1.2. Возникновение права собственности

на земельный участок, входящий в состав

общего имущества многоквартирного дома

Исследуя возникновение прав на общее имущество, не следует забывать о том, что в него входят не только места общего пользования в многоквартирном доме, но и земельный участок, на котором он расположен. Даже при поверхностном анализе норм ст. 48, 51 ГрК РФ и ст. 3 Закона об УДСМД становится очевидно, что обязательным условием для осуществления строительства является наличие прав на сформированные (с установленными размерами и границами) в соответствии с ПЗиЗ и градостроительными регламентами земельные участки, на которых осуществляется строительство данных объектов. Первичным правообладателем на такой земельный участок является застройщик. Учитывая изменения, внесенные в ЗК РФ ст. 16 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", можно сделать вывод о том, что застройщик может получить и обладать участком как на праве собственности, так и на праве аренды.

Известно, что по исполнении договора долевого участия в строительстве эти права переходят к дольщикам или (в зависимости от теоретической позиции) возникают у них. Однако если в случае с собственностью все достаточно ясно, то в случае с арендой ситуация видится более сложной: основополагающий принцип оборота "Nemo plus juris ad alinum transfere potest quam ipse habet" в данном случае игнорировать невозможно <1>. Между тем в п. 4 - 6 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ содержатся положения об обязательной бесплатной передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома, построенного до введения в действие ЖК РФ. По введении ЖК РФ в действие приемочная комиссия вправе принять дом только при наличии установленных размеров (границ) земельного участка, на котором он располагается. Однако законодатель не уточнил, распространяются ли положения Вводного закона к ЖК РФ о бесплатном переходе земельного участка в общую долевую собственность на многоквартирные дома, построенные по введении ЖК РФ в силу. Представляется, что ответ здесь будет также положительным, т.е. хотя застройщик должен приобрести права на земельный участок самостоятельно перед началом привлечения денежных средств, если он находился у застройщика на праве аренды, то он никоим образом не может поступить в общую собственность. В принципе, памятуя о природе имущественного комплекса как весьма синкретичного объединения различных по своей природе (как фактической, так и правовой) объектов, можно было бы допустить и право аренды земельного участка как компонента многоквартирного дома. Тогда бы возник вопрос о собственнике земельного участка, который не имел бы никаких прав на иное имущество многоквартирного дома, так как он не является участником долевой собственности на общее имущество, поскольку не имеет в собственности помещения.

--------------------------------

<1> Между тем следует признать, что данный принцип уже утратил абсолютный характер. Это очевидно в случае добросовестного приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. Ведь последний, имея вещь в лучшем случае на титуле аренды или доверительного управления, передает вещь лицу, которое при наличии прописанного в законе состава становится собственником. Впрочем, речь идет лишь о передаче вещи, ибо никакой связи с правом предыдущего собственника или отчуждателя новое "чистое" право собственности добросовестного приобретателя не имеет, что дает основание отнести данный способ приобретения собственности к первоначальным.

Но поскольку ЖК РФ (ст. 36) прямо указывает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, то нормы Закона об УДСМД следует рассматривать как регулирующие исключительно процесс строительства многоквартирного дома. Однако нужно обратить внимание на то, что законодатель, полагая очевидным решение данной проблемы, тем не менее должен был прописать его непосредственно в ЖК РФ, так как применение по аналогии норм Вводного закона к ЖК РФ для отношений, возникших после вступления в силу ЖК РФ, несколько неестественно. Представляется, что передача участка в общую собственность домовладельцев должна осуществляться непосредственно на основании решения о вводе дома в эксплуатацию без обращения в компетентный орган самих сособственников.

