§ 2. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Проблемы, связанные с общим имуществом, не исчерпываются приобретением прав на него, ибо суть права в возможности его беспрепятственного осуществления. Для осуществления права долевой собственности должны быть надлежащим образом определены как доля в имуществе, так и его состав. По общему правилу доля конкретного собственника определяется как отношение общей площади помещения, принадлежащего этому правообладателю, к суммарной площади помещений многоквартирного дома, не входящих в его общее имущество (за исключением случаев, когда имеется ранее принятое решение общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ), которым установлено иное, см. ст. 15 Вводного закона к ЖК РФ). Однако следует обозначить ряд ситуаций, где имеется либо пробел законодательного регулирования, либо проблема решена не вполне удачно.

Вызывает интерес рассмотрение круга вопросов, связанных с определением доли при изменении в количественном и качественном (неотделимые улучшения) составе общего имущества; порядком управления общим имуществом многоквартирного дома; особенностями осуществления прав собственниками комнат (в том числе в коммунальных квартирах). Кроме того, весьма важным представляется рассмотрение пределов осуществления прав по отношению к общему имуществу, в особенности осуществления правомочия распоряжения относительно общего имущества.

Известно, что закон по своей природе не может быть столь полным, чтобы предусмотреть (а значит, и урегулировать) все возможные ситуации, тем более если закон принимается без надлежащего дискурса в общественных и профессиональных кругах. Между тем очевидно, что законодатель, сконцентрировавшись на нескольких концептуальных положениях ЖК РФ, своего рода "реперных точках", оставил иную правовую материю без должного внимания.

Так, неясна модель отношений, когда само помещение в многоквартирном доме находится в общей собственности граждан или юридических лиц. Такие ситуации весьма часто встречаются в практике. Характерно для них наличие следующих условий: во-первых, общая собственность супругов на помещение (чаще всего квартиру, но также и на индивидуализированное служебное помещение: гараж, подвал и др.); во-вторых, общая собственность, возникающая при наследовании по закону в силу ст. 1164 ГК РФ; в-третьих, весьма занимательная ситуация с корреляцией права собственности на комнату в коммунальной квартире в многоквартирном доме и права на общее имущество в этом доме. В принципе можно привести множество иных аналогичных случаев (например, когда налицо общая собственность на помещение как результат договора совместной деятельности). Но они не столь характерны, и целесообразно будет ограничиться рассмотрением указанных ситуаций.

Прежде всего возникает вопрос определения доли каждого из сособственников помещения на общее имущество многоквартирного дома. Если имеет место ситуация с общей долевой собственностью на помещение, то такая ситуация вполне разрешима. Можно предложить следующую модель разрешения данной проблемы. Каждый из сособственников помещения имеет долю, равную произведению его доли в праве собственности на данное помещение и отношения общей площади этого помещения к суммарной площади всех помещений в доме. Можно предположить, что в данном случае происходит трансформация доли в праве на помещение в долю в праве на общее имущество. Если рассматривать квартиру в многоквартирном доме, как было предложено выше, в качестве неделимого имущественного комплекса (домовладения), то такую позицию можно признать оправданной. Действительно, если правообладателю принадлежит доля в праве собственности на сложную вещь, то это право распространяется на всю вещь, на все ее компоненты.

