2.2. Перевод помещений из жилого в нежилой фонд и обратно

Исходя из требований ст. 288 ГК РФ, не допускается размещение в жилых домах промышленных производств, тогда как размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций иного профиля допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства новый ЖК РФ наряду с переустройством и перепланировкой подробно описывает и процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Кодекс содержит закрытый перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления о переводе, в который входят: правоустанавливающий документ на помещение, так как только собственник вправе принимать решение о столь существенном изменении статуса объекта своего права; технико-индивидуализирующие документы: план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если эти процедуры требуются для обеспечения нормального использования такого помещения после перевода.

Для того чтобы осуществление перевода стало возможным, необходимо одновременное выполнение ряда условий.

Во-первых, возможен перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение, только если такая квартира расположена на первом этаже дома или над нежилыми помещениями, т.е. когда все нижерасположенные этажи также содержат нежилые помещения, и ее границы не выходят за границы нижерасположенных помещений.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц. Учитывая не вполне четкую терминологию нашего гражданского законодательства (так, в Законе о государственной регистрации аренда недвижимости названа ее обременением), данное положение нуждается в уточнении. Представляется, что речь идет не только о праве пользования граждан, проживающих совместно с собственником (в том числе членов его семьи), праве пользования по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, но также и обо всех иных случаях, когда третьи лица на законных основаниях или по соглашению с собственником имеют право пользования жилым помещением (т.е. проживают в нем). Однако обременение не всегда подразумевает право проживания третьих лиц в помещении. Так, хотя классическим обременением является ипотека, где перевод может ущемить интересы кредитора, уменьшая ценность имущества, обеспечивающего исполнение основного обязательства, было бы более целесообразным оставить возможность перевода на усмотрение ипотечного кредитора. Данное правило не только гарантирует защиту интересов ипотечных кредиторов и проживающих в жилом помещении лиц, но, в частности, и прав арендаторов нежилого помещения, которые будут нарушены при переводе его в жилое.

В-третьих, жилое помещение может быть переведено в нежилое лишь полностью, а не частично. Недопустимо как с теоретической, так и с практической точек зрения существование "кентавров": квартир, одна из комнат которых является нежилым помещением <1>. Такой перевод возможен лишь в исключительных случаях при необходимости обеспечения безопасности и защиты прав граждан. Например, при выведении одной из комнат в квартире из жилого фонда в случае непригодности к проживанию ввиду недостаточной инсоляции или аварийного состояния и т.п.

--------------------------------

<1> Это не относится к такому виду жилых помещений, как жилой дом индивидуальной постройки.

Кроме того, исключением из общего правила являются коммунальные квартиры. Поскольку они представляют собой имущественные комплексы того же типа, что и многоквартирные дома, т.е. не являются самостоятельными объектами прав, такими объектами являются комнаты в коммунальной квартире. Строго говоря, сама коммунальная квартира помещением в смысле ЖК РФ не является, представляя собой комплекс помещений. Таким образом, в рамках коммунальной квартиры возможно наличие жилых и нежилых помещений.

Также нельзя перевести из жилого в нежилое помещение, используемое собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания <2>.

--------------------------------

<2> Таким образом, собственнику жилого помещения, переводимого в нежилое, необходимо дополнительно предоставить документы, подтверждающие наличие у него иного места постоянного проживания (не обязательно на праве собственности).

Наконец, для перевода жилого помещения в нежилое требуется наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или техническая возможность оборудовать такой доступ. Последний критерий представляется самым проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объектов капитального строительства и их частей) помещения. Для этого надо выполнить инженерные изыскания и произвести архитектурно-строительное проектирование в порядке, предусмотренном гл. 6 ГрК РФ. Но подобные работы выполняются для нежилого помещения, в то время как оно еще не переведено из жилого в нежилое.

Таким образом, несовершенные формулировки текста акта помещают заинтересованное лицо в некий бюрократически заколдованный круг, где нет перевода без реконструкции и нельзя произвести реконструкцию без предварительного перевода. Наиболее очевидное решение, в котором, видимо, и состояла интенция законодателя, состоит в том, чтобы осуществлять перевод при предоставлении выполненной проектной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции с целью получения доступа к переводимому помещению. После чего в соответствии с предоставленным проектом производятся выдача разрешения и реконструкция новообразованного нежилого помещения. По завершении оборудования выхода, обеспечивающего доступ в помещение, выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющее выполнение реконструкции помещения в соответствии с разрешением на строительство и соответствие реконструированного помещения проектной документации.

Следует подробнее остановиться на соотношении двух рассматриваемых процедур, так как представляется, что хотя между регулирующими их нормами отсутствует видимая коллизия, но на практике реализация предполагает существенные сложности. Так, для осуществления перевода помещения из жилого в нежилое законодатель выдвинул требование доступа (технической возможности оборудования такого доступа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Такой доступ может быть осуществлен по общему правилу с уровня поверхности земли, но для этого необходимы изменение пространственных параметров и конфигурации помещения, вывод его выхода за пределы многоквартирного дома. Данные действия являются по сути реконструкцией, т.е. предметом регулирования градостроительного законодательства. В соответствии со ст. 51 ГрК РФ для этого нужно получить разрешение на строительство, предварительно разработав соответствующую проектную документацию. Основным условием этого является определение принадлежности земельного участка, в границах которого находится данный объект. Причем, исходя из ч. 1 ст. 48, ГрК РФ предполагается, что данный земельный участок принадлежит самому застройщику (в нашем случае - лицу, осуществляющему реконструкцию). Однако, обращаясь к ст. 36 ЖК РФ, можно констатировать, что земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности как часть общего имущества собственнику помещения наряду с другими собственниками помещений. Но это не единственная возможная ситуация, ведь, несмотря на декларации ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, большинство земельных участков на землях поселений, на которых расположены многоквартирные дома, находятся в муниципальной либо в государственной собственности. Исходя из этого, следует признать, что реализация права на перевод жилого помещения в нежилое на практике весьма затруднена, если не невозможна. Законодатель не предусмотрел подобные ситуации, чем с очевидностью снизил эффективность и регулятивный потенциал ЖК РФ. Если в первом случае можно предположить, что для получения разрешения на использование части земельного участка в качестве выхода (крыльца, ступеней, etc.) требуется решение собственников о передаче части общего имущества в пользование либо ограниченное пользование, то во втором случае ситуация теоретически еще более сложна. Представляется, что здесь возможно использовать предложенную выше для определения принадлежности земельного участка фикцию, аналогичную содержащейся в п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Речь идет о том, что земельный участок признается принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности со дня возникновения общей собственности в таком доме независимо от времени его фактического перехода из публичной собственности в общую долевую собственность домовладельцев. Тогда ситуация сводится к ранее рассмотренной, и для осуществления реконструкции требуется решение сособственников несмотря на то, что конкретный земельный участок на данный момент еще не сформирован и земля остается публичной собственностью. Поскольку процесс формирования и бесплатного предоставления земельных участков грозит быть весьма протяженным во времени, такая норма должна была быть предусмотрена в Законе о введении в действие ЖК РФ.