3.1. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме

...Следует признать, что по существу дом

должен предполагаться вещью раздельною.

Г.Ф.Шершеневич <1>

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 183.

В зависимости от своего целевого назначения помещения делятся на жилые и нежилые. Статус жилого помещения установлен законодательно. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. В соответствии с ФЗ от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ (ред. от 9 мая 2005 г.) "О техническом регулировании" (далее - Закон о техническом регулировании) <2> данные требования к жилым помещениям должны устанавливаться в соответствующих технических регламентах, призванных заменить разрозненные СНиП, ГОСТ, РДС, ВСН, НПБ, СП, СН, СанПиН, ГН, придав регулированию системный характер. До вступления в силу технических регламентов требования к жилым помещениям, установленные упомянутыми нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям защиты жизни, здоровья и имущества граждан, а также имущества иных лиц и предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей (ст. 46 Закона о техническом регулировании) <3>. На настоящий момент требования к жилым помещениям определяются рядом нормативных актов <4>.

--------------------------------

<2> Российская газета. N 245. 2002. 31 дек. Действ. ред. см.: СПС "КонсультантПлюс".

<3> Законодатель установил семилетний срок для принятия технических регламентов, т.е. они должны быть приняты до 1 июля 2010 г.

<4> Среди основных источников следует назвать ФЗ от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", принятые в соответствии с ним Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании (утв. Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. N 554) и Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.); Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552); Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170) и др.

Исходя из изложенного, для признания помещения жилым, кроме установленного волей собственника предназначения для проживания, необходимо соблюдение ряда условий технического характера. Так, помещение должно быть изолированным, т.е. отграниченным от иных помещений, обладающим собственным выходом и через него не должен осуществляться проход в другие помещения. Среди прочих важнейших условий следует назвать требования к земельному участку и территории жилых зданий при их размещении; к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений; к естественному и искусственному освещению и инсоляции; к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий; к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; к инженерному оборудованию (в частности, к водоснабжению и канализации). Большое значение имеет принадлежность жилого помещения к недвижимому имуществу: не следует забывать, что помещения - это внутренние объемы зданий и сооружений, т.е. производные объекты недвижимости. Соответственно не могут быть признаны помещениями разного рода "времянки", строительные вагоны и иные объекты, не имеющие прочной связи с землей и не признаваемые объектами недвижимости <1>.

--------------------------------

<1> Следует обратить внимание на то, что, несмотря на режим недвижимости кораблей, самолетов и космических кораблей, их внутренние помещения не являются объектами недвижимости и не могут быть признаны жилыми помещениями.

В зависимости от своей фактической природы различаются три вида жилых помещений. Во-первых, это индивидуальные жилые дома (помещением считается весь внутренний объем здания). Данное положение следует считать правотворческим новаторством, так как ранее под помещением (по крайней мере в доктрине) понималась часть вместимости строения (дома).

Во-вторых, это квартиры - структурно обособленные помещения в многоквартирных домах. Применительно к ним изолированность означает наличие возможности прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Однако если обособленное помещение в многоквартирном доме имеет прямой выход вовне (на улицу или во двор дома), то такое помещение также следует признавать квартирой несмотря на определение, содержащееся в ст. 16 ЖК РФ. Структурно индивидуальные жилые дома и квартиры состоят из комнат, непосредственно обеспечивающих проживание граждан, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. Причем с принятием ЖК РФ общая площадь жилого помещения <1> становится определяющей в тех случаях, когда площади помещения придается правовое значение (в отличие от прежнего жилищного законодательства, когда такое правовое значение придавалось жилой площади помещения).

--------------------------------

<1> За исключением "внешних" частей помещения: лоджий, балконов, веранд и террас.

В силу исторически сложившихся обстоятельств (массового вселения в городские квартиры представителей пролетариата и крестьянства после гражданской войны) в советских жилищных отношениях образовался весьма специфичный объект: комната в коммунальной квартире. После известного Постановления Конституционного Суда РФ по вопросу приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, признавшего неконституционным законодательный запрет на таковую, комнаты наравне с остальными жилыми помещениями стали самостоятельными объектами недвижимости, что отнюдь не улучшило отечественный правопорядок <2>. ЖК РФ определяет комнату как часть основного жилого помещения (дома или квартиры), предназначенную для непосредственного проживания граждан. Те части основных жилых помещений, которые предназначены для вспомогательного использования, т.е. для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием (места общего пользования), находятся в общей долевой собственности собственников комнат в коммунальной квартире.