Сложнее видится ситуация, когда имеется общая совместная собственность супругов на помещение. В данном случае приведенная выше схема определения доли не работает, так как отсутствуют доли в праве собственности на первичную вещь - помещение. При этом целесообразно руководствоваться прямыми указаниями закона, содержащимися в ст. 253 ГК РФ. Общий смысл заключается в том, что участники совместной собственности по общему правилу сообща владеют и пользуются общим имуществом. Но если у нас не возникает нареканий в отношении того, что супруги в большинстве своем вместе и сообща осуществляют принадлежащие им правомочия по поводу иного имущества <1>, то и совместная собственность на сложную неделимую вещь не должна вызывать каких-либо сомнений. Нет ничего противного праву в том, что доля в праве на общее имущество не имеет конкретного правообладателя, ведь, как известно, она не имеет самостоятельного значения, а является неотъемлемым элементом квартиры как имущественного комплекса. К тому же получило легальное подтверждение и право собственности на ценные бумаги, хотя по сути оно является имущественным правом, причем не вещной, а обязательственной природы (даже сторонники двойной природы этих "вещей" вряд ли смогут обнаружить ее в бездокументарных ценных бумагах). Таким образом, следует признать, что доля в общем имуществе многоквартирного дома, являясь компонентом неделимой вещи, может находиться в совместной собственности супругов. В данном случае не действует общее правило, позволяющее супругам разделить или определить доли в любом имуществе, находящемся в совместной собственности <2>, так как юридическая судьба компонентов единого и неделимого комплекса слита воедино и невозможно совершить разделение доли в праве без раздела (определения долей) квартиры. Практическое значение такого признания в том, что порядок осуществления прав и несения обязанностей супругами относительно общего имущество многоквартирного дома определяется общими правилами о совместной собственности.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 2 т. Том I" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2004 (издание второе, переработанное и дополненное).

<1> Как справедливо указывает Е.А. Суханов, отношения общей совместной собственности носят лично-доверительный характер // Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. С. 133.

<2> См.: Чефранова Е.А. Сделки, заключаемые между супругами // Юрист. 2005. N 1. С. 40 - 41.

Ситуация в коммунальной квартире близка к ранее рассмотренному случаю с общей долевой собственностью на квартиру (например, при наследовании). Отличие заключается в том, что отношения собственников помещений в коммунальной квартире в миниатюре повторяет схему отношений в самом многоквартирном доме, поскольку она является таким же имущественным комплексом. Имеются собственники комнат в коммунальной квартире и принадлежащее им на праве общей долевой собственности общее имущество (по ранее существовавшей терминологии - "места общего пользования"). Разумеется, снова встает вопрос об определении доли каждого из собственников квартир в праве собственности на общее имущество дома, где они проживают. Несмотря на то что каждый из правообладателей, проживающих в коммунальной квартире, владеет своим индивидуализированным объектом недвижимости (комнатой), простое деление общей площади этой комнаты на суммарную площадь помещений в доме привело к ущемлению прав этих собственников. Ведь в реальности их права как собственников распространяются и на места общего пользования.

В связи с этим ЖК РФ указывает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Таким образом, долю в праве собственности на общее имущество следует рассчитывать по формуле, предложенной для установления размера доли в общей собственности лиц, обладающих помещениями на общей долевой собственности, т.е. от общей площади коммунальной квартиры (Sk), умноженную на дельту, в данном случае - долю в праве собственности на общее имущество этой квартиры.

Следующая проблема связана с надлежащим пониманием ст. 245 ГК РФ при ее применении к жилищным отношениям. Речь идет о возможности определения долей в праве общей собственности иначе, чем это установлено в законе. Ранее действовавший Закон о ТСЖ (п. 1 ст. 9) предполагал возможность самостоятельного определения долей собственников помещений в кондоминиуме как путем вынесения решения общим собранием собственников помещений, так и иными законными путями. Данная норма корреспондировала п. 2 ст. 245 ГК РФ, признающему за сособственниками принадлежащие им правомочия по определению способа осуществления своего права, в том числе по определению его содержания (внешне значимому как формирование воли "общего собственника").

В новом ЖК РФ (ст. 37) данная проблема была решена иначе: норма, посвященная определению доли в общем имуществе сособственников, носит императивный характер и не может быть пересмотрена их соглашением. Эта новелла привносит дополнительные проблемы, проявляющиеся в осуществлении прав на общее имущество и соблюдении порядка управления им <1>.

