1. 3.8.Капитальный ремонт зданий и сооружений.
Капитальный ремонт обычно включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий 11. При этом возможна экономически целесообразная модернизация здания или объекта. К ней относится следующее:
улучшение планировки;
увеличение количества и качества услуг;
оснащение недостающими видами инженерного оборудования;
благоустройство окружающей территории.
На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства. Необходимыми нормативными документами для подготовки здания к проведению капитального ремонта являются: ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Госкомитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988г. №312; ВСН-57-88(р) (приложение 4), утвержденные положением по техническому обследованию жилых зданий Минжилкомхоз РСФСР и приказом Госкомитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 6 июля 1988 №19.
Таким образом, на этапе эксплуатации зданий, в том числе жилых домов, необходимо производить ремонтно-строительные работы. Они различаются по ряду показателей, например, периодичности, объему, стоимости. Понятно, что наибольшая доля трудовых, материальных и финансовых ресурсов приходится на капитальный ремонт зданий.
1.3.9.Капитальный ремонт жилищного фонда.
Перечень объектов, по отношению к которым выполняются виды капитального ремонта жилищного фонда (независимо от форм собственности), в настоящее время включает 19:
жилые дома;
специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие);
квартиры;
служебные жилые помещения;
иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.
Руководящими документами определен рекомендуемый примерный общий перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. В соответствии с 19 этот перечень включает в себя следующие работы:
Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте:
перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь;
замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудования печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водо-подкачек, бойлерных;
полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб);
установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;
перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
ремонт телевизионных антенн коллективного пользования;
подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;
установка домофонов, электрических замков;
устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;
благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение; устройство ограждений, дровяных сараев; оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);
ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50 %.
Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
Замена внутриквартальных инженерных сетей.
Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
Ремонт встроенных помещений в зданиях.
Вместе с тем, процесс организации планирования капитального ремонта жилищного фонда и порядок составления сметной документации на ремонт изменений не претерпел 20, 21.
В зависимости от объема и периодичности капитальный ремонт подразделяется на несколько видов.
Классификация видов капитального ремонта (в соответствии с 19) представлена в Таблице 4.
К комплексному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при которых устраняется физический и моральный износ конструкций, включая инженерное оборудование и наружные сети, а также благоустройство территории, относящейся к ремонтируемому объекту.
К выборочному капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по ремонту отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, при которых устраняется их физический износ.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, тепло-, газо- и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т. д.
При капитальном ремонте зданий и сооружений должны осуществляться такие работы по восстановлению или замене изношенных или разрушенных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования, чтобы улучшались их эксплутационные показатели.
Классификация видов капитального ремонта используется для учета влияния двух основных факторов. Первая причина имеет правовой характер, вторая – финансовый.
Каждому из видов капитального ремонта соответствует не только свой объем выполняемых работ, но и свои сметные нормативы на одни и те же объемы работ. Другими словами, в первом случае речь идет об использовании соответствующих правовых норм при формировании перечня предстоящих работ и выборе соответствующей сметной документации. Это влияет, например, на отнесение затрат в бухгалтерском учете или на начисление и уплату налогов. Во втором случае выбором соответствующего вида ремонта характеризуется правильность сметного оценивании предстоящих работ, поскольку для одного и того же объекта могут быть получены различные величины сметной стоимости капитального ремонта.
Приведенные выше определения относятся к капитальному ремонту вообще, независимо от классификации зданий и сооружений (то есть не только для жилых домов, но для гражданских и промышленных зданий и сооружений). Кроме этого, сметные нормативы для капитального ремонта универсальны для всех ремонтно-строительных работ при капитальном ремонте всех этих групп зданий и сооружений.
Близким к понятию капитального ремонта здания, но неодинаковым по правовому значению, является его реконструкция. Эти два термина, а, следовательно, и объем выполняемых работ, их оплата и т.д. различаются.
При реконструкции зданий (объектов) кроме работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться 11:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов),
благоустройство прилегающих территорий.
Для жилых домов это понятие можно конкретизировать следующим образом.
Реконструкция — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания или изменение его назначения) в целях улучшения условия проживания.
Кроме того, при реконструкции объектов может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.
Финансирование и учет затрат при капитальном ремонте и при реконструкции объектов ведутся из различных источников и учитываются по-разному. Чтобы избежать конфликтных ситуаций при проверке результатов выполненных работ, а часто - материальных и моральных убытков, как заказчика, так и подрядчика, следует соблюдать несколько достаточно простых правил.
Во-первых, на этапе подготовки договорных обязательств четко классифицировать вид предполагаемых работ, установить, что будет производиться – капитальный ремонт или реконструкция объекта. Внести название вида градостроительной деятельности в текст договора на строительный подряд. Во-вторых, при необходимости проведения капитального ремонта, четко классифицировать его вид. Это также должно найти однозначное трактование в договорных обязательствах. В-третьих, при подготовке проектной и сметной документации обязательно указывать наименование вида ремонта, к которому могут относиться перечисляемые работы. Например, названия видов ремонта вносить в заголовки сметных расчетов, чтобы избежать их неоднозначной трактовки.