Глава III. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

§ 1. Возникновение права общей долевой собственности

на общее имущество в многоквартирном доме

Как уже отмечалось, многоквартирный дом - технический объект, который не признается ни единой недвижимой вещью, ни единым объектом вещных прав. Это - имущественно-земельный комплекс, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями входят земельный участок, на котором возведен многоквартирный дом, а также вспомогательные помещения, конструктивные элементы и инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения и составляющие общее имущество. Общее имущество состоит как из недвижимых вещей, так и из вещей, на которые режим недвижимого имущества не распространяется. Все объекты, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, объединяет то, что ни один из них не является самостоятельным объектом вещных прав.

В контексте настоящего исследования уместно обратить внимание на теоретически значимый и более чем актуальный для юридической практики вопрос о моменте возникновения права собственности на общее имущество многоквартирного дома. Права на общее имущество многоквартирного дома ни фактически, ни юридически немыслимы вне их связи с правом собственности на находящееся в многоквартирном доме помещение самостоятельного целевого назначения. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома служит прямое указание закона, а отнюдь не воля правообладателя. На основании изложенного можно сделать обоснованный вывод о том, что права на общее имущество многоквартирного дома имеют подчиненный, несамостоятельный характер и зависят от прав на помещения, выступающие самостоятельными объектами недвижимости, участвующими в гражданском обороте. Производный характер прав на общее имущество многоквартирного дома обнаруживается в порядке и условиях их возникновения. Следует помнить, что осуществляется государственная регистрация не общего имущества многоквартирного дома как объекта прав, но регистрация прав собственников помещений на общее имущество дома. В силу прямого указания Закона для возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома государственной регистрации не требуется. Регистрация права требуется лишь для реализации сособственниками правомочия распоряжения объектами, входящими в общее имущество, например, при сдаче их в аренду на срок более одного года.

В данном случае нас интересует неизвестное законоположение о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона о регистрации), что является вполне естественным следствием производности прав на долю в общем имуществе от возникновения прав на основной объект. Интерес представляет рассмотрение вопроса о необходимости государственной регистрации возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на общее имущество как таковое в целом, например, в случае ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, создания нового объекта общего имущества, наличия иных качественных либо количественных изменений.

В части, не противоречащей изменившемуся жилищному и строительному законодательству, продолжает действовать Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах. Она, в частности, предусматривает, что при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме разделы ЕГРП, относящиеся к земельному участку и к зданиям, входящим в состав многоквартирного дома, объединяются в единое целое. В начале такого объединенного раздела располагаются формы подразд. I для описания земельного участка и здания, затем формы подразд. II-1 для регистрации прав общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений, далее формы подразд. III для регистрации ограничений (обременений), налагаемых на зарегистрированное право (п. 42 Правил ведения ЕГРП). Например, если в состав общего имущества входят два объекта недвижимого имущества, объединенный раздел ЕГРП будет состоять из:

двух листов подразд. I, нумеруемых последовательно (л. N 1 и 2), в которые вносятся записи об описании соответствующего объекта недвижимого имущества;

двух листов подразд. II-1, нумеруемых последовательно (л. N 1 и 2), в каждый из которых вносятся записи о праве общей долевой собственности домовладельцев на объекты недвижимого имущества;

листов подразд. III об ограничениях (обременениях) прав на соответствующий объект недвижимого имущества, нумеруемых последовательно для каждой части (п. 13 Правил ведения ЕГРП), независимо от того, в отношении прав на какой из объектов недвижимого имущества проводится государственная регистрация их ограничения (обременения).

Если впоследствии в состав многоквартирного дома в качестве общего имущества включается вновь созданный объект недвижимости, в целях государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на него заполняются соответствующие листы подразд. I и II-1 ЕГРП, нумеруемые следующими порядковыми номерами. В объединенном разделе ЕГРП государственной регистрации подлежат право общей долевой собственности домовладельцев, ограничения (обременения) права на общее имущество, которое согласно законодательству Российской Федерации признается объектами недвижимого имущества. Право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, отдельно (пообъектно) не регистрируется. Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам либо является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности (ст. 219 ГК РФ).

