1.2. Приобретение других прав на жилые помещения

Права на помещения, которым был посвящен один из параграфов данной работы, различаются в зависимости от их вещной или обязательственной природы. Вещные права возникают при принятии завещательного отказа, в силу семейных отношений (только на жилые помещения), в силу отчуждения имущества по договору пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), а также при удержании помещения как способе обеспечения обязательства (в данном случае компонент пользования отсутствует). Обязательственные права на жилые помещения имеют договорную природу. При этом сами договоры, из которых возникают права на жилые помещения, могут являться следствием не только частных, но и административно-публичных отношений. Речь идет прежде всего о договоре социального найма и о доверительном управлении в случаях, предусмотренных законом, в частности в семейных отношениях.

Право пользования жилым помещением члена семьи собственника возникает с момента возникновения права собственности у одного из членов семьи на помещение собственника либо с момента возникновения семейных отношений, если один из членов семьи до их возникновения уже обладал правом собственности на жилье. Данные права не являются обременениями жилого помещения в классическом смысле, поэтому нет необходимости регистрировать их в таком качестве в подразд. III-6 ЕГРП. Право пользования возникает из факта совместного проживания с собственником вне зависимости от того, является ли член семьи собственником иного жилого помещения. Следует определить и субъект данного права: им может быть не только супруг, родитель или ребенок собственника жилого помещения, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и даже любые иные граждане. Для последней категории предусмотрен очень интересный факт: отнесение к членам семьи, признание их собственником членом своей семьи (!). Такая субъективно-идеалистическая концепция (так как очевиден примат сознания собственника, который, воспринимая и мысля некоего субъекта, не входящего во множество "семья", членом семьи, тем самым во внешней реальности включает его во множество "семья") является весьма интересной новеллой <1>.

--------------------------------

<1> Можно согласиться с Б.М. Гонгало, заметившим, что значение данного правила не выявит "взгляд неискушенного читателя" (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 155). В частности, можно предположить, что данную норму допустимо использовать для внебрачной легализации конкубината (дополнительно к простому товариществу).

Что касается прав отказополучателя, то кроме предусмотренного п. 2 ст. 1137 ГК РФ права пользования жилым помещением на наследника может быть возложена обязанность предоставить лицу, указанному в завещании, право пользования нежилым помещением в многоквартирном доме (художественная студия, помещение для хранения, etc.). Если в доктрине право отказополучателя на жилое помещение преимущественно относится к вещным, то и возникающее право на нежилое помещение должно иметь тождественную природу.

Право пользования рентополучателя жилым помещением возникает одновременно с регистрацией права собственности за плательщиком ренты, оно указывается в качестве обременения собственности в подразд. III ЕГРП (в частности, там указывается размер выплачиваемой ренты).

Итак, в отношении ограниченных вещных прав на помещения, как можно отметить, государственная регистрация не предусмотрена, а осуществляется лишь факультативно, как регистрация обременения, и закон не предусматривает такую регистрацию как необходимую для возникновения права (т.е. как элемент правопорождающего юридического состава). В отличие от них по общему правилу возникновение обязательственных прав связано с их государственным укреплением. Так, действительность долгосрочной аренды (ст. 651 ГК РФ) или аренды помещения (ст. 607 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК РФ) зависит от государственной регистрации перехода права или самого договора (как распорядительной сделки). Однако в зависимости от объекта (жилое или нежилое помещение) для возникновения обязательственного правоотношения необходимы различные юридические составы.

При найме жилого помещения не требуется государственная регистрация сделки, вне зависимости от срока найма нужно лишь соблюдение письменной формы договора. Данная норма представляется не вполне оправданной. Если специфика регулирования отношений коммерческого и социального найма состоит в сохранении назначения помещения, а также в обеспечении дополнительных социальных гарантий важнейшего социального права граждан на жилье, то она не затрагивает самой сути отношений найма (аренды). Прежде всего нас интересует независимость возникших отношений найма от перехода права собственности на имущество (ст. 617, 675 ГК РФ). Права нанимателя также обременяют имущество и ограничивают правомочия владения и пользования собственника, как и права арендатора, а порой несут и большие ограничения (в силу большей социальной значимости). Смысл ведения ЕГРП и всей системы государственной регистрации вообще в том, чтобы отразить принадлежность недвижимостей собственникам, а также объем правомочий собственника относительно такого имущества. Для этого в подразд. III ведется учет всех прав третьих лиц на конкретный объект недвижимости, если такие права каким-то образом ограничивают собственника в свободном осуществлении его права (т.е. предусматривают обязанности собственника по воздержанию от неких действий) или же предусматриваются определенные позитивные обязанности собственника к третьему лицу по поводу недвижимости. Исходя из этого, отсутствие требования государственной регистрации для распорядительных сделок жилищного найма представляется неоправданным, так как не гарантирует ни прав нанимателя, ни прав нового собственника, которому может перейти помещение, обремененное правами нанимателя. Законодатель в ст. 460 ГК РФ предусмотрел для отчуждательных сделок вполне определенную обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (или же надлежаще проинформированный покупатель согласится принять обремененное имущество). Запись в ЕГРП как раз и является надлежащей гарантией прав как приобретателя помещения, так и нанимателя. Данным рассуждениям можно отказать в практической значимости лишь применительно к социальному найму, где опасность недобросовестности при переходе прав нивелируется обязательной публичностью собственника (государство или муниципалитет), но не к коммерческому найму, который является классическим договором найма имущества.

