§ 4. Защита прав на помещения в многоквартирных домах

4.1. Защита права собственности

на помещения в многоквартирных домах

Как отмечалось ранее, право собственности <1> есть право абсолютное в том смысле, что оно характеризуется отношением, в котором "праву (jus) собственника соответствует обязанность (obligatio) всех прочих людей не нарушать его право", в чем и заключается отличие от обязательства, где "праву верителя (jus) соответствует [лишь] обязанность должника (obligatio)" <2>. Из такого круга обязанных лиц следует, что право собственности, в отличие от обязательственных прав, нарушить может любой и каждый. Но, без сомнения, такая уязвимость собственности с учетом ее системообразующего юридического и общесоциального значения с необходимостью востребовала особые способы ее защиты <3>. Именно поэтому иск для защиты абсолютного права может быть направлен против каждого лица, нарушающего право <4>.

--------------------------------

<1> Равно как в известной степени и иные вещные права.

<2> Савиньи Ф.К. Обязательственное право / Предисл. В.Ф. Попондопуло. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. С. 53.

<3> Следует полностью согласиться с Б.Н. Чичериным, который указал, что в любом случае "посягательство на собственность всегда и везде будет посягательством на свободу и нарушением правды" // Чичерин Б.Н. Собственность и государство. СПб.: Изд-во РХГА, 2004. С. 173.

<4> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. Т. 1. С. 235.

Как видно из последней фразы, под защитой права собственности прежде всего понимаются юрисдикционные формы. Действительно, исторически защита прав на вещи сформировалась и развивалась в рамках именно процессуального права, так как при нарушениях нормального оборота одним из его участников другой участник может восстановить право только путем обращения к публичной власти <1>.

--------------------------------

<1> Следует помнить, что принцип par in parem jurisdictionennon habet применим не только к суверенитету в международных отношениях, он сформировался в рамках гражданских отношений, когда частные лица, не обладавшие властью друг над другом, обращались к претору, который своей imperium наделял конкретного судью властью вынести обязательное решение (iuris dictio).

Обычно выделяются нарушения прав, связанные как с лишением собственника владения, так и с иным воспрепятствованием его воли. В первом случае нарушенное право защищается при помощи иска об истребовании вещи из чуждого владения. Данный иск известен римскому праву с ранних времен, когда он сформировался в рамках сакрального производства (legis actio sacramenti in rem) <2>, затем приобрел форму спонсии, чтобы окончательно утвердиться в традиционной для нас виндикации как петиторном (основанном на праве лица) иске <3>. Следует сразу заметить, что классическое и постклассическое право не предполагало ограничений виндикации, обращая ее не только ко всякому qui tenet et restituendi facultatem, но даже и к тем, кто уже произвел отчуждение либо, не владея, заявил о владении <4>.

--------------------------------

<2> См.: Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. С. 98 - 99. Надо заметить, что ранние формы виндикации имели еще личный и относительный характер и не исключали повторного предъявления претензий к выигравшему процесс по тем же основаниям.

<3> К сожалению, интереснейший вопрос о рассмотрении способов защиты собственности квиритов, перегринов, провинциальной и бонитарной (преторской), выходит далеко за рамки настоящего исследования и не может быть отдельно рассмотрен в нем.

<4> Покровский И.А. История римского права. М.: Статут, 2004. С. 355.

Отечественный законодатель провозглашает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако современный оборот не мог бы существовать при неограниченной виндикации, так что законодатель устанавливает случаи ее невозможности. В связи с данной формулировкой надлежит определить, что же означает в данном контексте определение "незаконное владение". Представляется, что незаконное владение в смысле ст. 301 ГК РФ означает не собственно владение, "не основанное на законе или ином титуле", а скорее "беститульное владение, при котором закон не предоставляет владельцу защиты от истребования". Иное приводит нас к внутренне противоречивой фигуре незаконного добросовестного владельца <5>, у которого в соответствии с законом по общему правилу имущество изъято быть не может.

--------------------------------

<5> Некоторые авторы, напротив, полагают данную фигуру вполне естественной для оборота (см., например: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М.: Юристъ, 2003. С. 106).

