1.1. Понятие права общей долевой собственности

Общая собственность, явление

весьма частое, представляет

значительные трудности для

уяснения ее юридической природы.

Г.Ф.Шершеневич <1>

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 214. Или, как менее удачно сказано в 11-й редакции в результате посмертной правки учебника его редактором, приват-доцентом В.А. Краснокутским, "юридическая природа собственности по долям возбуждает немало сомнений" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. Т. 1. С. 347).

Рассмотрение собственности как наиболее значимого из имущественных прав было бы неполным без анализа одной из разновидностей данного феномена, представляющей значительный научный и практический интерес.

Пункт 1 ст. 244 ГК РФ указывает, что общая собственность <2> имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. В силу этого, как замечают многие авторы, недопустимо смешивать понятие общей собственности с так называемой кооперативной собственностью <3>.

--------------------------------

<2> "Condominium" в традиционном смысле этого понятия.

<3> См., например: Капура М.М. Право кооперативной собственности: методологические аспекты // Цивилистические записки. Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации. М., 2004. С. 309. Можно согласиться с такой точкой зрения, но с той оговоркой, что попытки гальванизировать "право кооперативной собственности", являющееся советским эрзац-заменителем лиц частного права для юридических, безуспешны в рамках рыночной экономики и традиционного гражданского права. Соответственно нельзя смешивать общую собственность с несуществующим в действительности фантомом.

После сказанного о полном господстве над вещью, составляющем сущность собственности, безусловно, трудно перейти к идее о множестве субъектов, обладающих полнотой власти по отношению к вещи. Можно согласиться со ставшим эпиграфом к данной главе высказыванием Г.Ф. Шершеневича о трудности уяснения природы общей собственности. Действительно, требуются усилия, чтобы, рассуждая об имманентной для собственности абсолютности и "унитарности" (неразрывного отношения лица к имуществу под его и только его господством), перейти к ситуации, когда, как образно отмечено Д.И. Мейером, "в каждой материальной частичке вещи, подлежащей общему праву собственности, стекается право собственности всех хозяев" <1>.

--------------------------------

<1> Мейер Д.И. Указ. соч. С. 369.

Проблема общей собственности заключается прежде всего в том, что собственность традиционно полагается продолжением воли лица <2> в "своем" имуществе. В данном же случае формирование и изъявление воли такого "коллективного" собственника весьма осложнены. Кроме того, ставится под сомнение и само отношение к имуществу, которое, принадлежа каждому, не принадлежит никому. Единственным выходом из указанной ситуации стало выступление в отношениях с третьими лицами множества сособственников как единого составного собственника, т.е., по сути, произошло разделение отношений, возникающих в связи с общей собственностью, на две подгруппы. Во-первых, это отношения между сособственниками (имеющие порой кроме вещных определенные "корпоративные" черты). Во-вторых, это отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы, иначе говоря, существует определенное разделение отношений на внешние и внутренние <3>. Кроме того, отношения по поводу общей собственности можно разделить в зависимости от содержания на вытекающие "непосредственно из вещного права" и те, что основываются на obigatio ex communione <4>. Однако это не означает, что сособственник помещения пользуется им, основываясь не на своем праве собственности, а на каком-то особом вещном или обязательственном праве "из соглашения", корпоративные элементы в праве собственности служат цели формирования воли и волеизъявления всех сособственников как единого квазисобственника <5>. Однако из этого не следует, что "объем правомочий каждого из сособственников при общей собственности тождественен объему правомочий собственника при односубъектной собственности на ту же вещь" <6>. Такой вывод противоречит не только ГК РФ, но и самой природе общей собственности, предполагающей ограничение свободы одного сособственника свободой каждого другого, что с необходимостью влечет соответствующее ограничение его прав относительно вещи <7>.

--------------------------------

<2> Пусть даже являющегося плодом юридической фикции (юридические лица) или общественного договора (публично-правовые образования).

КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.

<3> См.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2005. N 1. С. 30.

