§ 3. Многоквартирный дом как объект гражданских прав

Дом, по свойству материала, из которого он

выстроен, может быть разделен на части, но,

будучи разделен, он перестает быть домом.

Н.Л.Дювернуа <1>

--------------------------------

<1> Дювернуа Н.Л. Указ. соч. С. 46.

Итак, установив сущность права собственности и некоторых иных прав на имущество, разумным будет остановиться подробнее на тех предметах внешнего мира, на которые распространяются господство и власть субъекта права. Известно, что объектом права собственности является имущество, т.е. не только вещи, но и имущественные права (res incorparalis) <2>. Также к имуществу относятся различные виды соединений этих прав, а к неоднородным объектам прав pari ratione - и имущественные комплексы различных видов.

--------------------------------

<2> Интересно, что уже упоминавшийся ГК Республики Молдова имеет иную терминологию: классические вещи именуются там предметами, а под вещами понимаются как предметы - объекты материального мира, так и имущественные права, имуществом же считается вся совокупность имущественных прав и обязанностей лица, "рассматриваемых как сумма активных и пассивных ценностей" (ст. 284 - 285).

Классификация вещей как объектов прав возможна по различным основаниям. Перечислим лишь некоторые, имеющие наибольшую практическую значимость для целей нашего исследования.

Так, еще со времен римского права идет разделение вещей на индивидуально-определенные (species) и родовые (generes). Кроме того, известна классификация на вещи делимые и неделимые, т.е. такие, юридический раздел которых невозможен безотносительно к возможности раздела фактического, простые и сложные, главные и принадлежности. Для данного исследования важен вопрос о соотношении сложных вещей с комплексом "главная вещь - принадлежность". Традиционно в теории принято считать сложной вещью совокупность "равноправных" вещей (нет отношений "главная вещь - принадлежность"), а под главной вещью и принадлежностью понимают самостоятельные (отделимые друг от друга) вещи <1>. Между тем закон не запрещает квалифицировать как сложную вещь совокупность имеющих единое бытие разнородных вещей, где предназначение некоторых - обслуживать другие вещи (например, в кофейном сервизе блюдца не могут использоваться по назначению без чашек). Кроме того, в доктрине концептуально различаются сложные движимые и недвижимые вещи, а также "составные" вещи <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

<1> Так, несмотря на диаметральное расхождение в вопросе определения сложной вещи, в этом сходятся авторы двух известных комментариев к ст. 134 ГК РФ (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). 3-е изд., испр. и доп. / Рук. авт. кол. и отв. ред. докт. юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. М., 1998; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2004).

<2> См.: Степанов С.А. Сложная недвижимая вещь // Законодательство. 2004. N 9; Он же. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8.

Наибольшую значимость имеет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие коренится в самом генезисе права, когда господство над движимыми вещами уже носило личный, персональный характер, в то время как по отношению к земле в качестве субъекта выступал сначала род, а затем семья. Этим отношениям имманентен был не частный, а публичный характер <3>. Интересно, что семейно-родовая принадлежность обусловливает и особенности res mancipi в римском праве, с развитием которого значение дуализма уменьшается вплоть до полного исчезновения в постклассический период. В то же время в праве народов, пришедшем на смену права Римской империи (особенно германском), в силу его исторической неразвитости существовало подобное разделение, впоследствии сглаживавшееся под влиянием нужд оборота и рецепции римского права. Но с развитием финансовых отношений, прежде всего поземельного кредита, возникла необходимость в особом регулировании иммобилиарного оборота <4>. Можно признать справедливость заключения К.И. Скловского о том, что значение недвижимости, кроме ее относительно высокой ценности по сравнению с движимыми вещами, состоит в ее очевидной наличности, "видимости", дающей уверенность кредиторам <5>. Только на основе выделения особых правил для оборота недвижимости (обязательной публичной фиксации всего к ней относящегося) могла возникнуть и развиваться ипотечная система <6>.

--------------------------------

<3> См.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 193 - 194.

<4> См.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 199.

<5> См.: Скловский К.И. Указ. соч. С. 225.

<6> См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 11 - 13.

Из "публичности" недвижимого имущества следует необходимость законодательного определения круга объектов, относящихся к недвижимости. Так, традиционно к недвижимости относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Однако более логичной представляется позиция, зарекомендовавшая себя в германском правопорядке (§ 94 BGB), когда недвижимостью считается земельный участок с объектами, расположенными на нем и прочно связанными с ним <1>. В близком отечественному германском правопорядке используется несколько иное понятие недвижимости: это всегда земельный участок с входящими в него зданиями и сооружениями, рассматриваемыми как улучшения данной недвижимости (§ 94 BGB) <2>.

