1.1. Правовые проблемы возникновения права

общей долевой собственности

Как отмечалось ранее, в силу существования помещения и долей в общем имуществе многоквартирного дома как неотъемлемых частей единого имущественного комплекса домовладения нас особенно интересуют порядок и особенности возникновения прав на общее имущество у участников долевого строительства (дольщиков) при приобретении ими права собственности на квартиры. Анализируя ч. 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, можно прийти к следующему выводу: у дольщика после государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (конкретное помещение) одновременно возникает право на долю (неотчуждаемая и непередаваемая отдельно от права собственности на основную вещь) в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором это помещение находится. Данные положения корреспондируют с нормами принятого в том же пакете законопроектов ЖК РФ, в особенности с гл. 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме".

Итак, при долевом строительстве с момента возникновения самостоятельного объекта недвижимости - жилого помещения у его собственника возникает право собственности на долю в общем имуществе. Причем эта доля в праве общей собственности зависит именно от размера (общей площади) основного помещения.

В ЖК РФ по сравнению с Законом о ТСЖ изменены требования к государственной регистрации общего имущества в многоквартирном доме и сделок с ним. Напомним, что в Законе о ТСЖ было прописано весьма невнятное требование государственной регистрации кондоминиума, озадачившее всех правоприменителей, так как сама процедура исполнения данного требования нигде более в законодательстве прописана не была. Закон о государственной регистрации также не предусматривал процедуры регистрации собственно кондоминиума <1>. Правоприменительная практика истолковала подобную проблему в верном ключе: под регистрацией кондоминиума стали понимать регистрацию прав на общее имущество в кондоминиуме <2>.

--------------------------------

<1> Вероятно, здесь законодатель допустил традиционное смешение понятий государственной регистрации феноменов юридической действительности (прав на недвижимость и сделок с ней) и собственно регистрации как учета фактически существующих объектов недвижимости. Эта ошибка вообще характерна для законодателя. Красноречивым примером тому служит ст. 85 НК РФ (как собственное ее заглавие, так и п. 4). К сожалению, подобное смешение совершенно различных процедур порождает весьма серьезные практические проблемы. Печально то, что позицию налоговых органов, отожествляющих регистрацию (учет) объектов недвижимости в смысле ст. 85 НК РФ и регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество (укрепление прав), разделяют и некоторые из арбитражных судов. В силу синкретичности арбитражной практики в округах единая позиция по данному вопросу отсутствует, но, судя по Постановлению Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 ноября 2002 г. N А82-78/02-А/8, Постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 декабря 2002 г. N 4191, суды также не видят разницы между юридическим и фактическим учетом.

<2> Приказ Минюста России от 27 июня 2003 г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" (с изм. от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.).

В соответствии с положениями Закона об УДСМД государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Однако на данный момент не вполне ясна техническая сторона данного вопроса. Не ясно, как конкретно осуществляется такая двуединая регистрация. Очевидно, что в подразд. I ЕГРП совокупность самостоятельных объектов недвижимости (помещений - частей многоквартирного дома), принадлежащих различным собственникам, с одной стороны, и единая масса общего имущества, принадлежащего этим сособственникам - с другой, учитываются раздельно. Так как в нашем позитивном праве различаются градостроительные объекты и объекты вещных прав <1>, вероятно, было бы целесообразно подробнее прописать процедуру "автоматической регистрации" права собственности на общее имущество, состав которого первично определяется застройщиком, права же на него сособственников должны указываться в подразд. II ЕГРП.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья М. Пискуновой "О делимости недвижимых вещей" включена в информационный банк согласно публикации - "Бизнес-адвокат", 2003, N 9.

<1> См.: Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2003. N 5. С. 23.

Интересен вопрос о правовой природе возникновения собственности в результате дополнительного обязательства, когда происходит приращение уже существующего дома (возводится мансарда и пр.) либо возводится отдельный объект градостроительного учета, входящий, однако, в общее имущество многоквартирного дома (например, бойлерная, предназначенная для автономного теплоснабжения многоквартирного дома). Безусловно, в данном случае происходит изменение не только самого общего имущества (в количественном выражении и во внутренней структуре), но также права сособственников на него. Так, общее имущество вновь созданных объектов вливается в состав общего имущества ранее существовавшего многоквартирного дома. Между тем встает вопрос о порядке возникновения прав на общее имущество собственников помещений во вновь возведенной части многоквартирного дома. Данный вопрос должен решаться в зависимости от того, каковы цель и правовая форма такого строительства. Например, если строительство осуществляется самими домовладельцами для себя, то созданный объект поступает в их общую собственность. Prima facie может показаться, что такие объекты всегда входят в общее имущество многоквартирного дома <1>. Но представляется, что вновь возведенные объекты недвижимости должны входить в общее имущество лишь в тех случаях, когда они предназначены для обеспечения общих интересов всех собственников помещений, которые решением общего собрания одобрили строительство и осуществляли его финансирование. В иных случаях построенные объекты не должны входить в состав общего имущества многоквартирного дома, ведь последнее имеет строго целевой характер, предусмотренный ст. 36 ЖК РФ. Например, если сособственники создают помещения на свои средства для их последующего отчуждения, то вхождение их в общее имущество многоквартирного дома с необходимостью влечет невозможность такого отчуждения, поскольку законодательно установлен императивный запрет на отчуждение объектов общего имущества. Из того, что объект недвижимости не входит в состав общего имущества, следует, что такой объект находится у собственников, участвовавших в его создании, на вполне традиционном праве общей долевой собственности без каких-либо ограничений в распоряжении, а не на специфичном праве общей коммунальной собственности, описанной в § 1 (п. 1.2) гл. I настоящей работы.

