурные доли дореволюционного жилищного фонда в территориально - районированных образованиях Санкт-Петербурга.

Проанализировав данные статистики, предоставленные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга, следует отметить то, что уменьшение в 1990-2006 годах структурной доли строений, жилой и общей площади в их суммарных числах созданной в течение 1703 -2006 годов, не было связанно с полным удовлетворением жилищного потребления населения в предыдущем периоде социально-экономического развития жилищного фонда (1966-1990 годов), хотя размеры жилой площади этого периода соответствовали ее структурной наибольшей части за все исторические периоды ретроспективного жилищного обслуживания (таблице 41), так как и в настоящее время сохранились значительные по количеству слои и группы граждан, нуждающихся в качественном жилье, проживающих в коммунальных квартирах.

В анализируемый период (1990 г.-2006г.) изменение размеров жилищного потребления населения Санкт-Петербурга, рыночный спрос и предложение жилья, на наш взгляд, находились в состоянии равновесности по причине отложенного спроса на жилье, спроса не обеспеченного финансовыми средствами, когда возмездность реализации жилья стала одним из основных принципов роста объемов жилищного потребления, текущего и перспективного жилищного обслуживания граждан.

Сложившиеся в настоящее время особенности жилищного потребления и тенденции жилищного обслуживания населения г. Санкт- Петербурга состоят в том, что наличие дореволюционного жилищного фонда и его восстановление делает привлекательным не только исторический центр, но и такие районы как Выборгский, Курортный, Приморский, которые вместе с центральной частью города объедению до 1917 года (таблице 42). При этом уделенный вес жилых домов старой застройки на районом уровне свидетельствует о том, что в Адмиралтейском районе 95.9% домов от всех жилых строений в районе построены до 1917 года, в Центральном – 68.3%, Курортном – 34%, в Выборгском - 22.2% и в Приморском – 19.5%.

Расширенное представление о качественных и количественных параметрах объектов жилищного фонда дореволюционной постройки, присущих не только центральной части города, характеризует сложившуюся дифференциацию жилищного обслуживания населения в самих территориально-районированных (муниципальных) образованиях и вместе с этим смешанную систему жилищного потребления, текущего и перспективного восстановления жилых строений, введенной в состав городского жилищного фонда до 1917 года.

Эти результаты анализа необходимы не только для рационализации процесса управления жилищным фондом, успешного решения финансово-инвестиционных задач, восстановления, в первую очередь, жилых строений застройки до 1917 года, но и повышения качества жилищного потребления гражданами[16, 17].

Основным объектом финансово-инвестиционной активности субъекта управления городским жилищным фондом должны оставаться ветхие и по степени технического состояния неудовлетворительные жилые строения, структурная часть общей площади которых в суммарной городской площади составляет 6.82% (неудовлетворительная - 6.5% и ветхая общая площадь - 0.32%)[69, 70, 71].

На наш взгляд, повышение технического уровня, находящегося в неудовлетворительном и ветхом состоянии городских жилых строений, необходимо осуществить в короткий исторический период (среднесрочный) времени(5-7 лет) и по мере повышения темпов экономического роста значительные финансовые ресурсы регионального и муниципального органов управления, устанавливаемые по нормативам качественного (высокого технического уровня) жилищного обслуживания, а также коллективно-долевых (частных) организационно-правовых структур, должны направляться на ремонтно-строительное обслуживание.

В целом сложившееся состояние, существующие условия и особенности управления ремонто-строительным обслуживанием и потреблением жилищного фонда Санкт-Петербурга характеризуется тем, что [16,17, 66, 67, 68]: значительное число малоимущих граждан города проживает в коммунальных квартирах, решение проблемы городских очередников, которая неразрывно связана с увеличением объемов финансирования; назрела необходимость программно-целевого подхода к управлению ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда; объемы финансового и материально-технического ресурсообеспечения в процессе ремонтно-строительного обслуживания объектов различных серий и этажности городского жилищного фонда должны быть дифференцированы по источникам в зависимости от форм собственности; отсутствует взаимосвязь количественных и качественных показателей жилищно-бытового потребления и обслуживания граждан, обусловленная разработкой и реализацией в текущем, перспективном и стратегическом периодах времени комплекса финансово-инвестиционных, экономических, инновационных, организационных и маркетинговых мероприятий; низкое техническое состояние жилищного фонда создает значительные социальные проблемы для жителей и повышает трудоемкость управления жилищным потреблением и ремонтно-строительным, эксплуатационным обслуживанием населения.

Механизм управления обновлением и восстановлением объектов жилищного фонда старой застройки должен включать в себя комплекс установленных нормативно правовых регламентированных воздействий разрешительного и (или) запретительного характера внешних и внутренних органов управления, устанавливаемые норм и нормативов, стандартов.

Данный механизм должен в качестве своих взаимодействующих составляющих (элементов) включить методы, способы, процедурные последовательности, меры, стратегии, функции, ориентированные на достижение необходимой для участников обновления и восстановления жилищного фонда прибыльности от вложений средств в объекты жилищного фонда старой застройки, повышения эффективности текущей деятельности и развития в стратегическом периоде времени[17, 68].

Рациональность взаимодействия указанных элементов механизма стратегического управления процессом реконструкции жилых городских домов, на наш взгляд, может быть обеспечена взаимосогласованностью и однонаправленностью достижения намечаемых целевых ориентиров предпринимаемых нормативно-правовых, админастративно-распорядительных актов, экономических, организационных и иных мер внешних и внутренних органов управления при постоянном мониторинге установления соответствия мер и актов управленческого воздействия, необходимых результатам и эффективности использования всех видов ресурсов в стратегическом периоде.

При этом нормативно-правовая регламентация должна быть направлена как на разрешение, так и на запрещение тех или иных действий участников процесса обновления и восстановления объектов городского жилищного фонда старой застройки, обеспечивая права инвесторов, вкладывающих средств в объекты городского жилищного фонда, а также проживающих в жилых домах старой застройки, обеспечивая права инвесторов, вкладывающих средства в объекты городского хозяйства жилищного фонда, а также проживающих в жилых домах старой застройки.

Так, например, постановление правительства Санкт-Петербурга (о мерах по проведению реформ в жилищной сфере) от 11.12.1996 года, №20 предусматривает как внедрение рыночных механизмов содержания жилья, демонополизацию жилищно-коммунального хозяйства, реализацию новых способов управления недвижимости в жилищной сфере, меры по социальной защите населения при переводе жилищной сферы в безубыточный режим функционирования в соответствии с основным направлениям нового этапа реализации государственной целевой программы (жилье), одобряемой Указом Президента Российской Федерации (о развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов) от 29.03.1996 года, №432, Законом Российской Федерации (о товариществах собственников жилья), так и реализацию концепции реформы в жилищной сфере.

Постановление правительства Санкт-Петербурга « О мерах по проведению реформ в жилищной сфере» содержит наряду с конкретными предложениями, постановлениями о: создании районных жилищных агентств с функциями управления жилищным фондом от имени собственников, наделении вновь создаваемых государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий функциями подрядчика по эксплуатации жилищного фонда; порядке назначения директора районного жилищного агентства комитетом по содержанию жилищного фонда, но и содержит основные предложения и положения развития жилищной сферы, направленность реализации предпринимаемых мер для решения основных задач, таких как:

*** повышение степени социальной защищенности населения посредством развития системы жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья, совершенствование механизма предоставления компенсаций (субсидий) на оплату приобретаемой квартиры, создание жилищного фонда социального назначения;

***формирование конкурентной среды в сфере эксплуатации жилищного фонда посредством демонополизации предоставления жилищно-коммунальных услуг, разделения функций управления обслуживания жилищного фонда между службами заказчика и ремонтно-эксплуатационными предприятиями;

*** повышение эффективности потребления бюджетных финансовых ресурсов, направленных на развитие жилищной сферы, посредством развития форм обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

*** оказание правовой и экономической помощи создаваемым товариществам собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, образуемых в целях обеспечения содержания и эксплуатации объектов жилищного фонда.

Рациональное воздействие внешних (вы­шестоящих) органов управления на разви­тие (восстановление, обновление) объектов городского жилищного фонда старой заст­ройки, может быть в полной мере реализо­вано при комплексной нормативно - правовой регламентации принимаемой ориента­ции на достижение высокой результативно­сти процесса воспроизводства жилых домов центральной части Санкт-Петербурга. Такими нормативно - правовыми актами, развиваю­щими и усиливающими осуществляемые меры по проведению реформ в жилищной сфере, выступили Постановления правитель­ства Санкт-Петербурга от 10.02.2000 г., N5 «о концепции генерального плана сохране­ния и развития исторического центра Санкт­Петербурга и его пригородов, включая дво­рецкие комплексы», а также распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «о мерах по реализации Федеральной целевой программы «сохранение и развитие исторического цент­ра Санкт-Петербурга»», «о программе мероп­риятий по реализации концепции реформ в жилищной сфере».

Использование экономических, админист­ративных, социально-психологических мето­дов управления процессом обновления, вос­становления объектов жилищного фонда ста­рой застройки в данном механизме управле­ния позволяет органам управления организа­ционно-правовой структуры, участвующей в реконструкции жилых домов старой застрой­ки, рационально сочетать экономические и социальные стимулы с административным воздействием на объект управления.

