Відповідальність продавця (постачальника) предмета договору лізингу:

• При непрямому лізингу, якщо відповідно до договору вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингоодержувачем, продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язання щодо якості, комплектності, справності предмета договору лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тощо.

• При прямому лізингу, якщо вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингодавцем, продавець (постачальник) та лізингодавець несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язанням щодо продажу (поставки) предмета договору лізингу.

7. Договір найму житла

Види договорів найма житла та правове регулювання Договір найму житла поділяється на види залежно від форми власності житла. Якщо предмет договору – житло у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, то розподільні житлові відносини регулюються житловим законодавством, основним актом якого є Житловий кодекс УРСР 1983 р., відповідно до якого встановлений порядок забезпечення житлом за рахунок держави соціально незахищених громадян України (малозабезпечені, інваліди, ветерани ВВВ, військовослужбовці, чорнобильці тощо). Ст. 47 Конституції гарантує надання їм житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату. Житлове законодавство встановлює певні обмеження при укладанні такого договору, виноситься рішення органу влади про надання житла у користування, видається ордер на житло, встановлений певний порядок приватизації житла. Укладенню договору передує етап взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов тощо. Норми ЦК застосовуються до цих відносин, якщо це встановлено законом.

Договір найму житла у приватному житловому секторі регулюється гл.59 ЦКУ та опосередковує ринкові відносини за принципом свободи договору, тобто є комерційним наймом житла.

Характеристика договору найму житла. За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч.1 ст. 810 ЦК).

Порядок укладення. Договір може бути консенсуальним (договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами) або реальним (після досягнення згоди момент укладення договору визначено передачею житла у користування).

Форма договору – письмова. Рішення суду про існування договору не може ґрунтуватися на показаннях свідків.

Предмет договору. Поняття “житло” у широкому сенсі – це споруда, що традиційно використовується для постійного проживання, у юридичному сенсі – це визначене законом капітальна споруда, що відповідає санітарним та технічним вимогам, придатна для проживання. Житло є нерухомим майном, це житлове приміщення у вигляді житлового будинку, квартири, іншого приміщення, призначене для постійного проживання в них відповідно до положень актів цивільного законодавства України. Наймач житла у багатоквартирному будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Ремонт житла. Поточний ремонт здійснює наймач, капітальний ремонт – наймодавець, якщо інше не встановлено договором. Істотне переобладнання житла не допускається без згоди наймача.

Плата за користування житлом встановлюється в договорі найму житла. Одностороння зміна розміру плати не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Строки плати – щомісяця – якщо інше не встановлено договором. . Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом (страхування тощо).

Строк договору встановлюється договором. Якщо не встановлений – договір вважається укладеним на 5 років. Якщо договір укладений на строк до 1 року, то до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов’язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом з наймачем; про дозвіл проживання тимчасових мешканців; про піднайм; про заміну наймача; про переважні права наймача.

За договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу. Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодо набувачу (ст. 810-1 ЦК). Цей договір має схожі риси з договором лізингу, так само лізингодавець набуває право власності на попередньо обрану особою річ з метою передання її в оренду та здійснює інвестиційну діяльність. Під «розпорядженням житлом» слід розуміти право підприємства-орендодавця продати це житло іншому підприємству, але при цьому до правоприємника переходить не тільки право власності, а також право на отримання орендних платежів та обов’язки орендодавця за попереднім договором, що забезпечено вимогою закону щодо нотаріального посвідчення цього договору. Істотними умовами договору оренди житла з викупом є:

1) найменування сторін;

2) характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;

3) строк, на який укладається договір;

4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

5) умови дострокового розірвання договору;

6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;

7) права та зобов'язання сторін;

8) відповідальність сторін;

9) інші умови, визначені законом (Частина п'ята статті 810-1 ЦК).

Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

Форма договору найму житла. Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Суб’єктний склад договору найму житла. Договір є двостороннім, кожна з сторін має права та обов’язки. Наймодавцем виступає власник житла – фізична або юридична особа, можливо – уповноважена власником особа-управитель за договором управління майном. У разі зміни власника житла до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Наймач – фізична або юридична особа. Якщо юридична особа – то вона може використовувати житло тільки для проживання фізичних осіб. Якщо наймачами житла є декілька осіб, обов’язки співнаймачів за договором найму житла солідарні (ст. 816 ЦК).

Права наймача. Наймач має право користуватися житлом, а при дотриманні певних умов також розпоряджатися ним (передавати у піднайм). Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Ці інші особи набувають рівних прав користування, якщо інше не передбачено при їх вселенні.

Право вимагати укладення договору житлового найму є у повнолітніх членів сім'ї власника житла та власника житла. Ст. 405 ЦК встановлює для членів сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, сервітутне право користування цим житлом. Член сім'ї власника втрачає це право у разі відсутності без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено договором або законом. Припинення сімейних відносин з власником житла не позбавляє колишніх членів сім'ї права користування займаним приміщенням, якщо в них немає іншого житла, тобто в них виникає сервітутне право користуватися чужим житлом. Тому цей факт є підставою для укладання договору житлового найму зі встановленням плати. За домовленістю з членами сім'ї власник може передати у найм інше придатне для проживання приміщення. У випадку суперечок спір про примусове укладення договору найму вирішує суд, оскільки власник не вправі відмовитися від укладення такого договору.

Тимчасові мешканці. Наймачі, за взаємною згодою та за попереднім повідомленням наймодавця, можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні інших осіб без стягнення плати. Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом та повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семі днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Права та обов’язки сторін за договором найму житла. У консенсуальному договорі основний обов’язок наймодавця – надати житло. У реальному – передання майна є умовою договору, а не обов’язком. Інші обов’язки наймодавця: передати у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому, здійснювати капітальний ремонт, укладати новий договір переважно з наймачем, отримувати згоду наймача на переобладнання житла, якщо це істотно змінить умови користування ним.

Наймач зобов’язаний: своєчасно сплачувати плату за житло; забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

Піднайм. Наймач має право за згодою наймодавця на певний строк передавати його у піднайм за плату. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, його права залежні від прав наймача, строк піднайму не може перевищувати строку договору найму.

Заміна сторін. Наймач може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає з ним, за згодою наймача та наймодавця. У разі смерті наймача або вибуття його з житла, наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, без згоди наймодавця.

Переважні права. Пролонгація. Зі спливом строку договору найму наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив приміщення, договір вважається укладеним на таких само умовах і на такий самий строк. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та/або відшкодування збитків.

У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне право перед іншими особами на його придбання.

Розірвання договору найму житла. Відповідно до ч.3 ст. 47 Конституції ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

На вимогу наймодавця у судовому порядку без надання іншого житла цей договір може бути припинений у разі (ст. 825 ЦК):

• невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором передбачений триваліший строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;

• руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла, а можливо – з відстрочення виконання рішення на 1 рік;

• необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї при попередженні не пізніше ніж за два місяці, якщо це договір найму частини будинку, квартири, кімнати;

• використання житла наймачем не за призначенням або систематичного порушення прав та інтересів сусідів, після попереднього попередження.

На вимогу наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час договір найму може бути розірваний, якщо:

• наймач письмово попередить про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив приміщення без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких само умовах з іншою особою. Це є стягненням збитків у вигляді упущеної вигоди.

• житло стало непридатним для постійного проживання у ньому внаслідок фізичного зносу, непереборної сили тощо.

Висновок до модулю. За договорами про користування майном власник передає індивідуально-визначені неспоживні речі невласнику у тимчасове користування, а невласник-наймач зобов’язується сплачувати періодичні платежі за вилучення корисних властивостей речі. Власник отримує прибутки, не втрачаючи права власності на предмет найму, наймач отримує можливість користуватися предметом найму, не сплачуючи його вартість. Користування індивідуально-визначеною неспоживною річчю – це вилучення корисних властивостей речі, а також, можливо отримання плодів, доходів, без зміни субстанції (тіла) речі, без порушення, знищення (наприклад, користування будівлею).