3.2. Общее имущество в многоквартирном доме

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В общее имущество входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке <1>.

--------------------------------

<1> Надо сказать, что в ЖК РФ содержится наиболее полный перечень общего имущества по сравнению с уже упомянутой ст. 8 Основ жилищной политики, п. 3 Временного положения о кондоминиуме (утв. Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275). Среди нормативных актов, раскрывающих пообъектный состав, - Закон г. Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".

В силу разнородности объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, и связанности их единым предназначением общее имущество можно трактовать как сложную неделимую вещь. Но в силу большого количества вещей, входящих в общее имущество, более уместной представляется категория "имущественный комплекс", тем более что понятие "сложная вещь" применятся скорее для удобства в динамике гражданского оборота, чем в статичных отношениях, так как вещи, составляющие сложную вещь, не утрачивают самостоятельности. Кроме того, в ЖК РФ нет прямого запрета на вхождение в состав многоквартирного дома объектов на правах аренды, например, сособственники могут арендовать нежилое помещение для проведения собраний или построить обеспечивающий объект, арендуя примыкающий земельный участок, таким образом, конструкция имущественного комплекса позволяет расширить возможности собственников по управлению общим имуществом.

Можно выделить два критерия для отнесения объекта к общему имуществу: субъектный, когда объект не принадлежит никому из собственников помещений (налицо остаточный характер общего имущества), и целевой, когда объект предназначен для обслуживания более чем одного помещения. Представляется, что первый из этих критериев является определяющим, так как возникают сомнения при установлении правового режима имущества, не принадлежащего никому из домовладельцев и при этом предназначенного к обслуживанию только одного из помещений. В связи с этим необходимо точно определять, какие конструкции и элементы дома входят в состав помещений собственников <1>. В принципе подобный подход к определению состава общего имущества (указанные принципы и примерный перечень объектов) использовался и в ранее действовавшем законодательстве, в ЖК РФ он сформулирован несколько более конкретно <2>.

--------------------------------

<1> Интересным представляется следующее положение: "Установление границ помещений, находящихся в собственности членов ТСЖ, осуществляется следующим образом:

- каждое помещение в соответствии с поэтажным планом... состоит из площади и элементов благоустройства, ограниченных стенами, полом и потолком данного помещения, при условии, что материал стен, пола и потолка, за исключением отделочного материала, является объектом общего пользования членов ТСЖ;

- двери и окна помещений, в том числе выходящие на объекты общего пользования членов ТСЖ, являются частью помещений" (п. 6.2 Примерного устава товарищества собственников жилья, утвержденного Постановлением главы администрации г. Твери от 21 мая 1998 г. N 1172 "О мерах по выполнению решения Тверской городской думы от 27 января 1998 г. N 8").

<2> В связи с этим представляется не вполне оправданной позиция авторов, концептуально противопоставляющих принципы определения общего имущества в Законе о ТСЖ и в ЖК РФ с критикой первых и предпочтением вторых (см.: Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Хозяйство и право. 2005. N 4 (приложение)).

Общее имущество многоквартирного дома состоит из частей, различных не только по природе (как правовой, так и фактической), но и по назначению и цели. К сожалению, законодатель не дифференцирует единый правовой статус общего имущества. Но среди разнородных объектов можно выделить некие телеоконгломераты, т.е. объединения объектов в группы по критерию единой цели, как основание предлагаемой классификации. Причем зачатки такого выделения заложены в самом законе (ст. 36 ЖК РФ) при перечислении объектов, составляющих общую собственность. Критерием выделения названы цели "обслуживания, эксплуатации и благоустройства". Вполне очевидно, что это не тождественные цели.

Анализируя состав общего имущества исходя из их упомянутого различения, можно выделить, с одной стороны, объекты, необходимые для нормальной эксплуатации многоквартирного дома, т.е. минимально необходимые требования, и объекты, целью которых является благоустройство, т.е. предоставление собственникам максимально возможного уровня удобства и комфорта, - с другой.

Как уже говорилось, ограничение общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме состоит не только в невозможности отчуждать саму долю, являющуюся неотъемлемой частью неделимого комплекса помещения в доме, но и в невозможности распоряжения самим имуществом <1>. Бесспорно, что какое-либо отчуждение объектов, относящихся к первой группе, неправомерно в силу нарушения должной эксплуатации дома, включая потенциальную опасность наступления неблагоприятных техногенных последствий.

--------------------------------

<1> Весьма интересно, что хотя движимости входят в состав общего имущества, но сомнений в возможности их отчуждения (продажа старого зеркала в холле, "морально устаревшей" системы видеонаблюдения) не возникает. Такое впечатление, что они выпадают из правового регулирования, имея самостоятельный статус в составе общего имущества.

Применительно к объектам благоустройства, возникает вопрос об обоснованности запрета на отчуждение таких объектов. Можно предположить, что только относительно данных объектов действует разрешение на распоряжение путем передачи в пользование третьим лицам. Впрочем, следует признать, что законодатель просто не стал менять ранее существовавшее правовое регулирование. Так, ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (ред. от 21 марта 2002 г.) "О товариществах собственников жилья" <2> (далее - Закон о ТСЖ) распоряжение общим имуществом допускалось лишь в форме предоставления в "пользование или ограниченное пользование (сервитут)", как отмечает законодатель, "какому-нибудь лицу или лицам".