--------------------------------

<1> Справедливости ради следует заметить, что при соблюдении Закона о ТСЖ возникала неоднозначная ситуация, когда доля собственника могла, не исчезая, быть доведена до величины, близкой к нулю, лишая домовладельца всех прав, равно как и освобождая от обязанностей относительно общего имущества.

При определении долей в общем имуществе неизбежно возникают вопросы о судьбе улучшений, произведенных в нем кем-либо из сособственников, а также о применимости в данном случае общих правил о судьбе улучшений, установленных п. 3 ст. 245 ГК РФ. Там, в частности, предусмотрено, что при осуществлении неотделимых улучшений собственник имеет право на соразмерное увеличение своей доли (что означает уменьшение доли остальных) <2>. Как указывается в литературе, необходимым условием для увеличения доли сособственника, осуществившего такие улучшения общего имущества, является "совершение таких улучшений в интересах всех сособственников" <3>. Под этой оценочной формулировкой, по мнению А.М. Эрделевского, скрываются любые улучшения, влекущие увеличение "действительной стоимости" (значение термина не раскрывается, хотя, вероятно, он скорее применим в налоговом законодательстве) общего имущества.

--------------------------------

<2> Ранее по ГК РСФСР собственник мог претендовать на увеличение доли только в случае увеличения им за свой счет полезной площади дома (ст. 125). Если улучшения не влекли увеличения площади, суды обоснованно отказывали в увеличении доли // Определение Верховного Суда РСФСР: "Производство капитального ремонта части дома, не связанного с увеличением его полезной площади, не влечет за собой изменение долей сособственников в праве общей собственности" // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. N 6. С. 1.

<3> Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под общ. ред. А.М. Эрделевского. М., 2001. С. 245.

В ЖК РФ этот вопрос совершенно обойден вниманием, между тем нет сомнения в практической востребованности разрешения подобной проблемы. Во-первых, неясно, как должно быть реализовано "соблюдение установленного порядка использования общего имущества" в многоквартирном доме, в ч. 2 ст. 36 ЖК РФ сказано лишь, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются общим имуществом. Как должным образом квалифицировать ситуацию, когда собственники квартир с одного этажа произвели неотделимые улучшения общего имущества именно на этом этаже (общий балкон, лестничная площадка, общий коридор), т.е. улучшения общего имущества объективны, но они сделаны в пользу лишь тех лиц, которые эти улучшения произвели. Безусловно, возникают сомнения в оправданности автоматического перераспределения долей в пользу произведших такие улучшения. Вероятно, по общему правилу изменения долей в пользу лиц, произведших улучшения в общем имуществе в многоквартирных домах, быть не должно, так как в отличие от традиционной модели общей собственности критерием определения доли является не вклад в общее имущество, но необходимость обеспечения нормальной эксплуатации принадлежащего конкретному собственнику помещения в составе дома (не следует забывать, что обязанности по содержанию имущества также возрастают при увеличении доли).

Однако представляется, что данный вопрос может быть отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений. Решение по нему должно выноситься в порядке, предусмотренном для принятия решений об изменении состава и структуры общего имущества и прав на него, т.е. при согласии не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. В таком случае собственником, произведшим отделимые улучшения, на общем собрании может быть поставлен вопрос о вхождении отделимых улучшений общего имущества в общую собственность и о соразмерном увеличении его доли. В силу специфики общей собственности в многоквартирных домах, жестко зависимой от площади помещения домовладельца, соразмерное увеличение доли одного за счет уменьшения доли остальных сособственников выглядит несколько неадекватной мерой. В данном случае при принятии соответствующего решения общим собранием собственнику может быть выплачена денежная компенсация. Напомним, что в упомянутом Определении Верховного Суда РСФСР указано, что производство улучшений может послужить основанием для требования возмещения части понесенных сособственником расходов. Возможность такого решения должна быть предварительно прописана в законодательстве, причем желательно непосредственно в ГК РФ отдельным пунктом ст. 245, в котором должно быть указано на запрет изменения размеров долей сособственников при производстве улучшений общего имущества в многоквартирном доме.