Прогностические способы обоснования получения объективного результата, эффек­тивности деятельности каждого из участни­ков процесса реконструкции объектов город­ского жилищного фонда старой застройки необходимы при планово-расчетных страте­гических обоснованиях реальности продви­жения тенденции экономических, финансо­вых, инновационных, социальных изменений в деятельности по обновлению, восстановле­нию жилых домов.

Имитационный способ обоснования реаль­ности достижения поставленных стратегичес­ких ориентиров результативности в формиру­емом механизме рационального стратегичес­кого управления процессов реконструкции объектов жилищного фонда Санкт-Петербур­га предоставляет возможность его участникам в экспериментальном порядке проверить по­средством реализации соответствующих про­цедур, осуществления работ по восстановле­нию жилищного фонда, расчетно-аналитичес­ких, вербально-блочных способов реально достичь, например, намечаемых или

необходимых ориентиров результативности, эффек­тивности деятельности.

В США действует тесная взаимозависимость между уровнем дифференцированного разде­ления жителей по районам проживания боль­шого города в соответствии с получаемыми ими доходами. В центральных частях городов создаются элитные строения с жилыми доро­гостоящими и нежилыми помещениями при соблюдении принципа заселения каждым со­циальным слоем населения того района горо­да, стоимость жилья которого соответствует его доходам.

Европейская модель рационального город­ского жилищного фонда в основном ориенти­рована на заселение одних и тех же районов, включая центральные, гражданами с различ­ными доходами. В реконструируемых жилых объектах старых районов городов для покупа­телей жилья предлагаются как дорогостоящие, так и относительно дешевые квартиры [16, 17, 70].

Дифференциация в стоимости жилья может наблюдаться при этом и вследствие более удачного расположения квартир, различной планировки, отделки. Реконструируемый дом старой застройки, в соответствии с данной европейской моделью, может иметь как до­рогостоящее, элитное жилье, так и приемле­мое по ценам для среднего достатка граждан. Таким образом, европейская модель обновле­ния, восстановления и эксплуатации жилых домов в центральных частях городов не зави­сит от уровня доходности покупателей жилой площади квартир.

Особенности развития России, ее нацио­нальной экономики с 1917 года по настоящее время требуют смешанного подхода к форми­рованию адекватного сложившимся экономи­ческим и социальным условиям механизма расселения и реконструкции объектов старо­го жилищного фонда. Смешанная ( американ­ская и европейская) модель механизма вос­производство домов в старых (центральных) районах Санкт-Петербурга (по признанию многих социологов и экономистов Европы самого европейского города России), наибо­лее приемлема в настоящий период развития национальной экономики потому что уровень доходности тех слоев населения Санкт - Пе­тербурга, которые проживают до сих пор в коммунальных квартирах и в домах аварий­ного состояния, является самым низким в Рос­си и тем более - в Западной Европе.

§ 5.2.Развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Всем известен тот факт, что наибольшей инвестиционной привлекательностью в России пользуется жилье, что объясняется его достаточной ликвидностью вследствие высокого спроса, относительной простотой и доступностью. Однако стоимость жилья значительно превышает доходы основной части населения и требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита слабо, не функционирует вследствие инфляции, недостаточной стабильности экономики.

Из-за острой жилищной проблемы в Росси, которая усугубилась притоком беженцев и является первопричиной развития в нашей стране ипотечного кредитования, в настоящее время миллионы россиян, по разным оценкам, от 6 до 27 млн. семей, нуждаются в улучшении жилищных условий, основное внимание уделяется развитию ипотечного кредитования в сфере жилищного финансирования. Бесплатное жилье (так называемое социальное) в последнее время достается единицам, в особенности с действием нового жилищного кодекса Р.Ф. 78[60, 61, 72, 73, 74], где существенно ужесточены правила предоставления социального жилья. Согласно данным Госкомстата Р.Ф., более чем в три раза сократилось выделяемое населению бесплатное жилье. Но это отнюдь не единственная причина, заставляющая наших соотечественников обращать свои взоры на ипотечное жилищное кредитование.

Второй причиной является состояние экономики нашей страны, едва начавшей оправляться от разрушительных последствий дефолта 1998 года. За предшествовавшее печально знаменитому финансовому кризису десятилетие объем жилищного строительства в Р.Ф. сократился вдвое: с 61,7 млн.кв.м. в 1990г. до 30,7 млн.кв.м. в 1998г., после чего вновь начал медленно расти. Однако темпы этого роста явно не удовлетворяют ожиданиям миллионов очередников на жилье.

Третьей причиной стала широкая приватизация жилья, так например, за 12 лет (с 1992г. по 2003г.) россияне согласно экспертным оценкам приватизировали 68% имеющихся в их распоряжении квартир, в результате чего сформировался так называемый рынок вторичного жилья, который очень динамично развивается, особенно в крупных городах, где в течение года в оборот вовлекается до 2% приватизированного жилья (т.е. каждая пятидесятая квартира).

И четвертая причина роста интереса рядовых граждан к этому вопросу, это социально- психологические факторы, иными словами, очень многие, которые полагали, что решение их жилищной проблемы святая обязанность государства существенно пересмотрели свои взгляды и не намерены больше ждать милостыни от государства.

Рассмотрим преимущества ипотечного жилищного кредитования:

• Быстрота решения жилищной проблемы – в течение 3 месяцев с момента заключения кредитного договора заемщик становится владельцем собственного благоустроенного жилья;

• Возможность оптимального выбора из многих предлагаемых вариантов жилья;

• Возможность проживания в приобретенной квартире (доме) с момента получения документа о регистрации права собственности на указанное жилье;

• Правовые гарантии, предоставляемые заемщику кредитной организацией, в частности по условиям погашения кредита и процентов по нему.

• Налоговые льготы, предоставляемые заемщику, в связи с приобретением жилья в кредит и процентов по нему в размере до 1 млн. руб.

Сравнительные данные об объемах ипотечного жилищного кредитования и количестве выданных банками Р.Ф. кредитов[60] по состоянию на конец 2004г.- начало 2005г. представлены в таблице 43:

Таблица 43

Объемы и количество ипотечных жилищных кредитов, выданных банками РФ по состоянию на конец 2004г. — начало 2005 г.

Оператор	Кредитный портфель, млн долл.	Объем выданных кредиток, млн долл.	Количество кредитов	Актуальность
Сбербанк	—	313	—	январь 04
Дельта Кредит	86	100	2600	февраль 04
МИА	34	—	—	январь 04
Райффайзенбанк	28	—		январь 04
АИЖК	—	36	3000	апрель 04
Фора-Банк	10	20	1300	октябрь 03
Газпромбанк	6,8	17	—	январь 04
УГАИК (Уфа)	—	14.06	1034	январь 04
Внешторгбанк	—	13,2	2600	сентябрь 03
Собинбанк	—	8,2	350	январь 04
СОФЖИ (Самара)	—	8	730	январь 04
Банк ЮВК	4	6	140	сентябрь 03
ФИА-Банк	4,3	5,7	845	январь 04
ОИЖК (Оренбург)	—	5,2	557	январь 04
РФЖиИ РМЭ	—	4,3	106	январь 04

Агропромкредит	—	4	300	январь 04
НРБ	—	3	78	январь 04
БИК (Белгород)	—	2,3	405	январь 04
Наш дом Приморье	—	2,2	135	январь 04
ЛИК (Липецк)	—	2,05	247	февраль 04
Евротраст	—	2	30	январь 04
КБ Система	—	1,35	—	январь 04
мик (Мордовия)	—	1,31	197	январь 04
ИРИА (Иркутск)	0,7	0,93	92	январь 04
МДМ-банк	—	0,9	7	январь 04
Промэнергобанк	—	0,8	18	сентябрь 03
КИК (Калуга)	—	0,73	67	январь 03
ЮУАИЖК (Челябинск)	—	0,65	79	март 04
САИЖК (Екатеринбург)	—	0,53	47	февраль 04
ИА РТ (Казань)	—	0,3	—	март 04
Соцгорбанк	—	—	25	апрель 04
АРОИЖК		0,13	10	январь 04

Согласно прогнозам авторитетных финансовых аналитиков, в 2007 году объем ипотечного жилищного кредитования может достигнуть 1- 1,5 млрд.долл.

Становление ипотечного бизнеса в Росси началось в 1993 г., когда были созданы Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультативной помощи ипотечным структурам и банкам России[ 72 73 74]. Правовая база того времени для функционирования ипотеки была представлена Законом РСФСР « О собственности в России» от 24 .12.1990г., вторым важным законодательным актом стал принятый Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (с изм. и доп. от ЗО декабря 2004 г.), который значительно расширял возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита, Гражданским кодексом Р.Ф.(части 1 и 2).

В дальнейшем Правительством РФ во исполнение указанных федеральных законов были приняты постановления, касающиеся, ипотечного жилищного кредитования, например постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. И доп. от 12 ноября 2004 г.), постановление Правительства Р.Ф. от 11 января 2000г. № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Р.Ф.» (в ред. Постановления Правительства Р.Ф. от 8 мая 2002г. №302) .