--------------------------------

<1> Здесь и далее, за исключением особо оговоренных случаев, нормы BGB воспроизводятся по кн.: Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем.; Науч. ред. А.Л. Маковский. М.: Волтерс Клувер, 2004.

<2> Фактически в состав недвижимости могут входить и движимые вещи как принадлежности (§ 97 BGB), что создает трудности при обороте недвижимостей (см.: Певницкий С.Г. Иллюзия простоты. Приобретение недвижимости в ФРГ // Инвестиции и строительство. 2005. N 10).

Кроме того, легальная дефиниция недвижимости (ст. 130 ГК РФ) включает некоторые иные вещи (воздушные, водные и космические суда), вероятно, чтобы подчеркнуть их значимость и ценность <1>. Нельзя не отметить большую долю допущения, имеющуюся в данном определении. В этом случае представляется более обоснованным определение, данное в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик: "...к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано".

--------------------------------

<1> Невольно вспоминаются выделение ценности вещи как основного критерия и, как следствие, замена res mancipi на res pretiosiores в постклассический период.

Но, как было замечено еще Г.Ф. Шершеневичем, даже назначение строения, которое ему дает собственник, - "быть в постоянной связи с находящейся под ним землею, не имеет влияния на признание за ним движимого и недвижимого свойства, так, например, нельзя признать за недвижимость скамейку или беседку в саду. Строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости" <2>. Таким образом, приходится признать, что понятие недвижимости носит несколько оценочный характер. Но, как и в случае с разработкой понятия собственности, суть явления лучше всего передает дефиниция, заведомо лишенная формальной определенности.

--------------------------------

<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 96 - 97.

Из сказанного следует, что сущность недвижимости - это ее сопричастность земле. Тогда критерий для отнесения к недвижимости можно усмотреть в особой (прочной) фактической и правовой связи вещи с землей, на которой она расположена. Фактическая связь представляет собой укрепленность вещи на земле, невозможность ее перемещения без значительных усилий и специальных приспособлений для разрыва связи с землей. Правовая связь с землей означает единство судьбы и по общему правилу предполагает юридическую нераздельность земельного участка и строения на нем. В силу исторических причин данный критерий в отечественном правопорядке иногда редуцируется в наличие у собственника лишь права пользования земельным участком в пределах, необходимых для осуществления прав собственности на строение.

На основании ст. 130 ГК РФ можно предложить следующую классификацию объектов недвижимости:

- первичные объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и иные природные недвижимости (участки недр, обособленные водные объекты и т.п.);

- производные объекты недвижимости, к которым относятся прежде всего строения, т.е. различные капитальные здания и сооружения, прочно связанные с первой категорией объектов <1>;

--------------------------------

<1> К производным объектам законодатель относит и лесные массивы. Однако возникает вопрос об обоснованности отнесения биологического объекта (растительности) к недвижимости. Представляется, что данное законоположение не вполне целесообразно и не имеет достаточно аргументированного доктринального обоснования.

- части производных объектов недвижимости, куда входят внутренние объемы зданий и сооружений в форме жилых и нежилых помещений;

- создаваемые производные объекты и их части: объекты незавершенного строительства;

- комплексное недвижимое имущество: предприятия, многоквартирные дома и иные имущественные комплексы;

- произвольные (фиктивные) объекты недвижимости: воздушные, водные и космические суда, по своей природе менее всех из всех движимостей имеющие связь с землей <2>. Смысл отнесения данных объектов к недвижимому имуществу недостаточно ясен и с трудом поддается объяснению <3>.

--------------------------------

<2> Нельзя обойти вниманием следующее смелое научное предположение, выдвигаемое С.А. Степановым, о том, что упомянутые суда имеют "неизменные свойства, характерные для классических недвижимых вещей, прочно с землей связанных", поскольку связь с землей у данной категории недвижимости поддерживается через порты, аэропорты и космодромы, связи судов с которыми могут рассматриваться как отношения "главная вещь - принадлежность" (см.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 134).

<3> Многие авторы указывают на то, что данное отнесение сделано с целью осуществления государственной регистрации данных объектов. Однако не следует смешивать общую государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемую в соответствии с одноименным законом, и государственную регистрацию и учет различных категорий судов, осуществляемые в соответствии с транспортными уставами и кодексами. Так, государственная регистрация автотранспорта, равно как лицензирование и учет приобретения огнестрельного оружия, не влечет его квалификации как недвижимости. Можно предположить, что для осуществления учета, регистрации и контроля за какими-либо объектами не обязательно относить их к недвижимостям, в особенности если они таковыми не являются.