Для того чтобы установить возможность истребования собственником его имущества от владельца, необходимо рассмотреть вопрос о владении вообще. Существенным отличием владения как от обязательственных, так и от вещных прав является то, что оно представляет собой фактическое состояние, тем не менее имеющее юридическое значение. Как наиболее юридически примитивное отношение лица к вещи владение можно рассматривать как исторически первичное по отношению к иным имущественным правам, прежде всего к собственности. Однако впоследствии владение не вытесняется собственностью, но существует наравне с ней. К сожалению, в объеме данной работы нет возможности провести анализ всех точек зрения на владение и анализ его правовой сущности. Обратим внимание лишь на то, что для владения как для протоюридического феномена важно совпадение объективного физического господства (corpus possesionis) и субъективного намерения - воли осуществлять это господство сейчас и в дальнейшем (animus possidendi). Представляется, что именно наличие второго элемента давало посессору интердиктную защиту от любого насильственного захвата имущества.

Однако анализ положения владельца-несобственника весьма важен для стабильного имущественного оборота. Уже отмечалось, что не следует смешивать владение как чистое фактическое держание вещи и титульное владение несобственников. Речь идет об арендаторах, держателях личных сервитутов, ретенторах и иных владельцах, основывающих на законе или соглашении свое владение, соответственно защищаемое исками из договоров, а также вещными исками (ст. 305 ГК РФ).

Итак, более всего применительно к владению помещениями в многоквартирных домах нас интересует фигура добросовестного владельца, который является добросовестным приобретателем. Статья 302 ГК РФ определяет добросовестного приобретателя как лицо, которое не знало и не могло знать о неуправомоченности отчуждателя. Кроме того, имущество должно быть отчуждено возмездно, поскольку безвозмездное начало для оборота нехарактерно и в любом случае влекло бы кондикционные последствия.

В соответствии с решением Конституционного Суда РФ <1> те владельцы, которые проявили добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность при приобретении имущества, полагая, что приобретают имущество в собственность, не могут быть его лишены иначе как если бы оно выбыло из владения собственника помимо его воли <2>. Как уже говорилось в § 1 настоящей главы, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения права собственности, отличным от приобретательной давности.

--------------------------------

<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" // СПС "КонсультантПлюс".

<2> Таким образом, еще раз была подтверждена скрываемая приверженность нашего законодателя к концепции профессора Черепахина. Действительно, судебное правоприменение шло по такому пути при молчаливом одобрении законодателя, который старательно обходил этот дискуссионный теоретический вопрос (см.: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 225 - 281).

Таким образом, в случаях, когда виндикация ограниченна, собственник может обратить свое требование лишь к лицу, которому вещь была вверена и который в отсутствие надлежащих полномочий произвел неправомочное отчуждение. Такое же требование остается у собственника при юридической гибели вещи (например, при сносе дома или изъятии земельного участка для публичных нужд) <1>. Соответственно это будет общее требование о возмещении причиненного имущественного вреда, предусмотренное ст. 15 ГК РФ. Учитывая стоимость квартир и иной недвижимости, можно предположить, что у отчуждателя уже не будет такой суммы, да и иного подлежащего реализации имущества. Для случаев, когда собственник жилого помещения не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя и не может взыскать в течение года присужденное ему возмещение вреда, законодатель предусматривает право на разовую компенсацию в сумме не более 1 млн. рублей за счет казны Российской Федерации.

--------------------------------

<1> Юридическая природа данного требования состоит в том, что чужое имущество без управомочия передано другому лицу, что по сути является furtum, а это дает собственнику основание предъявить condictio sine causa (см.: Кривцов А.С. Абстрактные и материальные обязательства в римском и современном гражданском праве. М.: Статут, 2003. С. 167).

Виндикация может быть сопряжена и с кондикционными требованиями (ст. 303 и п. 2 ст. 1103 ГК РФ): к недобросовестному владельцу - за все время владения, к добросовестному, но не защищенному ст. 302 - с того времени, когда тот узнал (должен был узнать) о неправомерности владения. При этом лицо должно возвратить не только полученные доходы, но и те доходы, которые оно должно было извлечь за время неправомерного удержания вещи: например, размер такого дохода можно считать равным размеру арендной платы за аналогичное помещение в таком доме. При истребовании держатели могут потребовать от собственника возмещения понесенных необходимых затрат на содержание помещения (текущий ремонт, плата за содержание общего имущества и коммунальные услуги), а добросовестный владелец - возмещения произведенных улучшений в размере увеличения стоимости имущества.