Основными принципами банковского кредитования являются[60, 61]: целевой характер кредита, который означает, что ссуды предоставляются на определенные цели, определенный объект кредитования; возвратность и срочность кредита, т.е. установлен срок погашения кредита; обеспеченность кредита материальными ценностям, заключается в том что при определенных условиях банк может продать заложенные в обеспечение ценности и полученную выручку обратить на погашение задолженности по ссуде; платность кредита, которая определяется процентом за кредит (так, например, до 1990 г. Госбанк СССР, Промстройбанк за краткосрочные кредиты взимали от 1 % до 2 % годовых и 5 % за просроченные ссуды; в 1990 г., после реорганизации банковской системы процентные ставки по кредитам составили 6 -1 0 %; с 1992 г. коммерческие банки установили процентные ставки за кредит 23 – 80 %, затем 83 – 150 %, а в 1993 г. 123 – 250 %; в 1994 г. 250 – 350 %, и только с 1996 года процентные ставки стали падать). Специалисты в области банковского дела предсказывают в самом ближайшем будущем сокращение коммерческих банков, их укрупнение за счет слияния и поглощения мелких более крупными.

Согласно ст. 77 Закона «об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. В случае невыполнения условий кредитования, по решению суда заемщик и члены его семьи обязаны освободить занимаемое помещение, но только при условии предоставления им другого жилья, соответствующего санитарным нормам.

Постановлением Правительства Р.Ф. от 11.01.2000г.№2820 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Р.Ф., утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие этой системы. Органам исполнительной власти субъектов Р.Ф. было рекомендовано разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделан новый акцент на развитие системы ипотечного жилищного кредитования для решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Предполагается, что в своем законченном виде система ипотечного жилищного кредитования будет само развивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная же задача государства в становлении системы ипотечного кредитования определена как создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основа концепции [61]- создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. На рынке ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

З) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

В настоящее время жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Однако, помимо них, в системе ипотечного кредитования существуют и другие организации, создаваемые в соответствии с гражданским законодательством, например фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка РФ;

4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. Операторы вторичного рынка производят привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; осуществляют рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования, и выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

5) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы , паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и так далее, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по местожительству (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью и т. п.

В настоящее время существуют две модели ипотеки:

- открытая, когда финансовые средства для кредитования заемщиков привлекаются из всех доступных источников;

- закрытая - модель ипотеки, при которой кредитование осуществляется после периода накопления.

Развитие в России открытой модели ипотеки тормозит то обстоятельство, что практически отсутствуют институциональные инвесторы, имеющие «свободные деньги» и готовые финансировать ипотечные кредит. Коммерческие банки не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники, так как несоответствие банковских активов и пассивов может привести к потере ликвидности и банкротству банка. Предлагаемые в Концепции развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Р.Ф. модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов (выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов) могут применяться только по мере развития первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.

При закрытой модели [74] ипотеки в течение определенного периода осуществляется накопление под низкий процент (1-3%) , на сумму, недостающую для оплаты приобретаемой недвижимости, выдается кредит под низкий процент (6-10%) за счет средств, накапливаемых под низкий процент другими субъектами, желающими получить такой кредит. Главная проблема - привлечь заемщиков, которые согласились бы в сегодняшних условиях накапливать денежные средства под низкий процент.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от трех и более лет. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Одно из важных преимуществ заключается в том, что получающий кредит россиянин имеет налоговые льготы - все суммы, которые пошли на оплату купленного жилья и процентов за кредит, изымаются из налогооблагаемой базы.

Для стимулирования инвестиций в строительство предполагается его финансирование на основе предоставления застройщиками банковских строительных кредитов, выдаваемых частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ.

Приказом Министра Р. Ф. №289, Госстроя Р. Ф. №235, ФКЦБ РФ №290 от 16.10.2000 г. утверждена «инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с приходом прав требований по истраченным кредитам».

Цель издания Инструкции - установление единого порядка государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникающей на основании закона или в силу договора, в том числе при уступке прав по договору об ипотеке, уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о законных владельцах закладной. В Инструкции перечислены документы, представляемые на государственную регистрацию ипотеки, приведен порядок регистрации ипотеки и погашения регистрационных записей об ипотеке.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания, т. е. передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Рассмотрим, каким образом осуществляется правовое регулирование этих дух видов договоров [60, 61, 74]. Согласно СТ. 817 ГК Р.Ф. по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:

1) сумму предоставляемого кредита;

2) срок, на который предоставляется кредит;

3) размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

4) очередность погашения кредита и процентов по нему;

5) основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Кроме этого, в кредитном договоре могут указываться адрес приобретаемой заемщиком на средства кредита квартиры и данные о ее собственнике.

Если иное не предусмотрено законом или кредитным договором, кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в местонахождении кредитора ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Если иное не предусмотрено договором, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия кредитора. Если иное не предусмотрено договором, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. Если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 СТ. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов.

Согласно СТ. 395 ГК РФ: «За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или ДОГОВОРОМ.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Если кредитным договором предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик также вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.

Если кредитный договор заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Если заемщик приобретает на средства кредита квартиру, в которой будет проживать не только он, но и члены его семьи, члены семьи заемщика также подписывают данный договор. При этом в кредитном договоре указывается, что:

1) заемщик приобретает квартиру для собственного проживания и проживания членов его семьи;

2) члены семьи заемщика приобретают право пользования квартирой после его государственной регистрации. Стороны признают, что регистрация членов семьи собственника по постоянному местожительству без государственной регистрации вещного права пользования жилым помещением членов семьи собственника не влечет возникновения права пользования жилым помещением членами семьи собственника;

3) члены семьи заемщика отказываются от прав пользования квартирой в случае обращения взыскания на нее кредитором и обязуются освободить занимаемую квартиру в течение определенного срока с момента вынесения решения суда об обращении взыскания либо заключения соглашения об обращении взыскания.

Заемщика также можно обязать предоставить нотариально удостоверенный документ, подтверждающий отказ членов семьи собственника от права пользования приобретаемой на средства кредита квартирой в случае обращения на нее взыскания и кредитор в этом случае получает право отказать заемщику в предоставлении кредита в случае не предъявления указанного документа. Кроме этого, в случае рождения у заемщика или членов его семьи, обладающих правом пользования квартирой, ребенка после предоставления кредита заемщик также может оказаться обязанным предоставить нотариально удостоверенный документ, подтверждающий отказ законного представителя от пользования указанной квартирой ребенком при обращении на нее взыскания, а также обратиться в органы опеки и попечительства в случае такого отказа. Неисполнение этого обязательства может являться основанием для требования кредитора о досрочном возврате кредита.

Вторым договором, регулирующим отношения кредитора и заемщика, является ипотечный договор. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем по договору об ипотеке могут быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Предметом ипотечного договора или, другими словами, имуществом, которое может быть заложено по ипотечному договору, является указанное в п. 1 СТ. 130 ГК РФ недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на такое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В Федеральном законе «О внесении изменений в Федеральный Закон " об ипотеке (залоге недвижимости)"» от 24 января 2004 года внесены дополнения, которые более широко трактуют понятие недвижимости в ипотеке, это земельные участки, строения на них… « По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте."; "...

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка " Действенная система ипотечного допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости…» кредитования не может сформироваться по инициативе отдельных коммерческих банков, потенциальных заемщиков или местных органов власти регионов. Это целостная система, организуемая при непосредственном воздействии государства. Именно на основе функционирования такой системы достигается согласование интересов населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в загрузке производства, государства – в общем экономическом росте.

Ипотека, как правило, устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору. Согласно российскому законодательству ипотека (залог недвижимого имущества) обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Кроме того, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований:

1) о возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

2) о возмещении расходов по реализации заложенного имущества;

3) в случаях возмещения необходимых расходов, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости должен обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

В договор об ипотеке стороны включают условия:

1) о предмете договора. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием;

2) о цене передаваемого в ипотеку помещения.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную с влиянием объективных и субъективных факторов на стоимость объекта оценки, такие как индивидуальные особенности самого объекта (конструктивные и планировочные решения ;используемые материалы при строительстве объекта, их пожаростойкость и долговечность ;соответствие нормам и стандартам комфортности жилого помещения и др.), местоположение объекта (близость к транспортным магистралям, экологической ситуация в районе; близость объектов социально-культурного, медицинского и торгового назначения, перспективы развития района);

3) о размере основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размере предоставляемого кредита и размере процентов за пользование денежными средствами). Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры, срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит). Кроме этого, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Постановлением Правительства Р. Ф. от 25.08. 2002 № 628 Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе как обязательные, или нарушены правила о порядке составления закладной, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

утверждены Правила предоставления государственных гарантий Р. Ф. по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которым установлен порядок при наступлении гарантийных случаев. Займы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями предоставления Правительством Р. Ф. таких гарантий и порядок исполнения обязательств по ним облигаций, должны быть целевыми и предназначенными для финансирования ипотечного жилищного кредитования в Росси. Контроль за целевым использованием займов, привлеченных Агентство, осуществляет Министерство финансов Р. Ф. Использование обязательств по гарантиям осуществляется за счет средств федерального бюджета.

Таким образом, практически единственная возможность улучшения жилищных условий для большей части населения – приобретение жилья за счет долгосрочного ипотечного кредита, который пока сейчас получить крайне трудно. Тем не менее, база для развития системы ипотечного кредитования уже создана и развивается: законодательные основы заложены, деньги на развитие этой системы периодически выделяются, создано множество ипотечных организаций, строится жилье, специалистов по методам кредитования – много. Основная задача на данном этапе – поиск источников долгосрочных финансовых ресурсов для привлечения в сферу ипотечного кредитования, создание эффективных механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка. Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к приостановке спада производства в строительном комплексе и других отраслях, оказывает положительное влияние на преодоление социальной напряженности в обществе.