Законодательно не определен статус таких объектов недвижимости, как строения и сооружения. Доктринально принято считать, что сооружения носят скорее обслуживающий, технологический характер по сравнению со строениями, предназначенными к проживанию и иному непосредственному использованию. Однако по нашему законодательству не только все строение (сооружение) в целом может быть недвижимостью, но и его отдельные обособленные части <1>. Эти составные части единого фактического объекта, сами являющиеся объектами недвижимости, в зависимости от целей использования относятся к жилым или нежилым помещениям. Так, легально под жилым помещением подразумевается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ) <2>. Пригодность здесь означает официально признанное соответствие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Нежилые помещения в свою очередь являются объектами недвижимости, неразрывно связанными со зданием (сооружением), где они находятся, но являющимися его частью, а потому отличными от него <3>.

--------------------------------

<1> Положение, вызывающее сомнение в обоснованности сущностного критерия недвижимости - "связи с землей". Хотя данный критерий имеет очевидное юридическое, а не фактическое значение, у некоторых авторов возникают сомнения в наличии связи с землей помещения на 15-м этаже здания (см.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М.: Юристъ, 2003. С. 38).

<2> В этой связи недоумение вызывает позиция авторов, утверждающих, что жилое помещение не является индивидуально-определенной вещью на том основании, что оно есть часть жилого дома. В таком случае каков же статус жилого помещения, если оно не индивидуально-определенная вещь? К родовым его отнести несколько проблематично. Вероятно, названные авторы не определились с разграничением фактического (данного нам в ощущениях) основания вещи и ее юридической сущности (вещи как правового понятия), в результате чего произошла контаминация (см., например: Ермаков В.С. Концепция построения управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 73 - 74).

<3> Данное определение не содержится в законодательстве, а выработано судебной практикой (см.: информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Среди недвижимости уместно особое внимание обратить на так называемые имущественные комплексы. Данное понятие не ново, еще в римском праве существовали universitates rerum distantium, по сути являвшиеся именно имущественными комплексами. Критерием для них стало то, что части остаются индивидуальными, т.е. retinere suam propriam speciem <1>. Прежде всего речь идет о предприятиях (ст. 132 ГК РФ) и многоквартирных домах (заменивших по ЖК РФ уже "прижившиеся" в юридической терминологии кондоминиумы) <2>, а также паевых инвестиционных фондах <3>. Данные фонды представляют собой обособленные имущественные комплексы, состоящие из различного имущества. Такое имущество передается собственниками - учредителями доверительного управления в доверительное управление управляющей компании с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей. Приращения данного имущества, полученные в результате управления, также входят в паевой инвестиционный фонд. Доля учредителя в праве общей долевой собственности на имущественный комплекс фонда удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. В данном случае можно увидеть иллюстрацию глобального процесса секьюритизации, если не трансформирующей вещные права в обязательственные, то по крайней мере придающей стабильности вещных прав динамизм и легкость оборота обязательственных прав.

--------------------------------

<1> Еще в 1891 - 1893 гг. Д.Д. Гримм в своем фундаментальном труде упоминал имущественный комплекс в современном звучании, характеризуя разнородное имущество фиска, общины или юридического лица (см.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003).

<2> Вообще следует заметить, что понятие "многоквартирный дом" гораздо уже понятия "кондоминиум". В частности, можно вспомнить о так называемых горизонтальных кондоминиумах, выпавших из регулирования ЖК РФ. Хотя, очевидно, они представляют собой функционально единый комплекс, причем с наличием общего имущества (коммуникации, земельный участок и др.). Истории ради отметим, что первым использовавшим понятие "кондоминиум" в нашем законодательстве был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

<3> В соответствии со ст. 10 ФЗ от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах".

Критерием для именования объекта (точнее, совокупности объектов) имущественным комплексом является наличие в его составе разнородных субобъектов <4>, например, движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей (в некоторых случаях даже нематериальных благ) <5>. Таким образом, можно отнести к имущественным комплексам не только вышеназванные объекты, но и само общее имущество многоквартирного дома, а также, как было сказано выше, домовладение (совокупность помещения и доли в праве собственности на общее имущество).

--------------------------------

<4> Так, в примечании к п. 12 Государственного стандарта РФ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения" (принят и введен в действие Постановлением Госстандарта РФ от 11 августа 1999 г. N 242-ст) сказано, что имущественный комплекс включает земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, товары, права требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и др.

