3.3. Расходы на содержание многоквартирного

дома и помещений в нем

К управлению общим имуществом относятся и вопросы установления платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. По общему правилу плата определяется самими собственниками помещений либо членами ТСЖ. При наличии управляющей организации такая плата определяется с учетом предложений организации. В любом случае основным количественным критерием является должное обеспечение содержания имущества многоквартирного дома.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги появляется у титульного владельца жилого помещения с момента возникновения соответствующего права на него. Законодатель различает два вида структуры расходов в зависимости от их субъектов: наниматели (законодатель не учитывает возможность аренды и субаренды жилых помещений) оплачивают текущий ремонт общего имущества, а также вносят плату за наем, а собственники кроме текущего ремонта оплачивают еще и капитальный ремонт. Однако в любом случае владелец помещения должен оплачивать предоставляемые коммунальные услуги.

В силу сложившихся социально-экономических условий среди собственников помещений в многоквартирном доме на современном этапе наблюдается сильнейшее социальное расслоение, а следовательно, и материальное неравенство. Речь в данном случае идет не о так называемом элитном жилье, где квартиры приобретаются лицами, достигшими примерно одинакового материального уровня, а об обычных многоквартирных домах, составляющих подавляющую часть жилого фонда городских поселений. В таких домах сосуществуют лица, самостоятельно приобретшие квартиры, а также лица, их бесплатно получившие как в результате приватизации, так и по договорам социального найма. С уверенностью можно утверждать, что управление в таких домах должно осуществляться на основе баланса интересов всех проживающих в нем лиц (в том числе социальных нанимателей). Предел материальных обременений, добровольно принимаемых на себя домовладельцами с целью оптимального содержания многоквартирного дома и его улучшения, должен быть определен с учетом возможностей наиболее социально необеспеченных членов сообщества.

Расходы на содержание общего имущества определяются исходя из доли в праве общей собственности, т.е. жестко привязаны к общей площади помещения (для нанимателя по аналогии с собственником). Следует согласиться с авторами, которые указывают, что в германском правопорядке сообществу домовладельцев предоставляется большая свобода в этом вопросе <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Тихонова Л.С. Право собственности жилья на общее имущество многоквартирного дома по законодательству РФ и ФРГ // Сб. аспирант. науч. работ юрид. ф-та КГУ. Казань: Центр инновационных технологий, 2004. Вып. 5. Ч. 2. С. 178.

Кроме того, представляется весьма некорректным фактический отказ государства от выполнения своих обязанностей по приведению жилого фонда в должное состояние перед передачей его на содержание собственников. В сложившейся ситуации нормы ст. 154 ЖК РФ означают, что собственникам или товариществам собственников жилья передаются в управление дома с большим физическим износом, зачастую в ветхом состоянии и с требующей немедленной замены системой коммуникаций, "что является результатом постоянного недофинансирования и недоремонта за весь период их эксплуатации". Представляется, что Вводный закон к ЖК РФ должен был возложить на публичного собственника обязанность осуществить капитальный ремонт многоквартирных домов перед передачей своих обязанностей по содержанию и ремонту собственникам помещений в них.