Наряду с виндикационным классическим вещным иском применяется иск негаторный, сформировавшийся в древнем праве как защита собственника от недобросовестного установления сервитута <1>, а затем включенный в ставшую универсальной формулу legis actio sacramenti in rem <2>. Следует помнить, что, хотя негаторный иск - это иск владеющего собственника, он является иском петиторным и требует доказательства собственником своего права <3> (но не его полноты), а также нарушения такого права ответчиком, последний же может доказывать свои права на имущество собственника. При этом, как указывает В.А. Краснокутский, в требование истца могли входить и гарантии от нарушений в будущем <4>.

--------------------------------

<1> Будет уместно напомнить, что негаторным иском собственник защищается также против ограничивающих притязаний иных лиц (например, требование о невозведении строения более определенной высоты с целью соблюдения инсоляции). См.: Санфилиппо Ч. Курс римского частного права / Под ред. Д.В. Дождева. М.: Бек, 2002. С. 181.

<2> См.: Муромцев С.А. Указ. соч. С. 170; Покровский И.А. Указ. соч. С. 356.

<3> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 января 2000 г. N 6615/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 4.

<4> См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004. С. 201.

В настоящее время негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) является универсальным иском против всех не связанных с лишением владения нарушений частными лицами прав собственника <5>. Исходя из общих положений ГК РФ, собственник может требовать не только пресечения действий, нарушающих его право, и восстановления положения, существовавшего до такого нарушения, но и обращать свои притязания к лицам, создающим реальную угрозу нарушения его права в будущем.

--------------------------------

<5> Нарушением будет и воспрепятствование пользованием инфраструктурой и коммуникациями. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2004 г. N Ф09-3955/04-ГК.

При этом не следует забывать, что негаторный иск не может быть предъявлен к сособственнику имущества при недостижении соглашения относительно пользования общим имуществом <6>. Тем не менее устранение нарушений прав собственника истца является требованием негативным и не должно возлагать на ответчика позитивных обязанностей относительно способствования истцу в осуществлении его прав <7>.

--------------------------------

<6> Таким образом, при возникновении споров по поводу общего имущества в многоквартирных домах ст. 302 ГК РФ применена быть не может. См., например, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 января 2005 г. N А82-5569/2003-2.

<7> Интересный вывод содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 августа 2001 г. N 760/01: "Вынося решение о понуждении ответчика устранить препятствия в проходе на объект истца и взыскании возникших убытков, суд не учел, что отсутствие у истца необходимых средств для оборудования своей проходной не является основанием для возложения на ответчика обязанности по предоставлению истцу права пользования частью его земельного участка" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 11.

Однако система защиты права собственности на помещения в многоквартирных домах не ограничивается двумя описанными вещными исками. Собственник вправе использовать все законные способы защиты, как предусмотренные ст. 12 ГК РФ, так и не названные ей.

Существуют различные основания классификации способов защиты прав на фактические и юридические, юрисдикционные и неюрисдикционные, публично- и частноправовые. Здесь необходимо заметить, что судебные иски по правовым последствиям (наличию понуждения ответчика к совершению позитивных действий) можно разделить на две группы. Как указывается в процессуальной литературе, "иск о присуждении представляет собой иск о судебном подтверждении права на исполнение", в то время как иск о признании "есть не что иное, как иск о судебном подтверждении гражданского правоотношения" <1>.

--------------------------------

<1> Гордон В.М. Иски о признании. Ярославль, 1906. С. IV, 25. Цит. по: Хрестоматия по гражданскому процессу. М.: Городец, 1996. С. 131.

Кроме того, следует помнить о существующей в отечественном правопорядке императивной определенности, а не о конкуренции исков в зависимости от характера отношений с нарушителем. Речь идет о том, что при наличии у собственника обязательственных отношений по поводу имущества с нарушителем (например, отказ нанимателя освобождать по основаниям ст. 687 ГК РФ занимаемое помещение) он не вправе предъявлять ему вещный иск вместо иска, вытекающего из договора.

Для целей настоящего исследования мы сочли необходимым выделить следующие способы защиты:

- признание права;

- признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки;

- публично-правовые способы защиты (неприменение судом противоречащего закону акта органа публичной власти или признание его недействительным);

- возмещение убытков;

- самозащита права.