<4> См.: Фон Зелер В.Ф. Ученiе о правъ общей собственности по римскому праву. Харьков: Типография А. Даре, 1895. С. 12.

<5> Следует обратить внимание на дискуссионную статью С.А. Зинченко и П.Н. Тютюника, которые предприняли попытку разграничить вещные и обязательственные элементы общей собственности (см.: Зинченко С.А., Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-Кавказский юридический вестник (Ростов н/Д). 2004. N 1. С. 3 - 13).

<6> Ефремов И.И. Природа отношений сособственников в отношениях общей собственности // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых. Самара: Изд-во Самарского ун-та, 2004. С. 182.

<7> Если построение некого уравнения все же необходимо для уяснения сути данного явления, то оно формулируется следующим образом: право собственности лица имеет одинаковую природу и объем независимо от того, принадлежит ли оно физическому, юридическому лицу или квазисубъекту (всем сособственникам) при общей собственности.

Возникают вопросы и по поводу объектов прав, в частности уже упоминавшаяся проблема индивидуальной определенности объекта. Ведь в данном случае имеется лишь право на идеальную долю, иногда в имуществе, определенном лишь родовыми признаками (при хранении с обезличиванием).

Итак, для того чтобы говорить о собственности, необходимо уяснить механизм принадлежности вещи каждому из управомоченных лиц. Здесь законодатель устанавливает два способа осуществления права общей собственности: с определением, а следовательно, и наличием долей в праве и без такового. Что касается последнего способа, то он применяется лишь в силу прямого указания закона и ограничивается сферой семейно-брачных отношений (ст. 34 СК РФ) и отношениями в крестьянских (фермерских) хозяйствах <8>.

--------------------------------

<1> Что является скорее всего переходным регулированием от колхозно-коллективной собственности к традиционной общей долевой.

Большое практическое значение имеет установление способов и порядка осуществления именно права общей долевой собственности, так как последняя весьма распространена в нормальном гражданском обороте <9>. В дальнейшем, при употреблении словосочетания "общая собственность", будет подразумеваться именно общая долевая собственность.

--------------------------------

<2> Хотя известный своими неортодоксальными взглядами В.А. Белов, выступая противником сложившегося оборота, считает "наиболее естественным вариантом" общей собственности именно совместную (см.: Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. N 11).

Итак, общая долевая собственность - это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом (к примеру, в наследственных отношениях, п. 2 ст. 1141 ГК РФ), либо судебным актом, либо договором. Доля в праве собственности становится по ее определении (если нет соглашения об ином, доли полагаются равными) критерием установления объема правомочий, имеющихся у каждого из сособственников имущества.

В этой связи можно вспомнить высказывание К.И. Скловского о том, что невозможно обнаружить "продиктованный практическими целями договор, имеющий единственной (а не факультативной) целью возникновение общей собственности" <1>. Данное суждение верно для сферы традиционной цивилистики, где ни договоры (прежде всего простого товарищества), ни даже сделки (приватизация) не направлены на возникновение общей собственности, которая возникает как необходимое сопутствующее обстоятельство <2>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Указ. соч. С. 168.

<2> Следует обратить внимание на то, что в сфере семейного права вполне может возникнуть ситуация, когда единственной целью заключения соглашения (брачного договора) будет переход имущества из режима личной в режим общей собственности супругов.

