8.4. Земельний кадастр і грошова оцінка землі

Землі сільськогосподарського призначення істотно відрізняються за своєю родючістю, що безпосередньо позначається на результатах господарської діяльності підприємств та інших землекористувачів. Ці відмінності є об'єктив­ними, тому виникає необхідність у порівняльній оцінці різних видів грунтів, яка відображала б їх кількісну диференціацію щодо економічної родючості.

Крім того, радам народних депутатів, підприємствам, організаціям і устано­вам, орендарям, власникам земельних ділянок необхідні повні відомості про зе­млю з метою організації її раціонального використання та охорони і регулю­вання земельних відносин. Вирішення цих питань досягається за допомогою Державного земельного кадастру. Земельний кодекс України передбачає його ведення за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів.

Законом України «Про Державний земельний кадастр» (липень 2011 р.) Державний земельний кадастр визначається як єдина державна геоінформа- ційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження в їх використанні, а також дані про кількісну й якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і землекористувачами.

Основними складовими Державного земельного кадастру є кадастрове зону­вання, кадастрові зйомки, державна реєстрація земельних ділянок, облік кілько­сті та якості земель, їх бонітування, економічна оцінка та грошова оцінка земе­льних ділянок.

Кадастрове зонування передбачає встановлення меж кадастрових зон і ква­рталів, меж оцінних районів і зон, місця розташування, обмежень щодо викори­стання земель.

Кадастрові зйомки являють собою комплекс робіт, виконуваних для визна­чення та відновлення меж земельних ділянок. Завдання кількісного обліку зе­мельних ресурсів полягає в постійному системному веденні й оновленні інфор­маційних даних, які характеризують кожну земельну ділянку за площею і скла­дом угідь, а також про розподіл земель за власниками і землекористувачами.

Облік якості землі відображає відомості, які характеризують земельні угід­дя за природними і набутими властивостями, що впливають на їх продуктив­ність та економічну цінність, а також за ступенем техногенного забруднення Фунтів.

Бонітування грунтів, або якісна оцінка грунтів. здійснюється за даними °бліку якості землі. Сутність бонітування грунтів натягає в порівняльній оцінці

якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, що мають сталий характер і суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.

Мета бонітування полягає в тому, щоб на основі найбільш важливих приро­дних властивостей (ознак) грунтів, які корелюють з урожайністю, виділити грунтові відміни, грунтові класи й агровиробничі групи ґрунтів (останні є оди­ницею бонітування), систематизувати їх за природною якістю, господарською та екологічною придатністю для вирощування певних сільськогосподарських культур.

Така систематизація — це відносна оцінка видів ґрунтів як природного тіла за сумою відповідних властивостей (вмістом гумусу, потужністю гумусового горизонту, поживними елементами, температурним і водним режимами, конфі­гурацією й особливостями рельєфу тощо) і оцінюється в балах (показник боні­тету) за 100-бальною шкалою.

Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями з найбільшою потенційною природною продуктивністю. Дані бонітування ґрунтів врахову­ються при визначенні втрат сільськогосподарського та лісогосподарського ви­робництва і головне — є основою проведення економічної оцінки сільськогос­подарських угідь.

Економічна оцінка земель — це її оцінка як природного ресурсу і засобу виробництва у сільському та лісовому господарствах і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Відмінність економічної оцінки сільськогосподарських угідь від їх боніту­вання полягає в тому, що земля оцінюється насамперед як засіб виробництва в нерозривному зв'язку з економічними умовами виробництва.

Це означає, що однакові в природному відношенні ґрунти, які належать за ґенезою, фізико-хімічними і біологічними властивостями до того самого боніте­ту, можуть дістати різні бали економічної родючості через неоднакові умови господарювання (місцеположення, спеціалізацію, дорожні умови тощо).

Для регулювання економічних відносин саме і використовуються дані економіч­ної оцінки землі. Вона здійснюється в двох аспектах: а) загальна оцінка; б) оцінка за ефективністю вирощування окремих сільськогосподарських культур або видів багаторічних культурних насаджень.

Критерії загальної економічної оцінки землі такі: 1) вартість валової продук­ції (грн/га), оціненої за єдиними спеціально розробленими кадастровими ціна­ми; 2) окупність витрат, що визначається відношенням вартості продукції до витрат на її одержання; 3) диференціальний дохід, що є додатковим чистим прибутком на землях кращої якості і місцеположення. Критеріями економічної оцінки за ефективністю вирощування окремих культур є їх врожайність, ц/га; окупність витрат; диференціальний дохід від кожної вирощуваної культури.

Результати економічної оцінки за ефективністю вирощування окремих куль­тур є найбільш важливими, бо вони безпосередньо використовуються для грошо­вої оцінки земель, а також дають змогу підприємствам правильно вирішувати проблему добору найефективніших для них галузей рослинництва, встанов-

лювати їх оптимальне співвідношення, здійснювати об’єктивну оцінку діяльності окремих рослинницьких підрозділів за наявності в них різноякісних земель, а також більш обгрунтовано визначати планову врожайність і ті параметри гос­подарської діяльності, що пов’язані з її рівнем (обсяги реалізації продукції, ви трати на її перевезення і доробку тощо).

Грошова оцінка земель здійснюється на рентній основі. Залежно від призна­чення та порядку проведення така оцінка земельних ділянок може бути норма­тивною і експертною.

Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» (2004 р.) нормативна грошова оцінка земельних ділянок — це капіталізований рентний дохід із зе­мельної ділянки, визначений за встановленими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визна­чення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні і да­руванні земельних ділянок, орендної плати, втрат сільськогосподарського і лі­согосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Експертна оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою ви­значення вартості об’єкта оцінки. Її дані використовуються для здійснення ци­вільно-правових угод щодо земельних ділянок і прав на них.

Експертна оцінка проводиться суб’єктами оцінної діяльності — фізичними і юридичними особами, які отримали ліцензії на виконання землеоцінних робіт і проведення робіт із землеустрою. Здійснюється така оцінка в разі відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності; визначення вартості таких ділянок, якщо вони вносяться до статутно­го фонду господарських товариств; виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спі­льній власності.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється також і в разі за­стави земельної ділянки, відображення вартості земельних ділянок і права ко­ристування ними у бухгалтерському обліку, визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом чи договором.

Підставою для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок є договір, який укладається заінтересованими сторонами, а також рішення суду. Важливим питанням такої оцінки є вибір методичного підходу до її здійснення. Залежно від місцевих обставин можуть бути використані такі підходи, як капі­талізація чистого операційного або рентного доходу від використання земель­них ділянок, зіставлення цін (орієнтація на ціни) продажу подібних земельних ділянок. Враховуються при цьому і витрати на земельні поліпшення.

Нормативна грошова оцінка землі на загальнодержавному рівні в Україні була здійснена згідно з Методикою грошової оцінки землі сільськогосподарсь­кого призначення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213. Відповідно до Закону України

«Про оцінку земель» (2004 р.) така оцінка земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення проводиться не рідше, ніж один раз на 5 — 7 років.

Нормативна грошова оцінка землі — це розрахункова величина, і її не мож­на ототожнювати з поняттям ціни землі.

Ціна землі визначається в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з ура­хуванням на них попиту і пропонування, місцеположення, бонітету тощо. У сві­товій практиці зустрічаються різні підходи до грошової оцінки землі. В більшо­сті така оцінка зводиться до капіталізації земельної ренти. За згаданою офіційною методикою грошова оцінка земель сільськогосподарського призна­чення здійснюється за одержаним сукупним рентним доходом, що є сумою ди­ференціального та абсолютного рентного доходу.

Диференціальний рентний дохід визначається за формулою

ДР._Д = [(У Ц-ВВ)-(ВВ К_Р)] :Ц,

де У — урожайність зернових з 1 га; Ц — ціна реалізації 1 ц зерна, грн; ВВ — виробничі витрати на 1 га, грн; К_р— коефіцієнт рентабельності, що береться на рівні 0,35.

Як бачимо, для оцінки орних земель диференціальний рентний дохід розра­ховується лише по зернових культурах. Це зумовлено необхідністю забезпечен­ня однакового підходу до оцінки земель у різних зонах України. Такій вимозі найбільше відповідають саме зернові культури, оскільки вони займають до 50 % і більше у структурі посівних площ і вирощуються в усіх регіонах держави.

^ Для того щоб знівелювати вплив інфляції, диференціальний рентний дохід обчислено в натуральних показниках. Це досягається завдяки діленню першої

частини формули (У • Ц - ВВ - (ВВ • К_р)) на ціну 1 ц зерна. По Україні диференціа­льний рентний дохід з 1 га орних земель становив на момент оцінки 7,4 ц.

У сільському господарстві, крім диференціального рентного доходу, форму­ється й абсолютний рентний дохід. Його величина з 1 га угідь визначена згідно з прийнятою методикою у 1,6 ц. Отже, сукупний рентний дохід становить 9 ц/га (7,4 + 1,6). Завдяки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здій­снити грошову оцінку землі відповідно до зміни ціни на зерно як на внутріш­ньому, так і на зовнішньому ринках.

Визначення диференціального рентного доходу в натуральному виразі на землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовища­ми здійснюється на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях.

Грошова оцінка сільськогосподарських земель (орних, багаторічних наса­джень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного дохо­ду здійснюється за формулою

ГО = (Д_рд + Ард)Т_к-Ц,

де Ард — абсолютний рентний дохід (постійна величина 1,6 ц/га); Т_к — строк капіталізації рентного доходу, встановлений з урахуванням світового досвіду (дорівнює 33 рокам); Ц — поточна ціна 1 ц зерна, у грн або дол. США.

Загалом по Україні нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь була визначена в сумі 3543 грн, у тому числі 1 га ріллі — 3734, багаторіч­них насаджень — 13 927, сіножатей — 1842, сінокосів — 1119 грн. Згідно з чинним законодавством нормативна грошова оцінка землі щорічно збільшуєть­ся на коефіцієнт індексації, що розраховується виходячи із середньорічного ін­дексу інфляції.

На 2010 р. кумулятивний коефіцієнт індексації становив 3,2 (як добуток що­річних коефіцієнтів індексації починаючи від 1996 р.). У результаті здійснення індексації нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь на 1.01.2011 становила в середньому по Україні 11 338 грн, а 1 га ріллі — 11 949 грн. Найвишу грошову оцінку мають орні землі Черкаської обл. — 19 247 грн, а найнижчу — Житомирської обл. — 8486 грн.

На 2012 р. коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі встанов­лено на рівні 1,756.

Отже, грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь в середньому по Україні становитиме: 3,2 • 1,756 • 3543 = 19 909 грн, а 1 га ріллі — 20 313 грн.