Иск о признании права может являться как самостоятельным иском (например, последствие приватизационных сделок), так и необходимым элементом комплексных исков для дальнейшего применения способов защиты прав <1>. Суть иска - в требовании публичного признания наличия у субъекта определенных прав <2>, причем потребность в предъявлении такого иска возникает, когда право лица юридически не очевидно, но спорно и неопределенно для иных субъектов гражданского оборота недвижимости. Иначе говоря, как указывал Д.И. Мейер, "для существования прав большей частью достаточно признания их со стороны тех лиц, которые прикосновенны к юридическим отношениям" <3>. В частности, такая необходимость возникает при формальных пороках юридического опосредования фактических отношений.

--------------------------------

<1> Следует помнить, что суды не должны изменять предъявленных исковых требований, а поскольку признание права является самостоятельным иском, из него не следует применение иных способов защиты прав, если они не заявлены истцом. Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28 декабря 2004 г. N 9734/04 указал, что "квалификация требования о признании права собственности как виндикационного противоречит законодательству".

<2> Весьма часто такие иски применяются в наследственных правоотношениях, в частности, о признании унаследованных прав члена жилищного кооператива см. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 4 апреля 2001 г. N 294пв-2000пр.

<3> Мейер Д.И. Русское гражданское право. С. 287.

Весьма значимым способом защиты прав собственников помещений в многоквартирных домах является защита путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности <4>. Данный способ является весьма экстраординарным <5>, так как разрывает саму правовую ткань, ретроактивно изменяя квалификацию отношений между сторонами. Следуя традиционному делению недействительных сделок на ничтожные и оспоримые, отечественный законодатель определяет, что оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания <6>. Последнее определение не вполне удачно, так как в случае спора о квалификации сделки как ничтожной ("ибо если сделка совершена, то, конечно, признание ее недействительной нежелательно для лица заинтересованного..." <7>) лишь суд в состоянии разрешить данное противоречие. Таким образом, точнее представляется высказывание о том, что суд при разбирательстве дела может указать на ничтожность сделки и применить ее последствия даже в отсутствие заявленного требования сторон <8>.

--------------------------------

<4> В литературе учение о недействительности сделок относят к "самым запутанным во всей юриспруденции и указывают как на основную причину этой путаницы ошибочность в употреблении терминов" (Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. М.: Зерцало, 2004. Т. 2. С. 262).

<5> Четко и лапидарно об этом говорил К.П. Победоносцев, комментируя решение кассационного департамента Сената: "Действительность какой бы то ни было сделки, заключенной по взаимному согласию, есть правило. Недействительность есть исключение, которое основано на особых причинах, указанных в законе" (Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Третья часть: Обязательственные права. М.: Статут, 2004).

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 2 т. Том I" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2004 (издание второе, переработанное и дополненное).

<6> В дореволюционной литературе сделки делились как по основаниям ничтожность - оспоримость, так и по основаниям относительной - абсолютной недействительности, первичной - наступающей впоследствии, при этом одни авторы полагали эти основания тождественными (Н.Л. Дювернуа, Г.Ф. Шершеневич), другие же (Е.В. Васьковский, Д.Д. Гримм, отчасти Д.И. Мейер) считали эти основания классификации самостоятельными. Сосуществование этих двух классификаций очевидно вызывает трудности и у современных цивилистов (см., например: Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 481 (автор раздела - В.С. Ем)).

<7> Мейер Д.И. Русское гражданское право. С. 235.

<8> Е.В. Васьковский указывает, что "суд должен отвергать всякие требования, основанные на них [ничтожных сделках], хотя бы никто из тяжущихся не заявил об этом" // Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 177.

Однако в правоприменительной практике ранее этот способ применялся весьма широко и при отчуждении имущества неуправомоченным лицом, вытесняя виндикацию в силу конкуренции исков. Действительно, по сути, сделка по распоряжению чужим имуществом без надлежащего управомочия (ст. 302 ГК РФ) является частным случаем нарушения закона, что выступает основанием признания такой сделки ничтожной. Но исходя из диспозиции ст. 168 ГК РФ, следует считать последствия, установленные ст. 302 Кодекса, lex specialis по отношению к общему правилу о ничтожности. В уже упоминавшемся знаковом Постановлении Конституционного Суда РФ N 6-П указано, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите "путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации" <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П // СПС "КонсультантПлюс".