--------------------------------

<2> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире аналогично собственнику квартиры в многоквартирном доме обладает имущественным комплексом, состоящим из комнаты в коммунальной квартире и доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры. Как отмечалось выше, режим права общей собственности в этих случаях практически тождествен. Так действует принцип единства судьбы комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, в частности, при переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику комнаты. Поскольку комната и доля в праве собственности составляют единый имущественный комплекс, то невозможны выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждение доли в праве общей собственности отдельно от права собственности на комнату. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем проведения переустройства и (или) перепланировки. В отличие от общей собственности на общее имущество многоквартирного дома данная разновидность общей собственности имеет такую ее характерную черту, как преимущественное право покупки, распространяющееся на комнату как элемент единого комплекса, принадлежащего ее собственнику.

Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" отменены прежние Правила <1> и введены новые, соответствующие ГК РФ. Новые Правила по сути повторяют в более развернутом и конкретном виде законоположения ЖК РФ и ГК РФ применительно к правомочию пользования гражданами жилыми помещениями.

--------------------------------

<1> Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР (утв. Постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415). В частности, в соответствии с ними было недопустимо содержание на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел. Особую актуальность имело положение о том, что пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а в период с 23.00 до 7.00 должна соблюдаться полная тишина.

Новеллой ЖК РФ является достаточно подробное описание процедуры переустройства и перепланировки жилого помещения. Следуя принятому в доктрине толкованию, законодатель дал легальные дефиниции переустройству и перепланировке помещений, отграничив друг от друга данные процедуры.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки необходимо предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения в орган местного самоуправления. Отказ в согласовании может последовать именно вследствие несоответствия предоставленного проекта многочисленным санитарным и техническим требованиям законодательства, предъявляемым к жилым помещениям.

Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной компетентным органом местного самоуправления, и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Следует обратить внимание на то, что переустройство и в особенности перепланировка являются комплексными процедурами и регулируются также градостроительными и иными строительно-техническими нормами.

Если статус жилого помещения достаточно подробно регламентирован ЖК РФ, то получить представление о правовом режиме нежилого помещения возможно только косвенным путем по аналогии (и "от противного") с жилым, поскольку в законодательстве содержатся весьма разобщенные положения, регулирующие данные вопросы. Нежилое помещение в соответствии со ст. 1 Закона о регистрации также является самостоятельным объектом недвижимости, отличным от здания/сооружения, в которое оно входит.

Таким образом, под нежилым помещением можно понимать изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан. Данное толкование совпадает с точкой зрения, высказанной Президиумом ВАС РФ <1>, согласно которой "нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным". В связи с эти представляется излишним предъявление к нежилым помещениям каких-либо иных требований для отнесения их к недвижимости <2>.

--------------------------------

<1> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // СПС "КонсультантПлюс".

<2> Так, в качестве признаков нежилого помещения выделяют его конкретное назначение (лечебно-санаторные, культурно-просветительские и иные помещения) и соответствие техническим и противопожарным нормам (см.: Емелькина И.А. Указ. соч. С. 42). Представляется, что несоответствие техническим нормам может повлечь требование уполномоченного органа по прекращению эксплуатации объекта, но не уничтожает его иммобилиарную природу.

Нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть как первичными, изначально создаваемыми как таковые (магазины, солярии, колясочные) <3>, так и переведенными из жилого фонда.

--------------------------------

<3> Данные помещения могут как входить в общее имущество многоквартирного дома, так и быть самостоятельными объектами собственности.

В ЖК РФ развиваются положения п. 3 ст. 288 ГК РФ о переводе жилого помещения в нежилое и об обратном переводе. Кроме ЖК РФ процедура перевода регламентируется ГрК РФ и принимаемыми в соответствии с ним нормативными актами. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника. Если для помещения требуется проведение переустройства или перепланировки, то кроме технического паспорта необходима та же документация, что и для проведения переустройства и перепланировки, не связанных с переводом помещения из жилого в нежилое. Законодательно установлены также и ограничения права на перевод помещения.