Исходя из того, что каждый из правообладателей относится к имуществу, находящемуся в собственности, как к своему, с необходимостью возникает вопрос о правомочиях субъектов права общей долевой собственности. Можно выделить характерные моменты права общей собственности. Во-первых, осуществление правомочий возможно исключительно при формировании общей воли на основе консенсуса, т.е. при достижении сособственниками согласия. Во-вторых, пользование и владение общей собственностью осуществляются по соглашению всех участников, причем объем правомочий по общему правилу связан с долей сособственника в праве общей собственности. Что же касается распоряжения общей собственностью, то не следует смешивать два абсолютно различных права, отражающих выявленное разделение отношений, связанных с общей собственностью. Речь может идти как о распоряжении сособственниками имуществом, принадлежащим им на праве общей собственности, так и о распоряжении собственником своей долей в праве. В первом случае сособственники по достижении согласия вправе произвести отчуждение, переработку, уничтожение или другим способом распорядиться своим имуществом, причем закон не дает возможности при недостижении сособственниками согласия обратиться за разрешением спора в суд. Это связано с тем, что сособственник не может быть понужден к распоряжению своей долей даже решением суда, его собственная свободно сформированная воля - единственное основание для принятия решения о судьбе своего имущества. Известно только одно исключение из названного правила: в соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Во втором случае право сособственника на распоряжение своей долей в праве на имущество ограничено лишь выполнением специальных требований по отношению к иным участникам. Так, в случае возмездного отчуждения собственником своей доли остальные сособственники имеют право преимущественной покупки отчуждаемой доли по той же цене и на прочих равных условиях. Вообще право преимущественной покупки не является наследием римского права <1>, оно - следствие осознанной на практике необходимости гарантий стабильного господства сособственников над вещью <2>. ГК РФ предусматривает специальное последствие несоблюдения порядка распоряжения долями в праве собственности. Любой заинтересованный сособственник может требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке.

--------------------------------

<1> См.: Фон Зелер В.Ф. Ученiе о правъ общей собственности по римскому праву. С. 105.

<2> Весьма интересный и содержательный анализ, посвященный вопросу преимущественной покупки в положительном регулировании Российской империи, можно найти в одной из ранних работ И.Б. Новицкого (см.: Новицкий И.Б. Къ вопросу о правъ распоряженiя участниковъ въ общей собственности // Право. 1917. N 35 - 36).

Следует помнить о вещной природе права общей собственности, что разрешает вопрос о возможности цессии в отношении доли в праве, так как ст. 382 ГК РФ указывает на обязательственный характер передаваемых прав.

Кроме того, в отношении отчуждения доли действуют общие нормы ГК РФ о моменте перехода права собственности: в качестве диспозитивного установлено правило о переходе права в момент заключения договора, а для договоров, подлежащих государственной регистрации (прежде всего о переходе доли в праве собственности на недвижимость <1>), моментом перехода права является момент государственной регистрации <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Г.В. Чубукова "Земельная недвижимость как правовая категория" включена в информационный банк согласно публикации - "Экологическое право", 2002, N 3.

<1> В настоящей работе понятия "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" употребляются как тождественные. Хотя в литературе встречаются отдельные мнения о противопоставлении рукотворного капитала "западных экономистов" (имущество) и объектов естественно сформированной материи (недвижимость) (см., например: Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1. С. 42).

<2> Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения". Пункт 3 данной Инструкции указывает на необходимость государственной регистрации перехода права на долю.

Даже в случае обращения взыскания на имущество одного из сособственников гарантией обеспечения интересов остальных участников общей долевой собственности является установленная ст. 255 ГК РФ обязанность кредитора обратиться к сособственникам с предложением о приобретении доли должника (однако, соблюдая интересы кредитора, законодатель установил корреляцию цены доли с ценами, существующими на рынке).

Исходя из заложенной в собственности на имущество обязанности (бремени) его содержания, выражающейся в необходимости несения расходов по содержанию указанного имущества, сособственники должны участвовать в данных расходах пропорционально размеру доли в праве общей собственности.

Как справедливо замечено в абз. 2 ст. 14 Конституции ФРГ, "собственность обязывает". Данная "негативная принадлежность" традиционной собственности присуща и ее разновидности с множественностью субъектов: для общей собственности действует общее правило о возможности обращения взыскания на принадлежащее лицу имущество. В данном случае это будет имущественное (вещное) право. Так, кредитор может требовать выдела доли в натуре для обращения на нее взыскания. В случае невозможности (несогласия сособственников) доля реализуется либо продажей сособственникам, либо путем публичных торгов, а взыскание обращается на вырученные средства.