Следует обратить внимание на мнение В.А. Рахмиловича о том, что в случае публичного ограничения распоряжения неуправомоченным отчуждателем может быть и сам собственник. Допустим, что речь идет об отчуждении части общего имущества многоквартирного дома. Здесь очевидно, что ни сособственники, ни ТСЖ не вправе отчуждать такие объекты. Между тем представляется, что при наличии сделки, направленной на передачу имущества в собственность, и добросовестности приобретателя мы имеем дело с ситуацией, аналогичной той, которая предусмотрена ст. 302 ГК РФ. Соответственно вызывает некоторые сомнения возможность признания данной сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ в связи с нарушениями норм гл. 6 ЖК РФ.

Кроме сферы неуправомоченного отчуждения особую практическую значимость имеет соотношение требования о признании сделки недействительной с применением ее последствий и истребования вещи из незаконного владения. Так, К.И. Скловский указывает, что реституция как иск имеет приоритет перед виндикацией в силу личного характера первой <2>. Представляется, что данное мнение, основанное на том, что реституция защищает лицо, а не имущество, а также на анализе п. 2 ст. 167 ГК РФ, по крайней мере дискуссионно. Как уже указывалось в § 2, посвященном видам прав на имущество, принятая в догматике гражданского права дихотомия вещных и обязательственных элементов не объясняет всех существующих юридических феноменов. В частности, она не учитывает то, что частные отношения, осложненные публичным элементом, существенно изменяют свою природу и не укладываются в традиционные категории римского частного права.

--------------------------------

<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 318.

Итак, что происходит, если реституция действительно имела бы приоритет перед виндикацией и осуществлялась при наличии промежуточного звена между неправомочным владельцем по недействительной сделке и собственником, заявившим как заинтересованное лицо требование о применении ее последствий? Общепризнанно, что реституция не распространяется на третьих лиц, а осуществляется исключительно между сторонами несостоявшейся сделки. Тогда собственник должен предъявлять свое требование поочередно к каждому неправомерному владельцу, наблюдая, как происходит реституция в каждом случае, пока он не в состоянии заявить требование о применении реституции и может прибегнуть к виндикации. Получается весьма фантасмагорическая картина. Но, однако, в силу наличия ссылки на иные последствия в ст. 168 ГК РФ следует признать, что в любом случае лишения собственника владения применяются положения гл. 20 ГК РФ (в том числе и об исковой давности). Таким образом, следуя принципу ubi rem meam invenio, ibi vindico, собственник обращает свое требование к лицу, удерживающему имущество в момент предъявления иска, истребуя его в соответствии с правилами ст. 302, 303 и не заботясь о дальнейших действиях этого лица по компенсации потерь (в соответствии со ст. 461 ГК РФ добросовестный приобретатель вправе требовать от продавца полного возмещения убытков).

Сказанное, однако, ничуть не умаляет значения данного способа защиты прав граждан и юридических лиц, поскольку относится лишь к одному из частных случаев нарушения закона при совершении сделок - неправомочному отчуждению. Между тем основания применения данного способа защиты весьма многообразны. Среди прочих можно назвать пороки субъекта (отчуждение помещения несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным лицом), пороки воли (когда сделка совершается под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, искажения воли представителем, а также мнимые и притворные), сделки с объектом, ограниченным в обороте (общее имущество коммунальной квартиры, арестованное помещение), сделки с пороками объективации волеизъявления (несоблюдение нотариальной формы для ренты и требования о государственной регистрации для залога недвижимости).

Следующей важной группой являются исковые требования о защите имущества от неправомерных действий публичной власти. В частности, хрестоматичен пример с распоряжением мэра г. Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" (далее - распоряжение), п. 2.2 в первой редакции которого договор муниципалитета с инвестором подлежал согласованию с собственниками общего имущества многоквартирного дома. Согласно п. 2.3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами в числе других включается обязательное условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции. Но 11 декабря 1998 г. губернатором г. Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. N 128-р", по которому (п. 1.2) из распоряжения был исключен вышеназванный п. 2.2, предусматривающий согласование договора на реконструкцию с собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с заявленными требованиями собственников помещений решением Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. данные изменения признаны недействительными, не порождающими правовых последствий со дня издания. Это решение было оспорено представителями губернатора г. Санкт-Петербурга в порядке кассации в Верховном Суде РФ, который, оставив его в силе, указал, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Довод кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит только квартира, но не доля в праве на общее имущество, является несостоятельным, так как ст. 135 ГК РФ допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61.