Однако практика показывает, что во многих субъектах Федерации положения данной Инструкции фактически не исполнялись, так как дома не квалифицировались как кондоминиумы, соответственно объединенный раздел не создавался, поэтому сведения об общем имуществе кондоминиумов отсутствуют. Кроме того, принятие нового ЖК РФ и Закона об УДСМД требует принятия новой инструкции, в которой должен быть закреплен механизм, обеспечивающий соблюдение общих принципов организации иммобилиарного оборота применительно к общему имуществу многоквартирных домов.

Интерпретируя приведенные положения Инструкции, авторы, исследующие вопросы государственной регистрации, в частности, указывают, что государственная регистрация прав на объекты общего недвижимого имущества требуется в случаях строительства или реконструкции дома; приобретения общего земельного участка; совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование; установления сервитутов; возведения новых объектов <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк.

<1> См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 143.

Однако следует иметь в виду, что объект права собственности, в том числе права общей собственности, должен быть индивидуально определен, а не представлять собой некую абстрактную сущность. На сегодняшний день собственники помещений в многоквартирных домах имеют долю в праве собственности на некое неопределенное общее имущество, что противоречит не только практическим потребностям, но и общим принципам гражданского права.

Учитывая то, что в новом ЖК РФ не требуется регистрации многоквартирного дома как единого имущественного комплекса, возникает вопрос об определении состава общего имущества при регистрации права первого из сособственников. В соответствии со ст. 25.1 Закона о регистрации при первой регистрации договора долевого участия в строительстве застройщик представляет всю документацию, имеющую значение для определения прав дольщиков на объект. В частности, в такую документацию входит план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений, а также планируемой площади каждого из указанных помещений. После ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с ч. 3 ст. 16 Закона об УДСМД застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в органы регистрации. В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Это означает, что сведения, заранее переданные застройщиком в органы регистрации, могут быть использованы для определения состава общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. В свою очередь в соответствии с п. 12 Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" <1> сведения об объектах учета, полученные от организации по государственному техническому учету (технической инвентаризации) объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <2>. Представляется, что в связи с вышесказанным в форму разрешения на ввод объекта жилищного строительства в эксплуатацию <3> необходимо внести пункт: общая площадь нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования (не входящих в общее имущество многоквартирного дома), общая площадь.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2000. N 50. Ст. 4901.

<2> Следует также отметить, что схема, отображающая расположение построенного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, в обязательном порядке передается в орган, выдавший разрешение на строительство.

<3> Раздел III приложения 2 к Постановлению Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 48. Ст. 5047.

Оптимальным способом разрешения указанных проблем, на наш взгляд, является следующий. Территориальный орган Федеральной регистрационной службы (далее - ФРС) осуществляет регистрацию общего имущества многоквартирного дома:

1) в случае нового строительства: по сведениям, предоставленным застройщиком и подтверждаемым разрешением на ввод объекта в эксплуатацию;

2) в случае, если многоквартирный дом уже существовал на момент введения в действие ЖК РФ, необходимо предусмотреть обязанность каждой аккредитованной Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства <1> по предоставлению сведений об общем имуществе многоквартирного дома по запросу соответствующего территориального органа ФРС. При этом в бюджете необходимо предусмотреть компенсацию затрат организации технического учета в размере, не превышающем затраты на составление и предоставление таких сведений.

--------------------------------

<1> О новой системе технического учета см.: Постановление Правительства РФ от 19 марта 2005 г. N 141 "О внесении изменений в некоторые Постановления Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности", Приказ Минэкономразвития России от 5 апреля 2005 г. N 70 "Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства".

Однако следует признать, что на сегодняшний день сведения об общем имуществе многоквартирного дома отсутствуют не только у регистрационных органов, но и в органах и организациях технической инвентаризации и учета. Связано это с тем, что в большинстве субъектов Федерации земельные участки оставались в государственной собственности, а главное, сбор, обработка, накопление и хранение сведений о технических характеристиках, в том числе сведений государственного технического учета, проводились только относительно жилых помещений. Так, в частности, в действующем Законе г. Москвы от 3 ноября 2004 г. N 66 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" (с изм. от 13 июля 2005 г.) <2> предусмотрены лишь процедуры технической паспортизации жилых помещений, нежилые помещения, независимо от того, входят они в общее имущество или являются самостоятельными объектами собственности, паспортов не имеют.