Коммерческий наем, несмотря на специфику, является разновидностью классического договора аренды. В отличие от него социальный наем имеет комплексную правовую природу, что обусловливает специфику возникновения прав нанимателя по нему. Головным правопорождающим фактом здесь является не столько сделка, сколько принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении жилья лицу на условиях социального найма <1>. Данное решение должно приниматься в соответствии с ЖК РФ и актами местного самоуправления, устанавливающими условия предоставления жилья в данном муниципальном образовании. Для возникновения у лица законного притязания на заключение договора социального найма необходимо наличие нуждаемости в жилом помещении и малообеспеченности.

--------------------------------

<1> Панцивилистическое представление о возникновении всех имущественных прав из сделок, распространяемое на сферу, по своей природе административно-публичную, способно существенно исказить и затруднить понимание реальных юридических отношений.

Лица признаются нуждающимися в жилом помещении, если они не владеют жилым помещением на праве собственности/социального найма и при этом не являются членами семьи титульных владельцев либо относятся к данным категориям, но обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, а также если такое помещение не отвечает требованиям к жилым помещениям. Кроме того, нуждающимися признаются лица, проживающие в квартире совместно с лицом, больным хроническим заболеванием, делающим невозможным совместное проживание с ним, если в квартире проживает более одной семьи.

Малоимущими граждане признаются в соответствии с законом субъекта Российской Федерации исходя как из среднего дохода члена семьи, так и из совокупной стоимости имущества, находящегося в собственности семьи. Граждане, заявившие притязание на заключение договора социального найма и представившие подтверждающие вышеизложенные обстоятельства документы, принимаются на учет в компетентном органе местного самоуправления. Предоставление жилых помещений осуществляется в порядке очередности и оформляется уже упоминавшимся решением органа местного самоуправления, выступающим в качестве основания заключения договора социального найма.

Глава 36 ГК РФ, посвященная регулированию отношений безвозмездного пользования, не содержит никаких специальных условий для ссуды жилых помещений или иных недвижимостей. Более того, в упомянутой главе отсутствуют бланкетные нормы, отсылающие к § 4 и 6 гл. 34 ГК РФ, регулирующим специальные виды аренды. Однако, учитывая, что законодатель не установил ограничения круга объектов, которые могут передаваться в ссуду, недвижимости в ссуду передаваться могут. Учитывая, что за исключением критерия возмездности аренда и ссуда опосредуют практически тождественные общественные отношения, к отношениям ссуды жилых помещений по аналогии должны применяться те же нормы о форме и государственной регистрации договора, что и для отношений аренды нежилых помещений, а также требования соблюдения режима жилых помещений для отношений коммерческого найма. Очевидно, что ссуда так же ограничивает права собственника, как и аренда, соответственно запись о ссуде нежилого помещения должна вноситься не в подразд. III-6 ЕГРП (записи о прочих ограничениях), а в подразд. III-1, куда вносятся непосредственно записи об аренде. В отношении же безвозмездного пользования физическими лицами жилыми помещениями государственная регистрация сделки не требуется, так как в данном случае наиболее релевантно регулирование отношений коммерческого найма.

Требования к государственной регистрации договора доверительного управления имуществом аналогичны требованиям, которые предъявлялись бы к регистрации сделки и перехода прав, если бы данное имущество было объектом договора купли-продажи, т.е. для жилых помещений регистрируется исключительно переход права, а для нежилых - и сама сделка. Очевидно, что требование государственной регистрации перехода права является следствием первично реципированной англосаксонской модели shared property (когда право собственности вполне определенно возникает у trastee), иначе трудно объяснить, зачем потребовалось в обязательственном правоотношении регистрировать переход права (который отнюдь не тождествен передаче имущества, упомянутой в п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Требование же регистрации сделки вполне оправданно тем, что законом предусмотрен особый порядок нахождения в обороте имущества в доверительном управлении. Здесь прежде всего речь идет о процедуре обращения взыскания по долгам собственника на такое имущество. Неосведомленность третьих лиц, в том числе кредиторов, о доверительном управлении помещениями может причинить им убытки.

Упоминавшееся выше заключение договора доверительного управления помещениями на основании закона сводится к следующим случаям. Во-первых, если помещения принадлежат подопечному лицу (ст. 38 ГК РФ); во-вторых, при патронаже (ст. 41 ГК РФ), однако эти отношения основаны на свободе договора; в-третьих, при наследовании (ст. 1173 ГК РФ), а также в случаях безвестного отсутствия лица (ст. 43 ГК РФ). Учредителем доверительного управления выступает орган опеки и попечительства (для безвестно отсутствующих граждан требуется санкция суда) или нотариус - для наследственного имущества. Для управления наследственным имуществом также характерна фигура душеприказчика, ст. 1026 ГК РФ относит завещание с указанием душеприказчика к законным основаниям возникновения доверительного управления. Однако заметим, что душеприказчик участвует в отношениях по управлению имуществом по своей воле, изъявив согласие путем собственноручной надписи на самом завещании, в заявлении, приложенном к завещанию, или в заявлении, поданном нотариусу в течение месяца со дня открытия наследства. Все это позволяет отнести данный вид законного доверительного управления скорее к сфере, традиционной для частного права свободы совершения сделок и сопряжения воль субъектов, чем к ситуациям, описанным выше.