Таким образом, признание акта публичной власти недействительным активно используется для борьбы с произвольными решениями. Если суд, рассматривая дело, установит несоответствие публичного акта законам РФ, то он не применяет этот акт, причем, как и в случае ничтожности сделки, для этого не требуется специального заявления одной из сторон. Кроме того, собственник вправе использовать не только судебный, но и административный способ защиты прав и не только для обжалования действий нижестоящих органов в вышестоящие. Ряд административных органов обладает полномочиями по выдаче обязательных предписаний или рекомендаций, в частности, вместо заявления негаторного иска к соседу, делающему невозможным доступ на лестничную клетку, собственник может обратиться в правоохранительные органы с заявлением о нарушении его гражданских прав.

Возмещение убытков <1>, традиционно воспринимаемое как мера ответственности, является также и мерой защиты, а в случае недостаточности (если признание сделки недействительной произошло, но реституция невозможна) либо невозможности иных мер служит защите права собственности или иных прав. Например, если помещение передано в ПИФ, то при цессии пая в инвестиционном фонде индоссант обязан возместить убытки, если окажется, что пай поддельный или подложный, а он - не долевой собственник фонда. Более классическим примером является требование возмещения убытков вместе с негаторным иском или же иск к публичным властям при прекращении собственности в результате их действий (в том числе издание актов) в различных формах: вследствие изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), реквизиции (ст. 242 ГК РФ) или национализации <2> (ст. 235 и 306 ГК РФ). Можно предположить, что с развитием правопорядка возможным будет предоставление защиты и личным правам собственника, нарушаемым при посягательстве на вещь <3>.

--------------------------------

<1> В отечественном праве при деликте потерпевшему возмещаются лишь реальный ущерб и упущенная выгода. Предъявление же штрафного иска для защиты собственности к лицу, с которым собственник не связан договорными отношениями, невозможно в отличие от римского права, которое предполагало при посягательстве против собственности предъявление ряда штрафных исков (см.: Савиньи Ф.К. Указ. соч. С. 570 - 571).

<2> Хотя при принятии закона о национализации жилых помещений частных собственников существующий законопорядок правопорядком уже не будет.

<3> Тем более, что нечто подобное было даже в римском праве, как известно, не имевшем института возмещения морального вреда в виде предоставления персонального штрафного actio vindictam spirans при посягательстве на жилое помещение. См.: Беляцкин С.А. Возмещение морального (неимущественного) вреда. М.: Городец, 2005. С. 23.

Следует помнить, что названные способы защиты <1> не исчерпывают всего их многообразия, поскольку любое законоположение, служащее цели охранения прав и интересов лиц и ограждения их от посягательств и применимое для защиты права, может считаться способом защиты в силу открытости списка ст. 12 ГК РФ. Также возможно сочетание и варьирование требований. В частности, весьма актуальный для помещений и иной недвижимости иск об освобождении имущества из-под ареста является требованием признать постановление судебного пристава-исполнителя недействительным в части наложения ареста на чужое имущество. Для собственника этого имущества такое требование может быть сопряжено с необходимостью признания права собственности, а иногда и с виндикационным иском и требованием возмещения убытков.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 2 т. Том I" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2004 (издание второе, переработанное и дополненное).

<1> Мы понимаем защиту прав в ее широком смысле, так как перечисленные В.С. Емом признаки мер защиты в узком смысле не позволяют с уверенностью установить принадлежность той или иной меры, и только лицу, получившему юридическое образование, может быть ясно, что изъятие вещи у добросовестного владельца не создает у него "никаких юридически обязательных обременительных обязанностей" (Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 558 - 559).