§ 5.3.Исторические и правовые аспекты создания форм управления многоквартирными домами.

В начале 21 века Россия переживает сложнейший исторический период перехода от одной общественной формации к другой, с ее огромными человеческими, природными ресурсами. Наша страна только выбирается из состояния глубокого беспрецедентного кризиса управления.

Несмотря на имеющиеся различия, во всех концепциях перехода нашего общества к новой формации в центре всех преобразований стоит человек с его интересами и потребностями. Почти перед всеми перестроечными программами ставилась и ставится задача по обеспечению человеку более достойных условий жизни: жилищных, социально-культурных условий; улучшение питания и т.д. Не умаляя значения действующих сейчас реформ, следует отдавать отчет в том, что человек в этих программах выступает лишь в роли объекта управления. Тем не менее, высшая цель прогрессивного общества состоит в осуществлении истинного предназначения человека, в его самореализации, самовыражении, то есть самоуправлении!

В России доля частной собственности в настоящее время превышает 75% всего жилого фонда (45,3% приватизированные квартиры, 24% неприватизированные квартиры, 21% собственные дома или части дома,4,7% арендуемые квартиры, 2,3% коммунальные квартиры, 0,9% общежития, 1,8%-другое жилье) [5, 18, 28, 32, 58] , подавляющая часть населения проживает в многоквартирных домах. Именно жилой дом в целом, а не отдельный квартировладелец является основной единицей, потребляющей услуги ЖКХ. Это совершенно очевидно, если речь идет о ремонте и содержании жилого дома. Проблема заключается в том, что, к сожалению, сегодня только малая часть жилых домов представлена в виде юридических лиц, способных выступать дееспособной стороной контрактных отношений. В основном это ЖСК и немногочисленные товарищества собственников жилья, образованные после принятия в 1993 году соответствующего закона. Таким образом, можно говорить о проблеме отсутствия конкретного потребителя на рынке жилищно-коммунальных услуг, здесь мы естественно подразумеваем, что конкретные потребители не сгруппированы и не оформлены таким образом, чтобы они могли выступить реальной стороной в контрактных отношениях с поставщиками услуг.

Но это только часть существующей проблемы. Второй ее аспект заключается в том, что конечный потребитель при существующей системе дотаций и перекрестного субсидирования оплачивает не более (а в большинстве случаев и менее) 50% определенной на основании тарифов стоимости услуг ЖКХ. При этом дотации, покрывающие оставшуюся часть стоимости услуг, поступают из бюджета не потребителю, а предприятиям ЖКХ. Соответственно, заинтересованность конечного потребителя и его возможность влиять на снижение затрат и повышение качества услуг в сфере ЖКХ значительно ослаблены[3 4 8 ] .

Следующий аспект реформы ЖКХ – исторически сложившееся отношение у потребителя к оплате жилищно-коммунальных услуг не как к оплате за приобретаемый им товар, а как к налогам, которые надо платить, не задумываясь о том, на что расходуется внесенная оплата, поставляемые коммунальные услуги рассматриваются как услуги, поставка которых должна осуществляться государством. Это в совокупности с нежеланием производителей и поставщиков услуг приводит к отсутствию у конечного потребителя информации о количестве и качестве предоставляемых услуг. Как правило, приборов учета воды и тепла нет не только в отдельных квартирах, но и в домах, либо они не действуют.[3, 8, 58]

В совокупности, перечисленные факторы позволяют утверждать, что в сфере ЖКХ на сегодня нет заинтересованного покупателя услуг, и, следовательно, не могут развиваться рыночные отношения и фактически не предоставлен конечный потребитель услуг. Следствием наличия муниципального монополизма и отсутствия конечного потребителя ЖКХ является невозможность образования полноценного рынка жилищно-коммунальных услуг, т.е. создания конкурентных отношений со стороны частного бизнеса и организации договорных отношений по поводу приобретения и оплаты этих услуг.

Рассматривая общие подходы к стратегии реформирования ЖКХ необходимо отметить, что речь идет о радикальной смене приоритетов проводимой в настоящее время реформы. На современном этапе реформы усилия должны быть сконцентрированы в первую очередь на решении следующих задач[3, 4, 10, 18 ]:

Демополизация сферы ЖКХ:

• преобразование муниципальных унитарных предприятий в акционерные общества;

• совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в муниципальном образовании;

• изменение правил ценообразования и оплаты услуг предприятий ЖКХ;

• внедрение конкурсного обслуживания и управления жилищным фондом.

Формирование конечного потребителя:

• массовая организация ТСЖ и передача им в управление жилищного сектора;

• ликвидация перекрестного субсидирования и изменение схемы субсидирования жилищно-коммунальных услуг таким образом, чтобы дотацией распоряжался потребитель.

Решение задач демополизации сферы ЖКХ и формирования конечного потребителя влечет изменение существующих принципов тарифной политики и механизмов тарифообразования, которые должны касаться следующих положений: для конкурентных зон – рыночное формирование стоимости услуг; для монопольных зон - стимулирование предприятий к снижению себестоимости продукции и повышению ее качественных показателей.

Таким образом, предложенный подход к реформированию ЖКХ состоит в решении задач первого порядка: демополизации ЖКХ и формирование конечного потребителя, следствием чего станет изменение тарифной политики;

Решение задач второго порядка – ресурсосбережение и формирование условий привлечения инвестиций[3, 4, 10, 28].

В связи с вышеперечисленными задачами, стоящими в период реформирования ЖКХ рассмотрим такое понятие, как самоуправление жилым комплексом. Категория «самоуправление» не является абсолютно новой для науки управления и не отделима от управления. Развитие самоуправления связано с демократизацией управления и является одним из важнейших элементов концепции управления человеческими ресурсами. Любая общественная формация характеризуется определенным сочетанием управления и самоуправления, управление – внутреннее воздействие, вырабатываемое самой системой. Любая созданная организация без эффективной организации внутреннего управления – самоуправления в рамках глобализации управления и создания новых структур – окажется в кризисном состоянии.

Сегодня начался процесс становления качественно новых способов решения жилищных проблем, которые годами замалчивались либо разрешались административными методами. Поэтому необходимость нормативно-правовых подходов в сложившейся ситуации более чем очевидна.

В результате внедрения рыночных элементов в жилищные отношения, чему немало способствовали законы РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», «Об основах федеральной жилищной политики» значительно расширился контингент собственников жилья, расположенного в многоквартирных домах. Возникла проблема управления такими домами. Названное обстоятельство, в свою очередь, вызвало к жизни юридическую модель нового для российского правопорядка объекта недвижимости – кондоминиума, а также новую организационно-правовую форму управления этим объектом – товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Данная форма не является, что называется, очередной «выдумкой реформаторов», а представляет собой один из способов управления жильем, давно и хорошо известных в практике многих государств[13]. В основе этого способа «домоуправления» лежит идея совместного владения жильем на принципах кондоминиума. В своем историческом развитии, названная идея прошла три этапа.

Первый из них уходит своими корнями во времена Римской империи, когда и возникла идея владения одной вещью несколькими собственниками сообща.

Данное обстоятельство связывается с принятием Римским сенатом около двух тысяч лет назад закона о кондоминиуме, который дозволял гражданам владеть «отдельной» (как бы теперь сказали) жилой площадью в многонаселенных пристройках. Этот исторический факт может иметь множество самых разнообразных версий, однако считается, что именно он является предшественником современной концепции кондоминиума.

Второй этап относится к средневековью, когда на территории Западной Европы снова стала популярна идея кондоминиума. Ее возрождение связывают с необходимостью защиты городов от нападений разбойничьих шаек. Опасность заставляла горожан обстраивать свое жилище внутри специально возводимых крепостных стен. Это, в свою очередь, создавало дефицит земельных участков, пригодных для сооружения отдельных строений. Кроме того, наблюдался и рост численности населения. Указанные факторы привели к тому, что люди, желающие построить себе жилище, вынуждены были объединяться и строить здания на несколько семей. Отношения между этими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом дома.

Третий современный этап берет свое начало с наступлением XX века. В это время концепция кондоминиума была реанимирована в Европе и стала очень популярной формой домовладения в Испании, Германии, Бельгии, Франции и Великобритании.

Из Европы концепция кондоминиума распространилась и на американский континент.

Первой из южно-американских стран, осуществивших ее рецепцию, стала Бразилия, где в 1928 году был принят закон, разрешающий продажу, так называемой «горизонтальной собственности».

Несколькими десятилетиями позже Пуэрто-Рико, испытывающая рост населения, слабую обеспеченность жильем, недостаток подходящих земельных участков для строительства по примеру своего южного соседа приняла закон о горизонтальной собственности. Законом устанавливался порядок владения недвижимостью с использованием концепции кондоминиума.

Ситуация с жильем в Пуэрто-Рико создала процент для внедрения аналогичных способов управления недвижимостью в Сое6диненных Штатах.

Пуэрто-риканский закон стал основой, которая стимулировала законодателя США к восприятию идеи кондоминиума.

В 1961 году был дополнен Национальный закон о Жилищном строительстве, в который включили раздел 234 расширяющий пределы управления недвижимостью в жилищной сфере, ее залог и страхование, возложив координацию действий в этой области на Федеральное агентство жилищного строительства.

С этого времени кондоминиумы превратились в одну из составных частей рынка частного владения жилыми домами США.