--------------------------------

<1> Это следует из п. 11 упоминавшейся ранее Инструкции N 152.

Если же домовладельцы привлекают денежные средства сторонних инвесторов на строительство объектов, впоследствии передаваемых им в собственность, ситуация несколько иная. В зависимости от того, какие помещения возводятся (жилые или нежилые), различаются и правовые основания приобретения собственности. Так, в соответствии с Законом об УДСМД в случае дополнительного строительства квартир привлечение денежных средств граждан возможно лишь в рамках жилищной кооперации либо договора о долевом участии в строительстве. При возведении нежилых помещений ситуация несколько проще, так как могут использоваться различные схемы инвестиционно-строительных договоров.

В любом из описанных случаев при поступлении возведенных помещений в собственность произойдет увеличение числа собственников, в связи с чем уменьшится доля каждого из прежних сособственников на общее имущество. При достаточно большом объеме дополнительного строительства доля в праве общей собственности у упомянутой группы сособственников уменьшается весьма существенно.

По нашему мнению, рассматриваемая проблема снимается требованием закона (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) об обязательной процедуре принятия решения о расширении и надстройке многоквартирного дома. Следует считать, что если большинством - более чем 2/3 от общего числа собственников помещений - принято решение о реконструкции, то это решение следует рассматривать как согласие на соответствующее уменьшение доли в праве общей собственности. Такое понимание отвечает отмеченной специфике общей собственности в многоквартирных домах.

Кроме описанной ситуации сложность вызывает неразрешенная законодателем проблема, возникающая в связи с произведенными ранее сособственниками неотделимыми улучшениями общего имущества (вопрос улучшений общего имущества вообще весьма сложен для данной разновидности общей собственности) <1>. Возникает вопрос об обоснованности безвозмездного поступления этих благ (через возникновение доли в праве собственности) лицам, не понесшим затрат на их создание <2>. Вопрос этот достаточно серьезен и может повлечь последствия вплоть до кондикционных. В данном случае следует предложить два пути разрешения. Во-первых, при получении права собственности на помещение в достроенном объекте "новые" сособственники должны выплатить "старым" компенсацию, равную сумме понесенных первыми затрат на улучшение общего имущества. Возникает вопрос: каково правовое основание возложения на лиц расходов, воли на несение которых они не выражали? Впрочем, поскольку квартира в многоквартирном доме представляет собой, как сказано выше, некий имущественный комплекс, допустимо предположить, что увеличение стоимости общего имущества соответственно увеличивает стоимость и доли в праве собственности на него, входящей обязательным компонентом в право на приобретаемую квартиру <3>.

--------------------------------

<1> Подробнее вопрос об улучшениях общего имущества и возможности перераспределения долей в праве общей собственности на общее имущество рассматривается в § 2 настоящей главы.

<2> В качестве примера можно привести ситуацию, когда сособственниками было принято решение провести улучшение общего имущества на привлеченные, а не собственные средства. Так, после заключения кредитного договора с банковской организацией и получения предоставленного кредита, потраченного на улучшение общего имущества, у сособственников возникли обязательства по отношению к банку по выплате основной суммы кредита и процентов по нему. Причем данные обязательства следуют не из факта наличия у лица доли в праве, а вытекают из кредитного договора, в котором перечислены обязанные субъекты (конкретные должники). Таким образом, при появлении новых сособственников возникает ситуация, когда они получают долю в праве собственности на общее имущество с улучшениями, не участвуя при этом в расходах по их созданию.

<3> Тем более, что за вычетом стоимости работ и услуг строительных организаций сумма стоимости реализованных помещений в пристроенных частях должна поступать в общую собственность сособственников и распределяться между ними, так как только сособственники могут принимать решения относительно судьбы общего имущества. Эти выводы подтверждаются Определением Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61 и решением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. (см.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 38).

При принятии такой модели самим фактом приобретения квартиры в пристроенном объекте лица будут участвовать в понесенных ранее сособственниками затратах на улучшение общего имущества. Но более обоснованной представляется вторая модель. В соответствии с ней решение квалифицированного большинства собственников помещений или ТСЖ о реконструкции дома путем пристройки дополнительных помещений связывает лишь лиц, принявших данное решение. Будущие собственники понесут лишь расходы на содержание общего имущества без требований по возмещению расходов, ранее произведенных на его улучшение, правовые основания каковых, как уже было сказано, не вполне очевидны.

Однако если решением ТСЖ для дополнительного строительства были привлечены заемные средства либо оно осуществлялось за счет собственных средств ТСЖ с возложением на членов ТСЖ обязанности по компенсации произведенных расходов в рассрочку, то в случае вступления нового члена в ТСЖ на него может быть возложена такая же обязанность, поскольку добровольное вступление в члены товарищества является согласием на исполнение обязанностей члена ТСЖ.