Необходимо заметить, что собственник может воспользоваться описанными выше исками (за исключением публично-правовых требований защиты, не относящихся к исковому производству) лишь против третьих лиц, но не может обратить их к другим собственникам имущества при общей собственности. Так, если помещение находится в общей собственности и права одного из сособственников нарушаются, то ему предоставлено право подавать особые иски. В римском праве, кроме того, мог быть предъявлен и общий запрещающий владельческий иск uti possidetis для защиты существующего положения вещей от неправомерных действий сособственника (как при нарушении jus prohibendi, так и при злоупотреблении им). Также использовался и восстанавливающий проприетарный иск quo vi aut clam. Но основным способом все же являлся специальный иск - actio communi dividundo, который мог служить как "для решения спора о способе пользования общей вещью" <2>, так и для раздела собственности при невозможности совместного пользования <3>.

--------------------------------

<2> Фон Зелер В.Ф. Указ. соч. С. 47.

<3> См.: Там же. С. 205.

В современных условиях общая собственность на помещения (не следует смешивать правовой режим общей собственности на помещения и правовой режим общей неделимой собственности на общее имущество многоквартирных домов, в данном случае речь идет только о сособственности на конкретное помещение) встречается весьма часто (семейные и наследственные отношения, коммунальные квартиры), и столь же часто возникает потребность в ее защите. Итак, защита может осуществляться посредством предъявления исков об определении доли в общей собственности (ст. 245 и п. 5 ст. 244 ГК РФ), о порядке осуществления владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), о переводе на себя прав и обязанностей покупателя отчуждаемой с нарушением права преимущественной покупки доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ), о разделе общего имущества (п. 1 ст. 252 ГК РФ), о выделе в натуре доли в общем имуществе (п. 2 ст. 252 ГК РФ), о выплате без согласия собственника компенсации ему вместо выдела доли в натуре (п. 4 ст. 252 ГК РФ), об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартиры (ст. 41 ЖК РФ).

Напомним, что все права по защите общего имущества против третьих лиц, принадлежащие обычным собственникам, принадлежат и сособственникам. Более того, поскольку право на защиту имманентно собственности, то защита общего имущества против посягательств третьих лиц осуществляется собственниками не по консенсуальному решению, но каждый собственник вправе применять любой способ и предъявлять любой иск в защиту общей собственности. Причем такой иск может быть не только предъявлен от имени всех сособственников, но и suo nomine.

Учитывая квазикорпоративную природу отношений коммунальной собственности, среди способов защиты права собственности следует уделить внимание и тем, которые связаны с порядком управления многоквартирным домом, с принятием решений на общем собрании собственников помещений. Речь идет о сформированном в акционерном праве учении о действительности решений органов управления. Так, в соответствии со ст. 46 ЖК РФ собственник помещения имеет право на предъявление иска об оспаривании решения лишь в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения. Основанием для предъявления иска является одновременное нарушение требований закона (о порядке проведения собрания или принятия решения) и прав и законных интересов заявителя. По данной категории установлен сокращенный срок исковой давности - шесть месяцев. Несмотря на наличие нарушений законного порядка принятия решения и прав заявителя, суд при разрешении дела может оставить в силе обжалуемое решение при одновременном наличии следующих обстоятельств. Во-первых, нарушение должно быть несущественным <1>; во-вторых, голосование заявителя не могло повлиять на принятие решения; в-третьих, заявитель не понес убытки в результате принятия оспариваемого решения.

--------------------------------

<1> Исходя из формирующейся судебной практики, суды относят к несущественным нарушениям инициацию собрания лицом, не являющимся собственником помещения, а также нарушение порядка уведомления при проведении общего собрания.

В отличие от описанных юридических действий самозащита права представляет собой совершение действий фактического порядка. Как указывал В.П. Грибанов, необходимо различать меры самозащиты "превентивного характера и меры активно оборонительного характера" <2>. Из числа первых можно привести такие меры, как охрана имущества посредством установки дверей повышенной прочности, сигнализации и системы видеонаблюдения, заключение договоров с охранными агентствами по охране подъездов и территории дома <3> (вторые относятся к институтам необходимой обороны и крайней необходимости). Так, собственник, защищая помещение от вторжения, вправе применить силу и причинить вред (vim vi repellere licet - D.1.1.27). Пределы необходимой обороны и крайней необходимости определяются прежде всего характером того обстоятельства, которое послужило основанием для их применения (ст. 1066 и 1067 ГК РФ).

--------------------------------

<2> Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав // Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2001. С. 117.

<3> Данные действия относятся к самозащите, так как нас интересует именно фактический результат, а не юридический момент указанных соглашений.