Поскольку в области частного права компетенция штатов практически не ограничена, каждый из них принял свои законы о кондоминиумах, которые дополнила федеральные акты, создав, таким образом, специфические правовые рамки домовладения [13].

В России идея формирования кондоминиумов на базе жилых многоквартирных домов и организация ТСЖ была в первые законодательно оформлена в 1992 году Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Указом Президента РФ от 23.12.93 №2275 (в настоящее время не действующим), развита в 1996 году Федеральным Законом РФ «О товариществах собственников жилья» и детализирована в новом Ж К Р.Ф. от 24.12.2004 г.

Что такое кондоминиум? За категорией «кондоминиум» закреплено значение единого комплекса недвижимого имущества. В этот комплекс законодатель включил следующие элементы:

1. Жилое здание;

2. Прилегающий к заданию земельный участок;

3. Иные объекты недвижимости.

Для того чтобы комплекс недвижимости считался кондоминиумом, простого сочетания выше названных элементов недостаточно. Они являются необходимыми, но недостаточными признаками кондоминиума. Таковым комплекс недвижимости может считаться в том случае, когда жилые или нежилые помещения в жилом здании находятся в собственности граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования, а остальные части комплекса имеют правовой режим общей долевой собственности, участниками которой выступают собственники жилых или нежилых помещений данного здания.

Прилегающие земельные участки – это часть территории, на которой расположено жилое здание, а также вспомогательные строения, сооружения и элементы благоустройства. При этом границы такой территории определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. [22, 65, 77, 80]

С кого момента считать единый комплекс недвижимости кондоминиумом?

Буквальное толкование, которое было дано в п. 1 ст. 14 закона «О товариществах собственников жилья» [77] позволяет с уверенностью сказать, что кондоминиум de facto существует и до его государственной регистрации, так как объект недвижимости завершен строительством, описан и учтен. Кондоминиум – это не просто жилое здание, но и комплекс недвижимого имущества, то бытие кондоминиума de jure закон связывает с актом его государственной регистрации [86].

Важным правоустанавливающим документом, фиксирующем образование кондоминиума de jure, является паспорт домовладения, обязанность составления которого по закону возлагается на местные бюро технической инвентаризации.

Конструктивно-технические элементы, которые могут входить в комплекс недвижимого имущества и образовывать при этом самодостаточный объект, были описаны в статье 5 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья»[77].

Такими объектами могут считаться:

1. Часть жилого здания размером не менее одной блок секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел;

2. Отдельно стоящее здание;

3. Несколько компактно расположенных зданий;

4. Несколько компактно расположенных односемейных садовых или дачных домов с приусадебными участками;

5. Несколько компактно расположенных гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком.

Практический интерес представляет варианты образования кондоминиума в части жилого здания и на базе компактно расположенных сооружений (домов и гаражей).

Допуская возможность образования кондоминиума в отдельной части жилого здания, а именно в блок секции. Законодатель исключает аналогичную возможность для иных элементов объемно-планировочной структуры здания.

Что же представляет собой блок секция? Блок секция представляет собой автономные части жилых домов как в объемно-планировочном и архитектурно-художественном, так и в инженерных отношениях.

Образование кондоминиума (государственная регистрация комплексов недвижимого имущества) на базе компактно расположенных сооружений должно быть оправдано разумными размерами домовладения. Законодатель не наложил ограничений на верхний предел этих размеров, по этому на практике уже встречаются притязания на регистрацию кондоминиумов в масштабе микрорайона, оправданную, по мнению инициаторов идей местного самоуправления.

Существование жилого дома, как и любой другой организованной системы, как мы говорили ранее, невозможно без управления – целенаправленного воздействия субъекта на объект как одного из способов сознательного регулирования процессов функционирования и жизнедеятельности населяющих кондоминиум людей.

Законодатель дает домовладельцам возможность пойти тремя путями[77 78 79 80] . Первый из них заключается в принятии ими бремени управления кондоминиумом на себя (непосредственное управление собственниками помещений) Второй – образование домовладельцами товарищества собственников жилья (ТСЖ). Третий путь - в передаче функций управления кондоминиумом службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (управляющей организации, компании). В последнем случае функции по управлению товарищества могут на договорных началах быть переданы индивидуальному предпринимателю либо юридическому лицу – уполномоченной организации (управляющей компании УК).

Домовладельцы не ограничены раз и навсегда избранным способом управления кондоминиумом. Закон дает им возможность в любое время пересмотреть ранее выбранный способ, и, скажем, обратиться к уполномоченной государством или органами местного самоуправления – службе заказчика (РЖА) с предложением заключить договор на управление кондоминиумом. При этом частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (14) предусмотрено, что в случае если собственниками жилых помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Критерии, на основании которых домовладельцы обязаны, были избрать тот или иной способ управления кондоминиумом, содержались в статье 21 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья», а в настоящее время отмечены в новом Жилищном кодексе Р.Ф.от 29.12.2004 г.[65].

Непосредственно управление кондоминиумом самими домовладельцами дозволяется при наличии в комплексе недвижимого имущества не более четырех помещений. При этом следует учитывать, что под помещением может пониматься любой объект недвижимости, связанный с жилым зданием, то есть не обязательно квартира или комната [65, 77].

Количество домовладельцев при данном способе управления не может быть менее двух и более четырех. Например, четырех квартирный коттедж (особняк), в котором хотя бы одна из квартир находится в частной собственности гражданина или юридического лица, а три другие арендуются либо нанимаются у государства тем же гражданином или юридическим лицом, может управляться непосредственно, так как подпадает под установленные законом признаки для подобного вида управления.

Домовладельцы по соглашению между собой должны обеспечить надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества в кондоминиуме, а также соблюдать все требования законодательства, относящиеся к содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Отношения домовладельцев при таком способе управления с энергоснабжающими организациями могут оформляться индивидуально каждым из них. Однако наилучшим способ координации действий по содержанию недвижимого имущества и его эксплуатации представляется договор простого товарищества, (без образования юридического лица) заключенный домовладельцами ради достижения ими общих целей.

Домовладельцы (при любом их количестве, не менее двух) вправе заключить договор со службой заказчика на эксплуатационно-коммунальные услуги, в соответствии с которыми передают функции по управлению кондоминиума названной службе, что также рассматривается в качестве способа управления. При данном способе управления по существу сохраняется прежний порядок содержания жилищного фонда. И для его юридического закрепления требуется лишь документ, свидетельствующий о факте передачи функций по управлению, подписанный всеми домовладельцами либо лицом, уполномоченным на ведение дел по договору простого товарищества.

Образование домовладельцами товарищества собственников жилья, как одного из способов управления кондоминиумом является наиболее универсальным механизмом реализации прав собственников недвижимости в жилищной сфере, но вместе с тем и более сложно организуемым в процедурном отношении.

Способ управления кондоминиумом избирается домовладельцами на их общем собрании, которое созывается (организуется) инициатором либо инициативной группой домовладельцев. [13, 18, 28, 58, 61, 77]

В качестве инициаторов собрания по смыслу могут являться:

1. домовладельцы;

2. застройщик;

3. государственные унитарные предприятия;

4. государственные учреждения и федеральные казенные предприятия;

5. негосударственные учреждения (на пример, общественные учреждения);

6. органы местного самоуправления (представительные или иные органы местного

самоуправления);

7. иные заинтересованные лица.

Рассмотрим подробнее, что такое товарищество собственников жилья? (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья в соответствии с положениями статьи 291 Гражданского Кодекса Р.Ф.[24] это некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума. В развитие положений Гражданского кодекса был разработан одноименный Федеральный закон от 15 июня 1996г.№72-Ф.З. «О товариществах собственников жилья». Статус товарищества в качестве некоммерческой организации был закреплен и сформулирован в п.2 статьи 25 Закон «О товариществах собственников жилья». Основы правового положения, порядка создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций установлены в законе РФ «О некоммерческих организациях». ЖК Р.Ф. от 29.12.2004г. в разделе VI включил в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о товариществе собственников жилья. Правовой статус товарищества собственников жилья, весьма, отличен от правового статуса хозяйственных товариществ как формы коллективного предпринимательства негосударственных образований. Наиболее существенной отличительной чертой является отсутствие у товарищества собственников жилья такого важного параметра, как складочный капитал. Доля в этом капитале трансформирована в понятие доля участия. При этом их значение диаметрально противоположно, несмотря на то, что как первая, так и вторая являются величинами условными. Доля в складочном капитале хозяйственного товарищества служит для определения объема требований участника к товариществу. Доля участия домовладельца определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, то есть объем требований товарищества к его члену.

