3. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости

Теория оценки различает рыночную стоимость и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии с Федеральными стандартами оценки² под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Главной отличительной особенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не может быть той стоимостью, которая является результатом коллективной работы рынка, т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точки зрения методологии оценки нерыночная стоимость отличается от рыночной тем, что при расчете нерыночного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Федеральные стандарты оценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.

Под ликвидационной стоимостью объекта оценки понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок, меньший типичного для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимость будет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки³ в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признают существование других видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимость в использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированных объектов имущества, страховая стоимость, утилизационная стоимость и ряд других стоимостей.

В международных стандартах есть также такой вид стоимости, как справедливая стоимость. В отличие от рыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную цену объекта недвижимости, которая может сложиться в процессе сделки между информированным продавцом и покупателем при нетипичных условиях сделки, например сделка между родственниками.

Учитывая вышеназванные свойства недвижимости как товара, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.

4. Подходы к оценке стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов (затратного, сравнительного и доходного) к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов. Если говорить об истории оценки, то используемые в оценке подходы явились в свое время своеобразным отражением известных теорий стоимости.

Рассмотрим все три основных подхода, применяемых как в зарубежной, так и в отечественной практике определения стоимости объекта оценки.

Затратный подход (The Cost Approach) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В Федеральных стандартах дается следующее определение затратного подхода: «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».⁴

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

Применение затратного подхода необходимо следующих случаях:

- для определения стоимости нового строительства;

- для оценки объектов, незавершенных строительством;

- в инвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства нового;

- для определения варианта наиболее эффективного использования свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

- в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);

- для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

- для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

- в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

- в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость) и др.

Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристикам. В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов».

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче – методом сопоставимых продаж (далее - МПС).

Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени используют информацию рынка:

- в доходном, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;

- в затратном, требующем определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта, с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП – методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения, которые были недавно проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки.

Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.

Вышесказанное можно отобразить формулой:

Ца ± Пс = Со , где Ца – цена продажи объекта сравнения (аналога);

Пс – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения(аналога);

Со – рыночная стоимость объекта оценки.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Сравнительный подход базируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

Доходным подходом (Income Approаch) называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала. Задача оценщика при использовании данного подхода состоит в том, чтобы определить, каким методом выполнить оценку стоимости объекта, рассчитать чистый доход, который является ключевым показателем стоимости, и преобразовать его в стоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данном исследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости. Если оценщик использует в процессе оценки метод дисконтирования денежных потоков, то он в полной мере должен применять в расчетах теорию стоимости денег во времени.

Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

- величину будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);

- принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом проходит в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

Существует два основных метода доходного подхода:

- метод прямой капитализации(Direct capitalization)

- метод дисконтирования денежных потоков (Discounted cash flow analysis).

Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодовго) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков (далее - ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости (реверсии).