Оглавление.

Основные аспекты содержания, эксплуатации и управления жилищного фонда в современных условиях реформы ЖКХ.

Глава 1.Основные аспекты содержания жилищного фонда в современных условиях.

§ 1.1. Особенности обслуживания объектов жилищного фонда.

1.1.1. Жилищный фонд и основные аспекты его содержания.

1.1.2. Инвентаризация жилищного фонда и технический паспорт жилого дома.

§ 1.2.Понятия долговечности, физического, морального и внешнего износа объектов эксплуатации.

1.2.1.Понятие долговечности объекта и факторов, влияющих на нее.

1.2.2.Воздействие воздушной среды на строительные конструкции

1.2.3.Воздействие увлажнения на строительные конструкции.

1. 2.4.Воздействие грунтовых вод на объекты эксплуатации.

1.2.5.Воздействие отрицательной температуры на объекты эксплуатации.

1.2.6. Понятие физического износа объекта эксплуатации.

1. 2.7.Понятие морального износа объекта жилого назначения.

1.2.8. Понятие внешнего износа объекта жилого назначения.

§1. 3. Ремонтно-строительное производство в городском хозяйстве.

1.3.1. Характеристика системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилищного фонда.

1.3.2. Контроль технического состояния объекта, его систем и благоустройства.

1.3.4. Работы, выполняемые эксплуатирующей организацией при проведении осмотров отдельных элементов и помещений.

1.3.5. Работы, выполняемые эксплуатирующей организацией при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период.

1.3.6. Работы, выполняемые эксплуатирующей организацией при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период.

1. 3.7. Основные виды ремонтов зданий и сооружений.

1.3.8. Капитальный ремонт зданий и сооружений.

Глава 2. Система планово – предупредительных ремонтов жилищного фонда.

§ 2.1. Задачи, стоящие перед эксплуатирующими организациями. Понятие планово - предупредительных ремонтов (ППР).

§ 2.2. Экономические аспекты системы планово – предупредительных ремонтов.

§2. 3. Разработка перспективных планов эксплуатации конструкций зданий и сооружений объектов жилого назначения.

§2.4_. Особенности проведение планово - предупредительных ремонтов инженерных сетей при подготовке к эксплуатации объектов в зимний период.

2.4.1.Обязанности теплоснабжающих организаций.

2.4.2.Технический контроль за эксплуатирующей тепловые сети организацией.

2.4.3.Техническая документация организации эксплуатирующей тепловые сети (ОЭТС).

2.4.4. Контроль за использованием энергии и энергоносителей.

2.4.5.Техническое обслуживание и ремонт тепловых сетей.

2.4.6.Техника безопасности для эксплуатирующих инженерные сети организаций.

2.4.7. Сроки оформления документации по подготовке инженерных сетей к эксплуатации в зимний период в г. Санкт – Петербурге.

Глава 3. Правовое и техническое регулирование ремонтно-строительного производства жилищного фонда в современных условиях.

§ 3.1. Требования градостроительного законодательства применительно к ремонтно-строительному производству жилищного фонда.

§3. 2.Требования градостроительных регламентов.

§ 3.3.Инженерные изыскания.

§ 3.4.Предоставление технических условий.

§3. 5.Архитектурно-строительное проектирование.

§3. 6.Государственная экспертиза проектной документации.

§ 3.7.Выдача разрешений на строительство.

§ 3.8. Осуществление ремонтно-строительных работ.

3.8.1. Строительный контроль.

3.8.2.Государственный строительный надзор.

3.8.3.Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

3.8.4. Требования гражданского законодательства применительно к ремонтно-строительному производству.

Глава 4. Характеристика системы ценообразования и сметного нормирования для капитального ремонта жилых зданий.

§4.1. Сметная стоимость.

§4. 2. Система действующих расценок в строительстве.

4.2.1. Структура сборников государственных элементарных сметных норм (ГЭСН) и порядок их использования.

4.2.2. Особенности ГЭСН на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр-2001).

4.2.3. Структура сборников федеральных и территориальных единичных расценок (ФЕР и ТЕР) и порядок их использования.

§4.3. Структура стоимости ремонтно-строительных работ.

4.3.1.Прямые затраты.

4.3.2.Накладные расходы.

4.3.3.Сметная прибыль.

§4.4. Сметная документация на капитальный ремонт жилых зданий.

4.4.1.Локальные сметы и расчеты.

4.4.2.Объектные сметы.

4.4.3.Сводные сметные расчеты.

§4.5. Составление сметной документации.

4.5.1. Особенности разработки локальных смет (расчетов).

4.5.2.Учет прямых затрат в локальных сметных расчетах.

4.5.3.Особенности определения величины накладных расходов в локальных сметах (расчетах).

4.5.4.Расчет сметной прибыли в локальных сметах (расчетах).

§4.6. Особенности разработки объектных смет (сметных расчетов).

§4.7. Особенности разработки сводного сметного расчета.

§4. 8 . Методы определения стоимости ремонтно-строительных работ.

4.8.1. Особенности ресурсного метода определения сметной стоимости.

4.8.2. Особенности базисно-индексного метода определения сметной стоимости.

Глава 5. Особенности обновления, развития и управления жилищным фондом в

условиях реформы ЖКХ.

§ 5.1.Механизм управления обновлением объектов жилищного фонда

г. Санкт – Петербурга.

§ 5.2.Развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе.

§5.3. Исторические и правовые аспекты создания форм управления многоквартирными домами.