Достаточно ясно законодателем решен вопрос об улучшениях: критерием, определяющим их юридическую судьбу, является отделимость от первоначального имущества. Если отделение возможно, то улучшения входят в состав имущества лица, их произведшего, на традиционном праве собственности. Если же отделение улучшений невозможно без несоразмерного умаления ценности имущества, то они входят в состав имущества, на которое распространяется право общей собственности. Лицо, произведшее подобные неотделимые улучшения, имеет право на соразмерное увеличение своей доли в праве собственности. Такое регулирование имеет место, поскольку иное не предусмотрено соглашением участников: так, порядок изменения доли при производстве улучшения может быть определен заранее (до события) соглашением сторон, а отделимые улучшения по соглашению сособственников могут признаваться объектом общей собственности. Защита права общей собственности от третьих лиц осуществляется совместно участниками при помощи традиционных вещных исков. Однако в спорах между самими правообладателями защита при помощи вещных исков не допускается.

Участникам общей долевой собственности предоставлено право на обращение в суд с требованиями об определении порядка владения и пользования объектом права, а также о выплате компенсации, соразмерной доле в праве, при невозможности предоставления упомянутых правомочий. Возможен иск о разделе общей собственности и выделе из нее доли в натуре. Чаще других такие иски заявляются сособственниками индивидуальных жилых домов, имея целью прекращение отношений общей долевой собственности. В случаях, когда участники общей долевой собственности на жилище не достигли соглашения о разделе, любой из участников долевой собственности вправе потребовать через суд выдела своей доли из общего имущества. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в данном случае означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также утрату им права на долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ). Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно, без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. С очевидностью раздел или выдел отнюдь не всегда возможен вследствие в том числе и технических характеристик строения. Как было разъяснено в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 252 данного Кодекса суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекции картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. <1> При разрешении споров о разделе (выделе доли) жилого дома большое значение имеет, не будет ли в результате раздела (выдела доли) нанесен несоразмерный ущерб хозяйственному назначению индивидуального жилого дома. При этом под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения принято понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление в качестве доли помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

--------------------------------

<1> Российская газета. N 152. 1996. 13 авг.

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом. Выдел доли в натуре может быть связан с необходимостью возведения жилых пристроек к дому либо переоборудования нежилых помещений в жилые <2>. Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния их здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

--------------------------------

<2> Разумеется, пристройки, перепланировка и переоборудование могут производиться лишь при условии наличия соответствующих разрешений, выдаваемых компетентными органами.

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли. Однако невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая заявление такого требования, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Следует иметь в виду, что при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и в пользу остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома <1>.

--------------------------------

<1> См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994 (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (ред. от 25 октября 1996 г.) "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности").

При невозможности выдела, или несоразмерности выдела, или незначительности доли принимается решение о выплате соразмерной компенсации. Решение о выплате денежной компенсации может быть принято судом при наличии упомянутых обстоятельств, даже если сособственникам было заявлено требование о выделе доли в натуре.

В результате осуществления раздела (выдела доли) индивидуального жилого дома в натуре образуются два или более самостоятельных объектов гражданских прав, состоящих из изолированных жилых помещений. Вместе с тем конструкция домов такова, что с неизбежностью отдельные конструктивные элементы, такие как фундамент, крыша, чердак и т.п., а также инженерное оборудование, например водопровод, бойлер, продолжают обслуживать весь дом в целом. Возникает вопрос: какому же режиму подчинено такое общее имущество? Рискнем высказать мнение, что его режим должен соответствовать режиму общего имущества многоквартирного дома. К рассмотрению особенностей правового режима общего имущества многоквартирного жилого дома мы и переходим.

Как явствует из судебной практики, такое решение чаще всего принимается при разрешении споров, связанных с общей собственностью на недвижимость, прежде всего споров о жилых домах и помещениях, если доля сособственника незначительна и в качестве ее невозможно выделить никакие из имеющихся в доме помещений, а интерес владельца доли заключается в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся сособственники постоянно проживают в нем. Подобные решения суды принимали и до вступления в силу действующего ГК РФ, который легализовал такую практику <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. авт. кол. М.И. Брагинский. М.: Фонд "Правовая культура", 1995.