В настоящее время в России действует уже примерно 5000 товариществ собственников жилья (только в Москве их уже около 1500) [5]. По последним статистическим данным в г. Санкт-Петербурге 1300 [18]. Все новостройки, ведущиеся частными строитель­ными компаниями, как правило, заканчиваются созданием то­варищества собственников жилья (ТСЖ). И новоселы, в прида­чу к новой квартире, получают еще и членство в товариществе собственников жилья. Только вопрос со старым жилищным фондом пока остался открытым, но новый ЖК РФ (с учетом последних изменений) обязывает и по старому жилищному фонду принять решение собственни­ками помещений до 1.07.2008 г. Тем более что ТСЖ удобнее и для коммунальщиков, и для налоговых органов, им проще бо­роться с юридическим лицом, чем непосредственно с каждым гражданином. К тому же и существующая законодательная ба­за способствует этому. Простой пример: статья 546 ГК РФ ос­тавляет право за гражданином отказаться от договора электро­снабжения и не предоставляет такой возможности электроснабжающей организации. В то же время эта же статья в отношении юридического лица уже энергоснабжающей организа­ции предоставляет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Что и происходит повсеместно на практике. Если какое-то юридическое лицо - ТСЖ не оплатило в полном объеме за электроэнергию, то дом, в котором созда­но ТСЖ, может быть отключен от электроснабжения на вполне законных основаниях. А там уже сами жильцы пусть и разбира­ются, кто не доплатил и почему, а кто является добросовест­ным плательщиком, подобная ситуация и с остальными комму­нальными услугами. По определению, установленному в ста­тье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья призна­ется некоммерческая организация, объединение собственни­ков помещений в многоквартирном доме для совместного уп­равления комплексом недвижимого имущества в многоквар­тирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, вла­дения, пользования и в установленных законодательством пре­делах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную при­быль между участниками. Некоммерческие организации об­ладают специальной правоспособностью в соответствии с нор­мами, установленными п.1 ст.49 ГК РФ. Применительно к това­риществам собственников жилья эта правоспособность зало­жена в самом определении понятия товарищества собственни­ков жилья. К тому же дополнительно нормами и статьи 161 ЖК РФ определено, что одним из вариантов управления многоквартирным домом может быть товарищество собственников жилья. Необходимость определения способа управления соб­ственниками помещений в многоквартирном доме установле­на нормами ЖК РФ, а также не менее важными требованиями, установленными в статье 18. В соответствии с требованиями этой статьи закона органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организа­ции, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выберут способ управления много­квартирным домом [65].

Товарищество собственников жилья является объединением лиц, и это предполагает непосредственное их участие в деятельности созданного юридического лица. Преимущественным направлением участия в деятельности товарищества его членов будет в управлении товариществом. Управление товариществом, как организацией, следует отличать от управления кондоминиумом, как комплексом недвижимого имущества. Управление имуществом представляет собой форму деятельности управляющего (индивидуального предпринимателя либо уполномоченной организации) или службы заказчика и может рассматриваться как коммерческая деятельность. Управление же товариществом предполагает принятие властных управленческих решений, обязательных для всех членов в силу компетенции специальных либо периодически созываемых органов управления (правление, общее собрание).

Товарищество собственников жилья может выбрать доверительную модель управления, т. е. доверить управление комплексом недвижимости (жилым домом) выбранному правлению или управляющей компании (УК).

На общем собрании собственники, владеющие недвижимостью в жилом комплексе, доверяют правлению во главе с управляющим или управляющей компании свою недвижимость в управление, с учетом соблюдения и защиты ими интересов собственников на период избрания (заключения договора, контракта).

§ 5.4.Основные положения управления многоквартирным домом, избранным правлением тсж.

Правление товарищества собственников жилья осуществ­ляет общее руководство деятельностью товарищества, за ис­ключением вопросов, отнесенных к компетенции общего со­брания. Правление товарищества собственников жилья явля­ется исполнительным органом товарищества, подотчетным об­щему собранию членов товарищества.

Правление товарищества избирается из числа членов това­рищества собственников жилья общим собранием членов то­варищества.

Выборы членов правления товарищества осуществляются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года. Диапозитивная норма, заложенная в статью 147 ЖК РФ, позволяет в ус­таве общества установить срок, на который избирается правле­ние, нормой этой статьи установлен максимальный срок, на ко­торый может избираться правление товарищества собственни­ков жилья - 2 года. Например, положениями ФЗ «Об акционер­ных обществах» установлена такая норма [79]. Члены совета дирек­торов (наблюдательного совета), общества избираются общим собранием акционеров, на срок до следующего годового обще­го собрания акционеров. Если годовое общее собрание акцио­неров не было проведено в установленные законом сроки, пол­номочия совета директоров (наблюдательного совета) общест­ва прекращаются, за исключением полномочий по подготовке, созыву и проведению годового общего собрания акционеров. Аналогичную формулировку можно внести и в устав товарищества собственников жилья, тем более что, как показывает прак­тика проведения годовых общих собраний в акционерных об­ществах, работающие нормально советы директоров, как пра­вило, переизбираются на другой срок.

В уставе товарищества собственников жилья должны быть определены сроки проведения заседаний правления то­варищества собственников жилья. Необходимость определе­ния сроков проведения заседаний правления товарищества установлена императивной нормой в статье 147 ЖК РФ.

Обязанности правления товарищества собственников жилья

В соответствии с нормами, определенными частью 4 ста­тьи 147 ЖК РФ, правление является исполнительным орга­ном товарищества, и оно осуществляет руководство текущей деятельностью. Высшим органом управления является со­брание товарищества собственников жилья, и только оно вправе принимать основные решения, определенные его компетенцией. Правление же товарищества обязано исполнять решения общих собраний товарищества собственников жилья и те дополнительные обязанности, установленные в статье 148 ЖК РФ.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят [13, 18, 28, 58, 61, 77]:

• соблюдение товариществом законодательства и требо­ваний устава товарищества;

• контроль за своевременным внесением членами товари­щества установленных обязательных платежей и взносов;

• составление смет доходов и расходов на соответствую­щий год товарищества и отчетов о финансовой деятель­ности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

• наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

• ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

• созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

• выполнение иных вытекающих из устава товариществ собственников жилья обязанностей

§ 5.5. Основные положения управления многоквартирным домом управляющей компанией.

Управляющая компания (УК) за предоставление услуг по управлению недви­жимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указывают­ся в договоре; компания самостоятельно определяет направления его ис­пользования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмеще­ния материального ущерба, который может быть нанесен объекту в резуль­тате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет (приложения №6,7). Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесооб­разно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющими организациями могут являться юридические лица лю­бой организационно-правовой формы и индивидуальные предпринимате­ли, соответствующие требованиям.

Управляющие организации должны отвечать следующим обязательным требованиям [3, 13, 18, 28, 58, 61]:

1. Соответствие организационной структуры целевой структуре управ­ляющей организации. Наличие Квалификационного сертификата Госстроя РФ.

2. Наличие у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера), сертификата соответствия и стаж работы по специальности не менее трех лет.

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и орга­низации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной соб­ственности это требование является обязательным. Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.

Функции управляющей компании [3, 13, 18]:

После заключения контракта к управляющей компании переходят все функции дирекции единого заказчика по управлению недвижимостью (жи­лыми зданиями) [19]:

• текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помеще­ний и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придо­мовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров ;

• сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государ­ственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслужи­вание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строе­ний, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

• ведение технической документации на строения, инженерные соору­жения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитар­ная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соот­ветствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

• создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования, расположенных в нежилых помещениях организаций;

• обоснование и представление в префектуру административного ок­руга утвержденных главой управы предложений по финансированию зат­рат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объек­тов благоустройства и санитарную очистку территории, а также по финан­сированию разницы в тарифах на тепловую энергию;

• составление совместно с подрядчиками или проектными организаци­ями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следующий год, а также заключение контрактов с подрядными предпри­ятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствую­щую лицензию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

• представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;

• осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ:

• капитальный, планово-предупредительный, непредвиденный и вы­борочный ремонт жилищного фонда;

• текущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подго­товка жилищного фонда и придомовой территории;

• капитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении управы, внутриквартальных и внутри дворовых асфальтовых покрытий;

• ремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении управы (Территориального управления района);

• вывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;

• обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;

• подписание актов приема выполненных работ и оценка их качества в соответствии с договором, участие в подписании актов приема, закон­ченных строительством жилых домов и объектов благоустройства;

• оценка деятельности подрядных предприятий, применение к ним штрафных санкций на основании условий контрактов;

• оплата работ, выполненных подрядными предприятиями;

• рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступивших от населения, и принятие соответствующих мер;

• заключение договоров с подрядчиками по ремонту, обслуживанию предоставлению

услуг на конкурсной основе;

• заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, осуществление прав и исполнение обязаннос­тей страхователя и перечисление городскому центру жилищного страхования средств на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными догово­рами;

• осуществление других функций в интересах управы, не противоре­чащих требованиям закона [81, 83].

Контроль за выполнением контракта производится Администрацией территориального управления района. Для этого необходимо создать специальную муниципальную службу, за кото­рой помимо контроля должны быть закреплены функции, которые ранее выполнялись дирекцией единого заказчика, но они не свойственны для управляющей компании. Во-первых, это работа с паспортами; во-вторых, гражданская оборона; в-третьих, общегородские вопросы (например, ве­дение списков граждан льготных категорий) [3].

Необходимо отметить еще один момент во взаимоотношениях управля­ющей компании с местными органами. Как было указано выше, управляю­щая компания должна предоставить залог в обеспечение материального ущерба, который может быть нанесен жилищному фонду.

В день вступления в силу договора управляющая компания должна перевести на счет управы (администрации Территориального управления района) 50% гарантийной суммы, после чего управляю­щая компания будет переводить по 10% гарантийного фонда ежемесячно, пока его размер не достигнет установленной суммы.

Администрация Территориального управления районом не имеет права расходовать средства из гарантийного фонда на какие-либо другие цели, кроме возмещения ущерба. Гарантийные средства зачисляются на отдельный, приносящий процентный доход счет управы и будут возвращены управляющей компании по окончании действия договора [3, 81, 83].