<5> Именно данное обстоятельство вызывает настороженность сторонников "традиционных ценностей" в цивилистике, поскольку складывается ситуация, в которой при желании можно увидеть обладание лицом на праве собственности имущественными (обязательственными) правами.

Между тем имущественный комплекс предприятия по общему правилу находится в собственности одного физического или юридического лица (при совместной деятельности - в общей долевой собственности). В закрытые паевые инвестиционные фонды (такие, где у владельца инвестиционных паев отсутствует право требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия) может входить и недвижимое имущество, за исключением имущества, обремененного залогом.

Многоквартирный дом в целом объектом прав не является, он представляет собой по определению совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, - с другой. Хотя в ЖК РФ не содержится легальная дефиниция многоквартирного дома, она легко выводится из иных положений данного Кодекса, в том числе ст. 15 и гл. 6.

На подзаконном уровне попытка сформулировать определение многоквартирного дома предпринята в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" <1>. Так, в соответствии с п. 6 данного Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Из такого определения, по-видимому, исходят многие специалисты-регистраторы, но полагаем, что оно не должно быть воспринято ни теорией, ни тем более, попав в нормативные документы, практикой.

--------------------------------

<1> Российская газета. N 28. 2006. 10 февр.

Безусловно, данное определение не вполне точно описывает многоквартирный дом. Не спасет положение и предлагаемое указание на то, что многоквартирными жилыми домами не являются индивидуальные жилые дома, в том числе отдельно стоящие с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Исходя из этого, любой индивидуальный коттедж в случае раздела (например, имущества супругов или в результате наследования) и образования в нем самостоятельных помещений и их отчуждения становится многоквартирным домом, так как его предназначение изменяется. Представляется, что такая позиция сомнительна и не поддерживается законодателем. Так, например, из анализа положений ГрК РФ, в частности, его ст. 49, очевидно, что законодатель определенно разделяет многоквартирные жилые дома и жилые дома блокированной застройки. Хотя последние представляют собой совокупность более чем двух квартир и имеют выход на территорию общего пользования, кроме того, у них нет осадочных швов и, будучи построены на едином фундаменте, они являются единым объектом технического учета.

В отличие от предприятия, являющегося сложной вещью <1>, выделение из которой некоторых частей в натуре может и не отразиться на его назначении, комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима <2>. Таким образом, можно говорить о некой "омонимичности" упомянутых понятий, когда "имущественный комплекс" обозначает две возможные модели.

--------------------------------

<1> Впрочем, данное утверждение не бесспорно, некоторые авторы отрицают за предприятием его природу как вещи (например, см.: Степанов С.А. Сложная недвижимая вещь // Законодательство. 2004. N 9). Основным аргументом является то, что предприятие представляет собой конгломерат явлений вещной, обязательственной и даже неимущественной природы (не говоря уже о неприжившемся у нас goodwill'e).

<2> С этой точки зрения представляется некорректным встречающееся в литературе наделение признаком неделимости всего многоквартирного дома (по старой терминологии - кондоминиума) (см.: Ермаков В.С. Концепция построения управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 73 - 74).

Исходя из первой, это - совокупность вещей, имущественных прав (вещных, обязательственных) и даже нематериальных элементов в рамках одного мегаобъекта, являющегося самостоятельным объектом вещных (!) прав. Такое понимание имущественного комплекса дает возможность расширить его использование в гражданском обороте, не ограничивая употребление данной модели только предприятием.

Вторая же подразумевает совокупность объектов права, принадлежащих различным собственникам в рамках единого материального квазиобъекта (объекта технического или градостроительного учета), причем оставшаяся (обслуживающая, эксплуатационная) часть квазиобъекта принадлежит на праве общей собственности упомянутым правообладателям. Таким образом, имущественный комплекс второй модели не является самостоятельным объектом гражданских прав.

Следует обратить внимание на то, что в случае строительства многоквартирного дома непосредственно публичным органом с поступлением затем дома полностью в муниципальную собственность для целей предоставления помещений по договору социального найма нуждающимся малообеспеченным гражданам правовой режим данного объекта будет несколько отличаться от рассмотренной модели. Тем не менее даже в этом случае специфика многоквартирного дома проявляет себя и не дает нам оснований отрицать его природу как особого вида имущественного комплекса. Как было сказано ранее, право социального найма весьма отличается от традиционной модели обязательственного права и имеет некоторые вещно-публичные черты. Несмотря на то, что в ЖК РФ речь идет лишь о правах собственника помещения на общее имущество многоквартирного дома, безусловно, что социальный наниматель в силу стабильности и бессрочности его прав на помещение, а также наличия обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества обладает некой, пусть даже не оговоренной в законе, формой господства над ним. Из изложенного следует, что даже если многоквартирный дом как единый объект права полностью принадлежит публичному собственнику, в нем сохраняются те же внутренняя структура и связи, что и при множественности собственников <1>.