Но если при новом строительстве ситуация поддается разрешению, то в случае если на момент введения в действие ЖК РФ земельный участок не сформирован, ситуация гораздо сложнее. Во-первых, для инициации процедуры необходимо принятие решения сособственниками, имеющими не менее 50% голосов, простым большинством на общем собрании (в § 3 гл. III настоящей работы указано, с какими трудностями сопряжено принятие решений на общем собрании). Во-вторых, необходимо произвести комплекс действий по формированию земельного участка. На данный момент продолжают действовать Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах <1> и уже упомянутые Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах <2>, однако они должны применяться лишь в части, не противоречащей изменившемуся законодательству (ЗК, ГрК и ЖК РФ). Из их анализа следует, что для того чтобы сформировать земельный участок, необходимо первоначально исчислить нормативный размер земельного участка для конкретного многоквартирного дома, исходя из удельных показателей земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади помещения в зависимости от этажности и периода строительства здания. Затем производится подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов, при необходимости разрабатывается проект и производится межевание территории существующей застройки. Все решения, принимаемые органами местного самоуправления в ходе формирования участка (в том числе по определению размера и установлению границ участка), могут обжаловаться гражданами как в административном, так и в судебном порядке.

--------------------------------

<1> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223.

<2> Свод Правил по проектированию и строительству СП 30-101-98, утв. Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59.

Исходя из п. 2 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок является частью многоквартирного дома с момента его формирования, а если он был сформирован на момент вступления ЖК РФ в силу, то непосредственно с 1 марта 2006 г. безотносительно к факту государственной регистрации.

Здесь очевидна фискальная цель законодателя: с момента поступления земельного участка в собственность собственников помещений многоквартирного дома именно они становятся плательщиками земельного налога. Данную норму следует рассматривать наряду с известными Федеральными законами N 122-ФЗ, 131-ФЗ и 199-ФЗ, предусматривающими перераспределение полномочий между различными уровнями публичной власти, в силу которых у местного самоуправления появились дополнительные полномочия, что немедленно вызвало необходимость их дополнительного финансирования. Именно с этой целью процедура возникновения права собственности на земельный участок была упрощена по сравнению с общим правилом, так как земельный налог является местным налогом, способным значительно пополнить фиск муниципалитета. Также это отразится и на обязанностях по несению расходов на благоустройство и содержание данного земельного участка, которые от публичных властей переходят к новым собственникам.

Однако следует заметить, что вряд ли возможно отнести к достоинствам юридической техники законодателя то, что нормы, имеющие специфику по отношению к п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 и ст. 219 ГК РФ, содержатся во Вводном законе к ЖК РФ, причем регулируют они отношения по поводу земельного участка. Кроме того, представляется, что при проведении кадастрового учета сформированного участка сведения о нем должны передаваться в соответствующее подразделение ФРС для учета его ЕГРП в составе общего имущества многоквартирного дома, иное будет нарушать принципы гласности и публичной достоверности системы регистрации недвижимости.

Достаточно интересный и практически значимый вопрос, возникающий в связи с формированием участка, это вопрос об источнике финансирования данных мероприятий. В силу п. 5.3.2 Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости <1> данное Агентство проводит территориальное землеустройство, включающее в себя образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, а также межевание объектов землеустройства, исключительно в соответствии с решениями органов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности. В отношении остальных земель, исходя из Положения о проведении территориального землеустройства <2>, оно осуществляется юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.

--------------------------------

<1> Приложение к Постановлению Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 // СПС "КонсультантПлюс".

<2> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396 // СПС "КонсультантПлюс".

В ранее принятом Положении об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах указывалось, что финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет средств домовладельцев. Однако хотя ЖК РФ и не содержит прямого указания на этот счет, но с учетом положений ст. 36 Кодекса и ст. 16 Вводного закона к нему представляется, что интенция законодателя заключалась в публичном финансировании данных мероприятий. Тем не менее в силу ограниченности возможностей муниципальных образований данные расходы должны были быть отнесены на государство. В некоторых субъектах при предоставлении таких услуг непосредственно органами публичной власти устанавливается их безвозмездный характер <1>, но в ситуациях, когда работы и услуги производятся частными организациями, не указывается, что их заказчиком или иным финансирующим субъектом является государство. Обращаясь к актам местного самоуправления, можно заметить, что они также обходят эту проблему. В них указывается, например, что организации, имеющие лицензию на выполнение землеустроительных работ, проводят определение размеров и установление на местности границ земельных участков, выявляют ограничения и обременения при их использовании, оформляют планы земельных участков по заявлению собственников многоквартирного дома, но не раскрыто, кто должен оплачивать данные работы и услуги <2>.