Кроме этого органы местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами должны [3, 15, 81, 83, 89, 90]:

• обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

• предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам, специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

• содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами и организации, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

• обязаны предоставлять гражданам по их запросам следующую информацию:

• об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту

многоквартирных домов и жилых помещений в них,

• о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами,

• об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ,

• о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты

этих услуг.

Цели, которые должны быть поставлены перед управляющей компанией:

1. Минимизация потерь, связанных с эксплуатацией жилищного фонда;

2. Защита капитала собственников (т.е. их недвижимости) от инфляции;

3. Повышение престижа управляющей компании;

4. Приращение общей собственности за счет доходов от имеющейся недвижимости в

жилищном комплексе;

5. Рост величины капитала (стоимости недвижимости).

Управляющая компания реализует цели, кото­рые определены собственниками жилищного комплекса и изложены в контракте и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы.

Информация о ходе работ передается собственнику (ТСЖ) в отчетах. Содер­жание и периодичность отчетов (ежемесячно, ежеквартально, 1 раз в пол­года, 1 раз в год) оговаривается в контракте на управление. Собственник (ТСЖ) или его представитель (контрольно-ревизионный орган) имеет право посещать объекты недвижимости, что­бы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффек­тивности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

Ежегодный контроль качества работ и услуг управляющей компании прово­дится комиссией собственника (заказчика), муниципального района. Персо­нальный состав комиссии, порядок и график контроля утверждается Главой Администрации района и согласовывается с Департаментом ЖКХиЭ. Работа комиссии проводится в присутствии ответственных лиц, назначаемых директо­ром управляющей компании. Результаты контроля оформляются соответствующим актом.

Полный перечень критериев оценки качества и штрафных санкций опреде­ляется договором и может быть сориентирован на приоритетные задачи соб­ственника (заказчика).

В качестве критериев оценки можно выделить несколько групп показателей, отражающих специфику управляющей компании, которая должна обеспечить качественное обслуживание клиентов (жильцов и арендаторов), но при этом не превысить нормативный уровень затрат на управление [3, 13, 18, 28, 58, 61]:

• обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости­

• работа с клиентами;

• работа с поставщиками и подрядчиками;

• опыт работы, квалификация персонала;

• качество управления;

• стабильность финансового положения.

Критерии качества работы правления ТСЖ и управляющей компании, направленные на обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости:

• наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры;

• наличие графика (периодичности) проведения обследований качества технического содержания жилых зданий и их инженерных систем, санитарно­го содержания зданий и придомовых территорий;

• наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда;

• объем работ по текущему ремонту;

• наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

• улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

Критерии качества работы правления ТСЖ и управляющей компании с клиентами:

• количество заключенных договоров;

• количество расторгнутых договоров;

• количество жалоб по договорам на обслуживание;

• процент сбора платежей с населения;

• количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;

• количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;

• средняя продолжительность проживания в жилом фонде;

• количество жалоб на техобслуживание; санитарное содержание и благоустройство придомовой территории, вывоз бытового мусора

• количество жалоб на работу лифта;

• количество жалоб на работу мусоропровода;

• количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;

• количество жалоб на тепло -, электро -, газоснабжение;

• количество жалоб на водоотведение;

• количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

Критерии качества работы правления ТСЖ и управляющей компании с поставщиками и подрядчиками:

• количество заключенных договоров;

• количество расторгнутых договоров;

• периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ;

• количество претендентов на выполнение определенного вида работ;

• наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;

• стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг;

• количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;

• количество жалоб на тепло -, электро -, газоснабжение;

• количество жалоб на водоотведение;

• сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками;

• количество случаев превышения нормативного срока устранения неис­правности подрядчиком по определенной услуге;

• количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

Критерии, отражающие опыт работы и квалификацию персонала управляющей компании:

• опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда не менее двух лет;

• соответствие организационной структуры целевой структуре управля­ющей компании;

• наличие высшего образования у руководителей организации {директо­ра, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы по специальности не менее двух лет;

• наличие высшего или среднего специального образования у специалис­тов организации и стаж работы по специальности не менее двух лет;

• наличие у технадзоров управляющей компании Квалификационного сертификата Госстроя РФ, удостоверяющего присвоение квалификации-инженера по качеству строительства.

Критерии качества управления правления ТСЖ и управляющей компании:

• количество претензий жилищной инспекции;

• средний срок устранения неисправности по услуге (неисправность по вине управляющей компании);

• процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации объекта за период;

• показатель текучести кадров;

• количество отрицательных (положительных) отзывов об управленчес­ком персонале компании со стороны сотрудников;

• то же со стороны жильцов;

• количество среди жильцов должников по оплате услуг;

• процент снижения (увеличения) издержек по управлению объектом недвижимости.

Оценка финансового состояния правления ТСЖ и управляющей компании и их устойчивости выполняется на основе отчетного бухгалтерского баланса отчетов о прибылях и убытках, о движении капитала, о движении денежных средств и других форм отчетности; данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают, детализируют отдель­ные статьи баланса [3, 13, 18, 28 ]

Каждой группе показателей качества работы управляющей компании можно присвоить коэффициент значимости (который определяется экспертным путем.).

Одним из критериев оценки эффективности работы УК, необходимо считать наличие и состояние технической документации на объект [3], который находится в управлении компании, численное значение данного показателя (П) можно определить по формуле (25) :

(25)

Где – количество имеющейся технической документации ,

_. – общее количество зданий, объектов инфраструктуры, находящихся в управлении.

В состав технической документации длительного хранения входит:

- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Жилье начинается с дома. Однако дом, как любое творение человека, далеко не так прост, как кажется. Дом не один и тот же на протяжении истории человечества. Он меняется в материальном, в социальном и в юридическом отношениях. С ростом городов меняется сам дом как материальный объект, происходит смена его конструкций, плана, фасадов, этажности, усложняются требования к его санитарному обустройству, пожарной безопасности, что подробно излагается в исследованиях по строительству и архитектуре.

§5.6.Сравнительный анализ действующих форм управления многоквартирными домами.

Рассмотрим основные преимущества ТСЖ [3, 13, 18, 28, 58]:

Во-первых, собственники помещений самостоятельно ре­шают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество пре­доставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка терри­тории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригла­сить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять кон­троль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государст­ва (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ре­визионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополни­тельные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, нахо­дящихся в обще долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования зе­мельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному рас­ходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установ­ки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к ме­стам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После на­ведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет раз­рисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает це­ну своему труду). Как следствие, повышается рыночная стои­мость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высво­бождаются дополнительные средства для проведения ремонт­ных и профилактических работ, в перспективе могут быть сни­жены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремон­ту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привле­каться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежи­лых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего поль­зования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических две­рей и ремонту лестничных клеток, так как в этих домах появля­ется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и со­хранность того, что сделано. Объединение собственников в то­варищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы дея­тельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного про­живания.

Исходя из вышесказанного, хотелось провести анализ основных трех форм управления многоквартирным домом, о которых говорилось выше.

Таблица 44.

Сравнение основных способов управления многоквартирным домом

Проведя выше сравнительный анализ различных форм управления и эксплуатации многоквартирными домами авторам хотелось рассмотреть действия одной из моделей управления в жилом фонде, находящемся в оперативном управлении ГОУ «СПбГПУ», где в настоящее время насчитывается 9 жилых многоквартирных зданий из которых четыре 1901-1917г.г.строительства, являются исторически-культурными памятниками.

В таблице № 45, отражены экономические, технические и социальные характеристики домов Политехнического университета. Из данных видно, что в настоящее время более 85% ведомственного фонда находиться в частной собственности граждан, которые выбрали форму управления ТСЖ управляющей компанией университета, заключив с ней договора (пример договора в приложении № 7) сроком на 5 лет.

Многолетняя практика обучения управленческого персонала университета для обслуживания многоквартирных домов, проводимого, как правило, без от­рыва от работы, свидетельствует, что два года непосредс­твенной работы параллельно с качественным обучением (желательно не менее 72 учеб­ных часов) — это стопроцентная гарантия безубыточной организации содержания дома, а с увеличением стажа и периодическим повышением квалификации безубыточ­ность плавно переходит в повышающуюся эффектив­ность всего комплекса управленческих мероприятий и, естественно, повышает качество и экономичность уп­равления.

Статистика и практика работы управляющей компании университета показывает, что после пяти лет практи­ческой работы, подкрепленной обучением и информи­рованностью, любой сотрудник - проверенный жизнью профессионал, да еще со знанием специфики некоммерческой организации, то есть умеющий поль­зоваться преимуществами этой формы управления. Можно сделать выводы: при формировании штата по управлению многоквартирным домом не нужно искать высококва­лифицированных специалистов, претендующих, естест­венно, на большую зарплату, а надо стремиться подоб­рать коллектив единомышленников, личные интересы которых совпадают с интересами жителей дома, и не забывать постоянно, планировать обучение персонала и различные формы повышения квалификации.