§5.4. Основные положения управления многоквартирным домом, избранным правлением ТСЖ.

§5.5. Основные положения управления многоквартирным домом управляющей компанией.

§5.6. Сравнительный анализ действующих форм управления многоквартирными домами.

Глава 1.Основные аспекты содержания жилищного фонда в современных условиях.

§ 1. Особенности обслуживания объектов жилищного фонда.

1.1. Жилищный фонд и основные аспекты его содержания.

Для начала рассмотрим основные понятия жилищного фонда и его обслуживания:

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Виды жилищного фонда:

а) частный жилищный фонд:

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

б) государственный жилищный фонд:

1)фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

в) муниципальный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

г) общественный жилищный фонд:

фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

Обслуживание жилищного фонда – это организация работ по его обследованию (надзору), ремонту и санитарному содержанию, которое обеспечивает безотказное функционирование зданий и всех его помещений. К мероприятиям системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий (СТОРР) относятся работы по техническому обслуживанию конструкций и оборудования жилого объекта, текущему ремонту, капитальному ремонту и реконструкции зданий.

По характеру задач и методам их решения процессы СТОРР отличаются от проектирования и возведения, хотя и входят в состав жизненного цикла сооружения по следующим причинам [3] [4] [7]:

• СТОРР осуществляется в течение более длительного времени по сравнению с возведением и проектированием,

• Мероприятия СТОРР носят циклический характер с периодичностью от 1 месяца до 12 месяцев для осмотров, от года до трех лет для текущего ремонта и от 6 – 9лет до 30 лет для капитального, что осложняет планирование и производство работ,

• Они носят (особенно ремонт) зачастую случайный, вероятностный характер по месту, объему и времени выполнение работ,

• Затрагивают интересы всего населения, т.е. носят социальный характер,

• связаны с большими затратами средств, которые увеличиваются с течением времени.

• Большие проблемы возникают с организацией и проведением ремонтов, так как во многих случаях они непредсказуемы по объему, характеру, трудоемкости, продолжительности и стоимости работ. Это объясняется следующими причинами [7][4] [7]000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000:

1.Индивидуальный характер расходов ресурсов прочности объектов ремонта (в силу действия случайных факторов),

2.Сложность или невозможность достоверной оценки реального состояния зданий, сооружений и их частей,

3.Отсутствие в ряде случаев необходимой проектной и технической документации на объект ремонта,

4.После начала ремонта, как правило, возникает ситуация вызывающая незапланированное проведение ремонта (работ по разборке, замене, усилению отдельных конструкций, выполнению других операций),

5.Ремонт всегда сложнее нового строительства из-за неопределенности развития ситуации, стесненности и многих других факторов, что находит свое отражение в ценообразовании и определении сметной стоимости.

Если провести анализ длительности и стоимости каждого этапа жизненного цикла здания, то можно отметить, что:

• Проектирование в современных условиях выполняется в зависимости от сложности объекта в течение месяцев и достигает по затратам 1-2% стоимости возведения,

• Строительство в соответствии со сложностью здания и технологией возведения продолжается месяцы-годы,

• Эксплуатация объекта ( к которым относятся процессы СТОРР), т.е поддержание здания в исправном состоянии длится многие годы, десятки лет. ПО затратам она ежегодно составляет 2-3% восстановительной стоимости на строительную часть и 4-5% на содержание и использование инженерного оборудования. Из этого следует, что через каждые 12-13 лет затраты на эксплуатацию зданий становятся равными расходам на их возведение. Поэтому необходимо стремится, чтобы эксплуатационные затраты были экономически обоснованными и возможно меньшими.

Обслуживание жилья – важная и ответственная сфера деятельности, так как она носит социальный характер, ее функционирование влияет на качество жизни в городе. Совершенствование и прогрессивное развитие этой сферы важнейшее направление реформы ЖКХ и основная политическая задача государства. Базисным этапом реформы ЖКХ является принятие нового Жилищного Кодекса Р.Ф., который был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, где обозначены основные цели, направления, правовые аспекты развития жилищного фонда, как объекта обслуживания. Это дает возможность проводить демонополизацию сферы деятельности государственных ремонтных эксплуатационных предприятий и внедрение конкуренции посредством привлечения в сферу частного бизнеса.

Рынок обслуживания жилья еще не сложился, его необходимо завоевывать, так как государственные предприятия неохотно сдают свои монопольные позиции. Практика же показывает, что где монополия – там преобладает затратный метод ведения хозяйства. Понятие монополизма – антипод конкуренции. В развитых странах обслуживание жилья производится частными компаниями более эффективно, чем государственными, и является прибыльным, востребованным, доступным и престижным видом частного бизнеса.

Как потребителю (заказчику), так и производителю работ (подрядчику), независимо от правового статуса, необходимо знать основные аспекты технологии обслуживания жилого фонда. Заказчику – для того, чтобы знать, что нужно сделать по обслуживанию его дома, т.е. за что платить деньги, подрядчику – как качественно и грамотно выполнить работы по обслуживанию (какие ресурсы, в каком объеме и для чего должны быть использованы). Кроме этого заказчик выбирает того подрядчика, который будет работать более качественно и за меньшие деньги, и контролировать его.

Объектом работ по обслуживанию жилья выступает само здание и прилегающая к нему территория.

Для организации работ по обслуживанию жилых зданий необходимо располагать основными сведениями о жилищном фонде. Источником получения таких сведений служат данные инвентаризации жилищного фонда.