§ 2. Осуществление права собственности и других прав

на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах

Как отмечалось ранее, для права собственности является характерным наличие тех или иных позитивных ограничений правомочий собственника. Особенности ограничений диктуются спецификой объекта права. Так, права собственника помещения в многоквартирном доме ограничены не только правами иных лиц, в этом доме проживающих, но и требованиями к безопасной эксплуатации всего многоквартирного дома как имущественного комплекса. Права собственников жилых помещений дополнительно ограничены требованием сохранения жилого назначения таких помещений. Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме зачастую ограничены условиями разрешения использования таких помещений и законодательно установленным запрещением на размещение в таких помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

2.1. Правовые проблемы переустройства

и перепланировки жилых помещений

В новом ЖК РФ впервые на уровне закона регулируются отношения по переустройству и перепланировке жилых помещений. Уже отмечалось, что данные понятия не только получили легальное определение в Кодексе, отдельная глава в нем посвящена регулированию процедурных вопросов, связанных с перепланировкой и переустройством.

Так, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В отличие от нее переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, но не связанные с изменением конфигурации (внутренних или внешних границ помещения). Из приведенных определений с необходимостью следует, что кроме количественного критерия (произведенного изменения в помещении) для признания данных действий переустройством или перепланировкой необходим и критерий качественный: внесение изменения в технический паспорт помещения. Иными словами, если производимые преобразования не затрагивают сведения, подлежащие внесению в технический паспорт помещения <1>, то процедура согласования и утверждения, предусмотренная гл. 4 ЖК РФ, на них не распространяется. Техническая паспортизация (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям) предусмотрена п. 5 ст. 19 ЖК РФ.

--------------------------------

<1> Сведения, составляющие содержание технического паспорта, указаны в приложении N 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

Напомним, что в техническом паспорте содержатся следующие сведения: о субъекте права (в случае долевой собственности - о доле каждого из субъектов); о правоустанавливающих документах на квартиру; план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома); подробная экспликация площади квартиры, техническое описание квартиры с описанием ее конструктивных элементов (материал, конструкция или система, отделка и пр.), а также водо- и электроснабжения, канализации, ванн, душа, сауны или бассейна, лоджий или балконов, телефона и радио. Также в техническом паспорте указывается полная и остаточная стоимость квартиры <2>.

--------------------------------

<2> С техническим паспортом помещения не следует путать технический паспорт объекта градостроительной деятельности, подлежащего технической инвентаризации и являющегося документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (см.: Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921) и Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (утв. Приказом Госстроя России от 31 мая 2001 г. N 120)).

В случае несанкционированного произведения перепланировки/переустройства по требованию компетентного органа помещение должно быть приведено в исходное состояние в разумный срок (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если такое требование не выполняется, то орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки, вправе предъявить иск в суд, после чего возможны два варианта развития ситуации. Если перепланировка или переустройство не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, то суд своим решением может сохранить жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В ином случае собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести указанное жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если такое требование не будет выполнено, то в договор социального найма с нанимателем, осуществившим самовольно перепланировку или переустройство, расторгается, а помещение, находящееся в собственности, реализуется с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Кроме общефедеральных норм интерес представляют акты органов местного самоуправления, принятые в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ и устанавливающие порядок согласования переустройства и перепланировки жилых помещений. На данный момент подобный акт принят только в Москве как городе федерального значения <1>. Речь идет о Постановлении Правительства г. Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Являясь развитием действовавшего до 8 января 2006 г. Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" <2>, данное Постановление учитывает положения ЖК РФ. Однако понятие "переустройство" в отличие от ЖК РФ в нем понималось как синоним понятий "перепланировка" (данное понятие включает собственно перепланировку и реконструктивные работы) и "переоборудование" (т.е. переустройство по терминологии ЖК РФ). Также Постановление содержит перечень ограничений на мероприятия (работы) по переустройству помещений в жилых домах (специальный перечень для домов типовых серий), в частности, запрещается размещение дополнительного оборудования (джакузи, печи, ванны) в квартирах, если увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

--------------------------------

<1> Исходя как из норм ранее действовавшего ФЗ от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", так и из положений ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", соотношение компетенций органов государственной власти города федерального значения и муниципалитетов отличается от общей модели в силу необходимости сохранения единства городского хозяйства.

<2> Данный Закон был отменен Законом г. Москвы от 7 декабря 2005 г. N 66 "О признании утратившими силу Закона города Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" и Закона города Москвы от 7 апреля 2004 года N 22 "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".

Попытка приведения рассматриваемого Постановления в соответствие с положениями ЖК РФ предпринята в Постановлении Правительства г. Москвы от 15 ноября 2005 г. N 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах", заменившем слова "переустройство помещений в жилых домах" словами "переустройство и (или) перепланировка жилых и нежилых помещений в жилых домах" <1>.

--------------------------------

<1> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 67. Дек.

Постановлением N 883-П утвержден Перечень мероприятий (работ) по переустройству помещений в жилых домах и условий их проведения, в котором содержатся конкретные виды работ по категориям с указанием того, наличие какой документации требуется для их проведения (проект, эскиз, специальное разрешение), а также Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы, в котором содержатся конкретные требования к процедуре подготовки, согласования, оформления и контроля за переустройством, а также выдачу заявителю конечного документа <2>.

--------------------------------

<2> В качестве общеполезной информации укажем, что в соответствии с Постановлением N 883-П недопустимо производить работы, сопряженные с шумом, в воскресные и праздничные нерабочие дни, а в иные дни начинать их ранее 9.00 часов и заканчивать позднее 19.00.