--------------------------------

<2> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Однако подобный пуризм вряд ли можно признать обоснованным: непонятен законодательный запрет на отчуждение построенной во дворе дома сауны, тренажерного зала или солярия, пространственно находящегося в самом здании, если такое решение принято сособственниками <3>. Здесь необходимо лишь решить вопрос о том, в какой форме производится выделение объекта: в качестве "чистого" объекта либо в качестве обычного помещения в многоквартирном доме, т.е. с долей в общем имуществе (с возникновением прав и обязанностей относительно него) <4>.

--------------------------------

<3> Так, до принятия ЖК РФ суды делали справедливый вывод о том, что "нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир, следовательно, могут использоваться самостоятельно" (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 декабря 2004 г. N Ф09-4164/04ГК).

<4> В первом случае возникают проблемы с ЗК РФ, который, охраняя "землю как основу жизни и деятельности человека" (ст. 1), внес существенные коррективы в исключительный предмет ведения гражданского права, принудив собственника строения передать находящийся под ним земельный участок согласно п. 4 ст. 35 (за исключением невозможности выделения в натуре и изъятия из оборота), в то время как ст. 273 ГК РФ отдавала решение вопроса на усмотрение сторон.

Как совершенно справедливо отмечается некоторыми авторами, право собственности, относясь к конституционно признанным и гарантированным правам граждан, может быть ограничено лишь при наличии условий, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Исходя из смысла данных положений и ст. 209 ГК РФ, следует признать, что если отсутствуют нарушения прав и законных интересов сособственников общего имущества при его отчуждении, а это отчуждение является результатом их свободного волеизъявления, то запрет на него не может быть признан "законным, адекватным, соразмерным и справедливым" <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.

<1> Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2005. N 1. С. 35. В связи с интеграцией России в общеевропейское сообщество хочется выразить робкую надежду на то, что, ограничивая основополагающие права и свободы человека, как законодатель, так и правоприменитель будут действовать не произвольно, а руководствуясь выработанной практикой Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) формулой оценки таких ограничений "необходимостью в демократическом обществе".

Резюмируя сказанное, хочется отметить, что нет оснований для строгой дихотомии имущества лишь на два описанных конгломерата. Между ними находится масса переходных состояний, поэтому каждый имущественный объект должен квалифицироваться отдельно исходя из его предназначения и возможности нанесения ущерба правам домовладельцев и правопорядку в целом, т.е. следует выделять объекты, распоряжение которыми возможно, но ограничено установлением сервитутов или передачей в аренду, кроме того, возможен переход объектов из одной категории в другую в зависимости от складывающихся обстоятельств. Возникает вопрос о контроле за отчуждением имущества. Представляется, что этим должен заниматься компетентный орган местного самоуправления (вероятно, орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки). В отношении отчуждаемого имущества возможен даже предварительный контроль с выдачей разрешения на отчуждение (невыдача которого может быть оспорена в суде). В отношении иных форм распоряжения должен осуществляться текущий контроль a posteriori.

Кроме того, можно увидеть еще одно основание классификации. Ранее, в связи с рассмотрением улучшений общего имущества, уже затрагивался вопрос о тех объектах общего имущества, которые предназначены для обслуживания лишь отдельной части домовладельцев, осуществляющих пользование ими. Такими объектами будут колясочные, обслуживающие один подъезд, общие балконы и общие коридоры, обычно вообще физически недоступные (запираемые железные двери) для иных сособственников, кроме проживающих на данной лестничной площадке. Очевидно, что различение статуса таких объектов может иметь практическую значимость как для решения вопроса о судьбе улучшений, так, например, и для определения круга обязанных субъектов по осуществлению текущего ремонта. Поясним: дифференциация общего имущества способна повысить ответственность собственников помещений; собственники помещений в подъезде, перманентно поддерживающие должный уровень используемых ими мест общего пользования, несут расходы на регулярный текущий ремонт мест общего пользования подъезда, сособственники самостоятельно не осуществляют уход за имуществом <1>.

--------------------------------

<1> По сути здесь происходит сбережение имущества за счет иных сособственников, однако кондикционного иска не возникает, так как сособственник, хотя и cum alteris detrimento fieri locupletiorem (D.12.6.14), но делал это на основании закона. Основанием для изменения регулирования является недопустимость злоупотребления правом, пусть даже в "пассивной" форме.

Кроме того, следует выделить группу объектов, являющихся частью имущественного комплекса многоквартирного дома и приобретенных сособственниками или членами ТСЖ самостоятельно (прилегающее строение для организации хранения технического инвентаря) или же возведенных ими. Очевидно, что такие объекты должны свободно отчуждаться собственниками (с учетом права преимущественной покупки) <2>, так как обратное существенно ущемляло бы права сособственников, которые по сути произвольно лишились бы возможности распоряжаться своим имуществом.

--------------------------------

<2> См.: Кузнецова О.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М.: Ось-89, 2005. С. 96.