--------------------------------

<1> См.: п. 2 распоряжения первого вице-главы администрации Московской области от 28 мая 1998 г. N 460-РВГ "О мерах по созданию в муниципальных образованиях Московской области товариществ собственников жилья" // СПС "КонсультантПлюс".

<2> Пункт 1.5 Положения о создании товарищества собственников жилья и порядке подготовки документов для регистрации прав на недвижимое имущество (кондоминиум) в Рыбинском муниципальном округе (приложение 1 к Постановлению главы Рыбинского муниципального округа от 4 марта 2003 г. N 383 "О создании товариществ собственников жилья и регистрации кондоминиума"). О данной проблеме вообще умалчивается в ряде документов, например, в решении Челябинской городской думы от 3 июля 2001 г. N 7/3 "Об утверждении Временного порядка организации деятельности товариществ собственников жилья".

Однако в бюджете РФ на 2005 г. никакие расходы на формирование земельных участков для многоквартирных домов не предусмотрены. В этой связи было бы уместным принятие федеральной целевой программы, позволяющей в срок до пяти лет произвести передачу всех земельных участков в состав общего имущества многоквартирных домов.

Специалистами в рассматриваемой области до настоящего времени не решен окончательно вопрос о соответствии общим принципам частного права ситуации, когда собственник в безусловном порядке наделяется дополнительной собственностью без его на то воли (ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ). Здесь следует разграничить собственно частноправовые отношения собственности и публично-правовые отношения градостроительной и землеустроительной деятельности <1>. Так, в частном праве в силу принципа равенства, свободы и самостоятельности участников частноправовых отношений лицо не может своим действием создать обязательство между собой и третьим лицом без воли на то последнего <2>. Однако эти принципы не распространяются на публично-правовые отношения. Например, если участок уже сформирован до вступления в силу ЖК РФ (п. 2 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ), то в силу ст. 36 ЖК РФ земельный участок является частью такого дома с момента передачи (издания соответствующего акта органом местного самоуправления). В случае же, предусмотренном п. 3 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, формирование участка для объекта осуществляется по правилам градостроительного законодательства, исходя из правил землепользования и застройки конкретного муниципального образования и содержащихся в них градостроительных регламентов для различных территориальных зон поселений. Положения градостроительного законодательства носят свойственный публичному праву императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон. Таким образом, передача участка определена законом, осуществляется на основе предусмотренной им процедуры и является прогнозируемой для собственников помещений. С данным выводом корреспондирует позиция Европейского суда по правам человека, указавшего, что "в такой сфере, как жилищные отношения, которая играет центральную роль в благополучии и экономических отношениях современного общества", признаются законодательные решения, ограничивающие право собственности общими интересами <3>.

--------------------------------

<1> Подробнее об опасностях переноса цивилистического понятийно-категориального аппарата в административно-публичные отношения см.: Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции! // Законодательство. 2003. N 9.

<2> Так называемые односторонне обязывающие сделки также основаны на воле обязываемого лица, следующей из уже существующего правоотношения либо из ранее совершенного действия. Подробнее см.: Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 330 - 331; Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Антология уральской цивилистики. М.: Статут, 2001. С. 385 - 386.

<3> Постановления Европейского суда по правам человека от 28 июля 1999 г. по делу Иммобилиаре Саффи против Италии; от 19 декабря 1989 г. по делу Меллахер и другие против Австрии; от 29 апреля 1999 г. по делу Шассану и другие против Франции // СПС "КонсультантПлюс".