3.8.4. Требования гражданского законодательства применительно к ремонтно-строительному производству.

Действия юридических лиц, участвующих в капитальном ремонте жилого здания, осуществляются на договорных условиях. Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор. Как известно, этот вид правоотношений регулируется гражданским законодательством 24. В соответствии со ст. 740 24 к работам по капитальному ремонту зданий и их реконструкции применяются правила о договоре строительного подряда.

В договоре необходимо предусмотреть, что риски случайной гибели или случайного повреждения объекта капитального ремонта, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Однако в том случае, если объект капитального ремонта до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ.

Договором на капитальный ремонт объекта может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта капитального ремонта, материала, оборудования и другого имущества, используемых при работах, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. В этом случае сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда. При этом страхование не освобождает договаривающиеся стороны от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.

Рассмотрим одну из важных особенностей использования сметной документации, учитывающей рыночный характер экономики России. В соответствии с действующим законодательством в сметном ценообразовании стоимостные характеристики в единичных расценках, как правило, имеют справочный (рекомендательный) характер. Однако по мере хода процесса взаимодействия сторон этот характер меняется.

Можно выделить три основных вида документов.

Таблица 17.

Рассмотрим, какие существуют взаимосвязи между этими группами документов в условиях рыночной экономики.

На первом этапе подготовки смет необходимые стоимостные обоснования затрат подбираются с использованием справочных данных. После этого справочные данные включаются в сметные расчеты на основе действующих методических рекомендаций (указаний). Затем наступает этап согласования стоимости капитального ремонта между заказчиком и подрядчиком. Этот этап заканчивается заключением договора подряда на ремонтно-строительные работы. Начиная с этого момента, все используемые стоимостные величины приобретают обязательную силу. Условно этот процесс можно изобразить в виде диаграммы.

Таблица 18.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.

В договор подряда должны включаться указанные в предыдущем подразделе действия по подготовке земельного участка. Определено, что обязанностью заказчика является своевременное предоставление для ремонтно-строительных работ земельного участка. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.

В договоре оговаривается также право заказчика осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Однако при этом он не имеет права вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчику не обязательно оговаривать в договоре свое желание осуществлять контроль и надзор за строительством. Он имеет право в этих целях без согласия подрядчика заключить самостоятельно договор об оказании ему услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются лишь функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта работ по капитальному ремонту или реконструкции.

На подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания или его части при проведении капитального ремонта (реконструкции).

На выполняемые работы в договоре определяется гарантийный срок.

Рассмотрим подробнее экономические вопросы предстоящего капитального ремонта (реконструкции) объектов капитального строительства.

При подготовке договора на выполнение ремонтно-строительных работ необходимо разработать два вида документации.

Таблица 19.

Техническая документация определяет объем, содержание работ и другие требования к капитальному ремонту жилого здания, а смета – цену капитального ремонта выбранного вида. Порядок подготовки технической документации был рассмотрен в предыдущем подразделе. Поэтому техническая документация будет анализироваться лишь в смысле влияния ее на стоимость капитального ремонта (реконструкции) объекта.

В ходе капитального ремонта может быть обнаружена необходимость проведения работ, не предусмотренных разработанной технической документацией. В этом случае возникает необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости капитального ремонта. Подрядчик обязан сообщить об этом заказчику. Если он не получает от заказчика ответ на свое сообщение в течение десяти дней, он обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Но если заказчик докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ, то он освобождается от возмещения этих убытков.

Однако при выполнении строительного подряда может возникнуть ситуация, когда подрядчик вынужден выполнить дополнительные работы немедленно, не оповестив предварительно заказчика (например, при угрозе гибели или повреждения объекта капитального ремонта). В подобных случаях подрядчик обязан доказать необходимость этих непредвиденных ранее работ. Если этого не сделано, то он лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков.

Существуют и противоположные в некотором смысле обстоятельства. Например, заказчик признает необходимость проведения дополнительных работ и соглашается на их оплату. В таких ситуациях подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь когда они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть им выполнены по не зависящим от него причинам.

Для разработки сметной документации заказчик вправе привлечь юридические и физические лица, имеющие право на данный вид деятельности. Следует помнить, что разработка данного вида документации является лицензированным видом деятельности.

Ответственным за подготовку сметной документации и полноту согласований проектных решений является генпроектировщик. Принимаемые проектные решения по проведению ремонта должны соответствовать современному техническому уровню.

Проектная документация на капитальный ремонт жилых зданий независимо от источников финансирования и принадлежности объекта подлежит государственной экспертизе, что должно найти отражение в тексте договора подряда.

Рабочий проект (проект) капитального ремонта здания утверждается приказом (постановлением, распоряжением) соответствующей утверждающей инстанции с указанием основных технико-экономических показателей (общая площадь, количество квартир и т.д.).

Утвержденный рабочий проект (проект) является основанием для планирования и финансирования капитального ремонта этого объекта, заказа оборудования, а также заключения договора строительного подряда.

При составлении сметной документации на капитальный ремонт зданий применяются общие с капитальным строительством принципы сметного ценообразования.

Основанием для определения сметной стоимости капитального ремонта жилых зданий служат:

• проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов ремонтно-строительных работ, спецификации на оборудование, основные решения по организации и очередности капитального ремонта, принятые в проекте организации капитального ремонта (ПОКР), а также пояснительные записки к проектным материалам;

• действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на оборудование, мебель и инвентарь;

• отдельные решения федеральных и других органов государственного управления по вопросам сметного ценообразования в строительстве и капитальном ремонте.

Сметы на отдельные виды работ, составленные по объемам работ, определенным в рабочей документации, подлежат утверждению заказчиком после согласования их с генеральной подрядной ремонтно-строительной организацией.

Проектно-сметная документация для согласования в органах архитектуры и государственного надзора и на экспертизу представляется заказчиком. Защита проекта производится проектной организацией при участии заказчика.

При выявлении в ходе капитального ремонта здания дополнительных работ допускается уточнение сметной документации с начислением всех предусмотренных лимитированных затрат. Корректировка и повторное утверждение сметной стоимости ремонта производится в установленном порядке.

Повторное согласование ранее выпущенной проектно-сметной документации выполняет заказчик за счет своих средств.

Рассмотрим теперь вопросы, относящиеся к непосредственному составлению сметной документации на ремонтно-строительные работы.