--------------------------------

<1> Эти латентные отношения проявятся при появлении любого иного собственника (путем отчуждения, реконструкции или создания нового объекта в рамках дома).

Такая сложная правовая конструкция подвергается справедливой критике. В частности, подчеркивается, что недостатком таких конструкций является утрата зданием (многоквартирным домом) своего качества как недвижимости, так как оно перестает существовать как единый объект права <1>. Общие части дома, по мнению Е.А. Суханова, также перестают быть самостоятельными вещами, поскольку лишаются оборотоспособности. Существенным пороком признается установление различного правового режима для принадлежности и главной вещи.

--------------------------------

<1> Г.Ф. Шершеневич между тем полагал, что жилой дом является раздельной вещью (Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 183).

Вместе с тем определенные сомнения вызывает имеющая место непредназначенность отдельных квартир в многоквартирном доме для самостоятельной эксплуатации (очевидная неспособность к автаркии каждой квартиры в доме). Предлагается модель, зарекомендовавшая себя в ряде стран континентального права. Она предполагает признание общей долевой собственности жильцов на единый объект недвижимости - дом в целом с предоставлением им помещений в пользование (не вполне ясен титул) или на ограниченном вещном праве <2>. И хотя при данной модели исчезает дуализм многоквартирного дома как единого объекта градостроительного учета, с одной стороны, и конгломерата самостоятельных объектов недвижимости с общим имуществом - с другой, тем не менее существует опасность привнесения еще большей неопределенности в данную сферу.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Е.А. Суханова "К понятию вещного права" включена в информационный банк согласно публикации - "Правовые вопросы недвижимости", 2005, N 1.

<2> См.: Суханов Е.А. К понятию вещного права // Нотариус. 2004. N 2; 2005. N 2. С. 37 - 38.

Для внесения ясности в исследуемую проблему необходимо полное копирование германской модели, предусмотренной Законом о праве на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью <3>. Исходя из него, выделяются особые вещные права: Wohnungseigentum - "жилищная собственность", не тождественная традиционному субъективному праву собственности, существующая в рамках общей собственности на объект недвижимости (земельный участок и дом как его часть по ст. 93, 94 BGB) <4>, и "право на исключительное личное пользование несоединенными частями недвижимости". При этом общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем сособственникам дома (§ 5 WEG), а доля в праве собственности на него не отчуждается отдельно от "права собственности на квартиру" (§ 6 WEG).

--------------------------------

<3> См.: Германское право. Ч. III / Науч. ред. Р.Н. Каримуллин. М.: Статут, 1999. С. 60 - 84.

<4> Жилищная собственность является особым вещным правом, поэтому не вполне корректны утверждения некоторых авторов о том, что соглашение о разделе, предусмотренное § 3 WEG, и объявление о разделе, предусмотренное § 8 WEG, являются исключениями из общего правила о вхождении строения (его частей) в состав земельного участка (см.: Лайкова С.В. Право собственности в многоквартирных домах (сравнительный анализ российского и германского законодательства) // Актуальные проблемы правоведения: Научно-теоретический журнал. Самара: Изд-во гос. эконом. акад., 2003. N 3. С. 145).

И хотя не вполне ясно, как интегрировать данную модель <1> в наш правопорядок, может статься, что количество теоретических и практических проблем и противоречий, вызванных таким регулированием, лишь возрастет.

--------------------------------

<1> Пожалуй, один из самых подробных анализов данной модели проделан Л.Ю. Василевской в ее фундаментальном современном исследовании вещных сделок в праве ФРГ (см.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 249 - 260).

Итак, многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются его пространственные части - жилые и нежилые помещения. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является.

Таким образом, существующая в нашем законодательстве модель многоквартирного дома как имущественного комплекса хотя и достаточно сложна, но тем не менее сконструирована из элементов, отечественному праву известных и в нем прижившихся. В то же время реципирование моделей из иных правопорядков (прежде всего из германского) повлекло бы за собой "встраивание" в правовую систему ряда до сих пор ей неизвестных и чуждых элементов, что делает весьма вероятным их отторжение российским правопорядком, с трудом воспринимающим сложный правовой инструментарий.