Таблица № 45

Практика управления многоквартирны­ми домами посредством управляющей компании ГОУ «СПбГПУ» подтверждает возможность использова­ния (по аналогии) расчетных нормативов трудозат­рат для муниципальных жилищных организаций только при наличии в штате не менее 15 работников, то есть во всех случаях при достаточно большой площади эксплу­атируемого жилья. Как правило, такой объем работ под силу только объединению из нескольких домов, что мы и видим на примере ведомственных жилых домов университета (расчеты показывают, что их должно быть не менее пяти-семи, при 150-200 квартирах в каждом). Кроме этого рекомендуется формировать структуру управления исходя из объема всего комплекса необходимых работ по управлению и эксплуатации дома, приведенных авторами выше в данной статье, с учетом его особенностей и платежеспособ­ности жителей каждого дома. Необходимо так же отметить, что университет для эксплуатации зданий на высоком уровне уже имеет многолетнюю хорошо подготовленную техническую базу, обслуживающий аттестованный персонал и аварийно-диспетчерские службы, а обслуживание комплекса зданий дает возможность выплачивать достойную заработанную плату персоналу управляющей компании, взимая с собственников квартир платежи на уровне муниципальных расценок. Дополнительные услуги по обслуживанию граждан, такие как установка домофонов, систем видеонаблюдения, стеклопакетов в парадных, демонтажа и установки импортного сантехнического и электрооборудования, устройства колясочных в парадных и т.д. выполняются по согласованию с собственниками по утвержденным и проверенным в ПТО (проектном техническом отделе) сметам, составленной на основе Территориальных Единичных Расценок г.Санкт-Петербурга.

Управляющая компания университета, являясь государственной организацией, заключает договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг исключительно посредством проведения тендеров и конкурсов согласно Федеральному закону № 94 от 21 июля 2005г. «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», который был принят государственной думой 8 июля 2005года и одобрен Советом Федерации 13 июля 2005г., что позволяет предоставлять данные услуги на хорошем уровне и значительно экономить средства собственников. Негосударственные, коммерческие управляющие компании данного закона не придерживаются, что в настоящее время приводит к коррупции в данной сфере предоставляемых услуг.

В результате проведенного анализа деятельности ТСЖ, других современных форм управления объектами недвижимости коммунально-жилищного назначения авторы хотели бы сделать вывод, что на данный момент преимущество именно этих моделей доверительного управления, то есть самими собственниками, группой избранных ими людей (правления ТСЖ) или управляющей компанией являются перспективными и контролируемыми формами. Но имеющиеся при этом проблемы на современном этапе развития реформы ЖКХ критическим образом усложняют их развитие.

К ним можно отнести:

1. Психологическая неготовность собственников к регистрации кондоминиума и выбору формы управления ТСЖ, к передаче части своих полномочий избранной управляющей компании, несмотря на строгую отчетность перед собственниками, некомпетентность самих собственников в управлении ТСЖ и недостаток профессиональных управляющих, в связи с отсутствием единых квалификационных требований;

2. Мизерный объем информации по методикам управления общим жилищным многоквартирным комплексом;

3. Одним из важнейших сдерживающих факторов является вопрос о земельной собственности. Право частной собственности на землю не отрицается, но и не узаконено, что создает широкие возможности для власти управлять процессом изменения жилищных организаций в своих интересах. Отсутствие правовой базы приводит к бесплодным дискуссиям о наделении землей кондоминиумов, право которое не удачно сформулировано в федеральном законе о кондоминиумах и упорном желании ТСЖ получить участки земли, сопряженные с жилыми зданиями. Увеличение налога на земельную собственность в ближайшем будущем поставит ТСЖ перед проблемой выплат на чрезвычайно невыгодных условиях.

4. Привлечение в сферу жилищного бизнеса капитала сталкивается с серьезными трудностями. С одной стороны, дом достаточно дорогой объект, поэтому требует значительных капиталовложений, а с другой стороны, доля оборотного капитала в жилищном бизнесе невелика, поэтому он приносит достаточно низкий доход по сравнению с другими сферами капиталовложений. Жилищный бизнес – это эксплуатация жилья, что связано с длительным омертвением капитала. Правда в этом виде бизнеса минимален риск и максимальна возможность получения долговременной устойчивой ренты.[8]

5. В жилищной политике устойчиво сохраняются традиции распределения жилья и сугубо формальной его эксплуатации. При дефиците средств затраты на эксплуатацию и ремонты стремительно сокращаются, затраты на амортизацию жилых зданий практически ликвидированы. Создалась устойчивая иждивенческая психология, стойкая и иллюзорная уверенность, что жилье можно бесплатно получить или купить и не нужно его содержать. Накопленный мировой и отечественный опыт приоритета «сохранения жилья» перед новым его строительством в периоды обострения жилищной нужды в современной политике городских властей не признается.

6. Существовавшее много десятилетий централизованное управление в большинстве случаев привело к отсутствию лиц, заинтересованных в эксплуатации строений, к их фактической бесхозяйственности, что сказывается на техническом состоянии зданий и приводит к сокращению сроков их службы. Эта черта не замечается и не обсуждается в ходе проводимой Центром реформы ЖКХ. Единственной понятной для граждан темой этой «реформы» является повышение оплаты жилья до уровня эксплуатационных затрат. Поддержка инициатив населения, декларируемая Законами о кондоминиумах и товариществах собственников жилья не осуществляется.[8]

7. На международном семинаре «Создание кондоминиумов и жилищных товариществ в рамках осуществления жилищно-коммунальной реформы» в Москве 22-24 июля 1999года было предложено создать обучение управляющих домами и Программу такого обучения. В основу Программы был положен принцип согласования дисциплин, подчиненных единой цели профессиональной подготовки. Однако реализация этого предложения происходит очень медленно и не имеет серьезных сдвигов!

8. Существование большого процента малоимущих семей и льготных категорий граждан, которые воспользовались своим правом одноразового бесплатного оформления в собственность своей недвижимости, предоставленной им ранее государством, но не имеющих финансовых возможностей полностью участвовать в содержании (техническом и коммунальном) этой недвижимости. Часто эта проблема встречается в домах, ранее построенных, где часть квартир находится в муниципальной собственности и предоставлена гражданам по договорам социального найма, а также имеется большое количество приватизированных квартир, нежилых помещений, находящихся в собственности граждан и организаций, т.е. в домах в которых находится так называемая «смешанная» собственность.

Наиболее важно в проведении реформы ЖКХ и формировании ТСЖ изменение в сознании самих людей. В настоящее время одна часть населения привыкла получать минимальный объем услуг, но бесплатно. Надеясь, что государство (муниципалитет), как при социализме, обязано оплачивать эту услугу, а другая часть вкладывает большие суммы на обустройство только своей квартиры, своей собственности, считая, что за ее порогом кончаются их владения и не хотят принимать участия в содержании и благоустройстве общих мест пользования дома и территории. Ведь даже при сосуществовании разных слоев населения в жилом секторе эта проблема может быть решена. И это подтверждает опыт ряда жилищных организаций города, привлекающих, с одной стороны, инвесторов для поддержания и улучшения жилищного хозяйства, а с другой стороны, малоимущие, которым позволяет время и здоровье, лично принимают участие в работах по санитарному обслуживанию и благоустройству жилищных комплексов.

Авторы хотели бы отметить, что для наилучшего обеспечения реформ в жилищной сфере, а так же развития новых форм управления жилищным фондом необходимы:

• целенаправленная деятельность по информированию населения о целях и задачах реформ, ходе и путях их реализации. Жилищная реформа должна базироваться на политике вовлечения населения в обсуждение и решение проблем жилищной сфер,

• проведение социологических исследований в жилищной сфере,

• доведение до населения сведений о принимаемых нормативно-правовых актах, разъяснения их в средствах массовой информации,

• организация семинаров, конференций, круглых столов по проблемам реформ в жилищной сфере,

• привлечение общественных объединений, ассоциаций, союзов, инициативных объединений граждан к обсуждению путей решения проблем реформы в жилищной сфере. Так, например, в г.Санкт-Петербурге действует Ассоциация ТСЖ, ЖСК и ЖК, на сегодняшний день в нее входят более 500 ЖК, ЖСК и около 100 ТСЖ нашего города. Активно развиваются ассоциации объединений собственников жилья в Москве, Томске, Сыктывкаре, в Казани. С1996 года в нашей стране действует Межрегиональная организация объединений домовладельцев - МООД (Российская Жилищная Федерация), в составе которой функционируют более сорока представительств в субъектах Российской Федерации.

- обеспечить доступ к информации о правах на недвижимость в жилищной сфере,

- сформировать Общественный консультативный совет по вопросам жилищной реформы при Комитете по жилищной политике, призванный обеспечить: более эффективный учет и согласование интересов и возможностей различных социальных групп, организаций, органов власти; необходимо признать, что жилищную проблему на современном этапе можно и нужно решать совместными усилиями частных лиц и властей. Общая проблема подлежит разделению на проблемы разных слоев населения в зависимости от их обеспеченности. Очевидно, что строительством жилья для бедных не решить всех проблем. Бедные слои населения не смогут оплачивать даже эксплуатационные расходы по содержанию жилья, поэтому необходимы гарантии хотя бы части платежей, что доступно лишь властям.

- большую публичность жилищной политики;

- конструктивное взаимодействие органов власти и населения в ходе жилищной реформы.

Подводя итог, хотелось заметить, что именно в отрыве от реальности заключается главная причина проблем, которые мешают развитию реформы ЖКХ, необходимо не выдумывать новые подходы и механизмы, а пользоваться богатым зарубежным и отечественным опытом.

Приложение 1

Оценка износа конструктивных элементов (в соответствии с ВСН 53-86 (р))