--------------------------------

<2> Тверская, 13. 2004. 16 нояб. N 137.

В этом отношении для установления состава общего имущества и его технического учета важное значение имеет, казалось бы, не вполне релевантный акт - Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" <1>. Так, в соответствии с п. 41 Правил проведении конкурса, утвержденных названным Постановлением, организатор конкурса (орган местного самоуправления) в обязательном порядке утверждает конкурсную документацию, перечень которой указан в данном пункте. Для нас наибольший интерес представляет акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса (приложение N 1 к Постановлению N 75). В нем (что впервые встречается в отечественной практике!) содержатся требования к сведениям, которые позволят рассматривать многоквартирный дом как единый объект технического учета, а также идентифицировать общее имущество в составе многоквартирного дома. В частности, в акт должны включаться сведения о наличии подвала, цокольного этажа, мансарды, мезонина; количестве квартир, а также нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества. В акте также будет указана площадь многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками; общая площадь квартир; общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; площадь общих коридоров, лестниц (включая межквартирные лестничные площадки), других помещений общего пользования (включая технические этажи, чердаки, технические подвалы); площадь и кадастровый номер земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, будет определена степень фактического износа дома и указан год последнего капитального ремонта. Таким образом, общее имущество многоквартирного дома можно будет определить как по остаточному принципу (многоквартирный дом за вычетом самостоятельных помещений), так и как сумму его отдельных частей (в том числе лестницы, подвалы, коридоры, etc.).

--------------------------------

<1> Российская газета. N 37. 2006. 22 февр.

Следовательно, только после того, как в порядке подготовки конкурсной документации к 1 января 2007 г. (ст. 14 Вводного закона к ЖК РФ) органами местного самоуправления совместно с организациями технического учета будут составлены названные акты, можно будет говорить о фактической определенности общего имущества как объекта права собственности.

Однако для возникновения права собственности на общее имущество недостаточно просто определить состав общего имущества многоквартирного дома, необходимо определить долю в праве собственности на данный объект каждого конкретного собственника помещения. Здесь возникает вопрос о надлежащем субъекте, на который должна быть возложена обязанность по представлению сведений о площади всех самостоятельных помещений многоквартирного дома (для определения доли каждого собственника такого помещения в общем имуществе) <1>. Таким субъектом не может быть общее собрание собственников, ибо его проведение возможно лишь после определения количества голосов собственников помещений, присутствовавших на нем, исчисляемых исходя из размера его доли в общем имуществе. Сведения об общей площади всех самостоятельных помещений не содержатся в ЕГРП, так как у многих собственников права возникли ранее вступления Закона о регистрации в силу либо перешли в порядке наследования. Такая информация может содержаться лишь в органах технической инвентаризации, но, как было сказано ранее, имеющаяся информация может быть неполной, не учитывающей сведения о нежилых помещениях. Если все же такая информация имеется, она должна быть предоставлена органами технического учета по запросу собственников помещений либо органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом.

--------------------------------

<1> Так, например, в соответствии с п. 11 Инструкции N 152 при регистрации объекта недвижимого имущества в составе кондоминиума должен быть представлен план объекта недвижимости (технический паспорт дома, хранящийся в соответствующем органе или организации технической инвентаризации).

Следует заметить, что остается надеяться лишь на тот же акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет указана суммарная общая площадь жилых и нежилых помещений, только после чего можно будет говорить о готовности к проведению общих собраний собственников. Таким образом, приходится констатировать, что законодатель не создал предварительных условий, по общему правилу позволяющих провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Более того, необходимые для проведения общего собрания сведения будут получены при реализации принудительного порядка определения способа управления (назначение управляющей организации), если в установленный преклюзивный срок для осуществления права выбора способа управления собственники этим правом не воспользуются. Ситуацию, когда проведение собрания ставится в зависимость от исполнения технического акта, регламентирующего совершенно иную процедуру, вряд ли можно отнести к юридико-техническим успехам законодателя.