Вообще следует заметить, что ЖК РФ предлагает весьма неоднозначное решение вопросов установления обязательных платежей. Законодательство содержит лишь весьма оценочное требование к размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения: он должен быть "обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме" (ст. 156 ЖК РФ), т.е. данный вопрос относится к предмету соглашения сособственников либо непосредственно на общем собрании, либо в рамках ТСЖ. Из анализа норм Кодекса следует вывод о том, что все платежи на содержание и улучшение общего имущества, установленные большинством голосов членов ТСЖ или общим собранием собственников, в любом случае являются обязательными как для лиц, не участвовавших в голосовании (в том числе нечленов ТСЖ), так и для тех, кто участвовал, но голосовал против установления таких платежей. Между тем было бы целесообразнее разделять собственно обязательные платежи, необходимые для поддержания дома в нормальном состоянии (текущий и капитальный ремонт, очистка территории и уборка внутренних помещений и др.), и оплату предоставляемых коммунальных услуг и дополнительные платежи, которые собственники должны выплачивать только при их согласии на это. Например, если часть собственников, пусть даже большая, решила произвести отделку дорогостоящей плиткой и иное улучшение интерьера подъездов, и такое решение принято в установленном порядке, тем не менее представляется, что оно не должно становиться обязательным для тех лиц, которые не участвовали в принятии подобного решения или высказывались против него. Конкретные критерии отнесения расходов к необходимым или к необязательным подлежат установлению судебной практикой. Внесение в ЖК РФ подобной нормы будет способствовать защите малоимущих слоев населения, так как пенсионеры, работники бюджетной сферы, очевидно, не в состоянии участвовать в обязательном порядке в оплате тех благ, которые они не могут себе позволить, формулируя соответствующее волеизъявление <1>.

--------------------------------

<1> Если применительно к обязательным платежам можно признать суровую справедливость сентенции, содержащейся в решении Санкт-Петербургского городского суда от 10 декабря 2004 г. N 3-705: "Исходя из оценки своих реальных доходов, граждане самостоятельно решают, жилое помещение какого размера и сколько объектов недвижимости они готовы оплачивать с учетом установленных ставок оплаты жилья", то применительно к дополнительным платежам такие требования будут дискриминационными и незаконно ухудшающими положение социально необеспеченных лиц.

Интересным вопросом является определение правовой природы отношений членов ТСЖ с собственниками помещений - нечленами ТСЖ. Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами с ТСЖ. Представляется, что данное положение не подразумевает оказание возмездных услуг ТСЖ собственникам помещений, что влекло бы соответствующие налоговые последствия, в частности уплату НДС на предоставляемые услуги. Между тем смысл и цель ТСЖ по ст. 135 ЖК РФ - в институциональном объединении усилий собственников помещений по совместному управлению многоквартирным домом, обеспечению его эксплуатации и осуществлению полномочий собственников относительно общего имущества дома. Исходя из этого, договоры о содержании общего имущества являются договорами о совместной деятельности, направленной на достижение общественно полезных результатов (во исполнение уставных целей ТСЖ). De lege ferenda можно говорить об отказе от договорных отношения между членами ТСЖ и собственниками помещений - нечленами ТСЖ и о переходе к модели внесения обязательных (т.е. необходимых в соответствии с законом) платежей в порядке, установленном органами управления ТСЖ <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее о соотношении деятельности ТСЖ и оказании возмездных услуг см.: Фельдман И. Необходимо внести ясность // Некоммерческие организации в России. 2005. N 5. С. 40.

Гарантируя защиту социальных интересов социально необеспеченных слоев общества - потенциальных неплательщиков жилищной сферы, законодатель установил фиксированный размер ответственности за просрочку исполнения денежных обязательств в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Однако управляющие организации успешно применяют хорошо зарекомендовавшее себя в предпринимательских отношениях сочетание ст. 818 и 414 ГК РФ, позволяющее произвести новацию этого обязательства в заемное с установлением иной неустойки. Представляется, что данная практика находится в соответствии с действующим законодательством, поскольку законом установлен закрытый перечень обязательств, новация по которым не допускается (деликтные и алиментные).

Следует особо обратить внимание на то, что единство комплекса помещения и доли в праве собственности на общее имущество проявляется даже в таком, казалось бы, сугубо техническом вопросе, как оплата. Так, ст. 156 ЖК РФ "Размер платы за жилое помещение" содержит правила определения размера платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. Очевидно, что отожествление платы за помещение и общее имущество возможно лишь при существовании единого комплекса: помещении и доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

ПРИЛОЖЕНИЯ <1>

--------------------------------

<1> Тексты не приводятся.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений".

Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями".

Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

Постановление Правительства Москвы от 31.01.2006 N 59-ПП "О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве".

112