§ 4. Субъекты прав на имущество в многоквартирных домах

Только собственник и к своему дому,

и к земле привязывается всем сердцем; на них

сосредотачивается забота всей его жизни.

Б.Н.Чичерин <2>

--------------------------------

<2> Чичерин Б.Н. Указ. соч. С. 397.

Субъектами прав на имущество в многоквартирных домах могут быть как граждане и юридические лица, так и публично-правовые образования. Большинство помещений в многоквартирных домах имеют своим целевым назначением проживание граждан, а потому преимущественно граждане выступают субъектами прав на объекты в многоквартирных домах. Граждане могут быть как собственниками, так и нанимателями и жилых, и нежилых помещений в многоквартирном доме. Причем помещение может находиться как в индивидуальной собственности гражданина, так и в общей с другими лицами совместной или долевой собственности.

Юридические лица имеют всю широту правомочий собственника относительно нежилых помещений в многоквартирном доме при условии, что они не нарушают прав собственников жилых помещений, санитарных и технических норм, а также используют находящееся в собственности нежилое помещение в соответствии с его целевым назначением и не нарушают установленного запрета на размещение в жилых домах промышленных производств (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Что касается жилых помещений, то на юридических лицах лежит обязанность использовать такие помещения по их целевому назначению, т.е. для проживания граждан, в связи с чем у юридических лиц имеется только один способ реализации своего права собственности на жилое помещение, а именно - коммерческий наем. В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора жилого помещения, оно может передать такое жилое помещение в пользование гражданину на основании договора субаренды.

Аренда жилых помещений, находящихся в собственности города, получила достаточно широкое распространение и детальное регулирование в законодательстве г. Москвы. В соответствии с Законом г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 (ред. от 16 февраля 2005 г.) "Основы жилищной политики города Москвы" <1> юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору аренды. По договору аренды жилого помещения г. Москвы управомоченное им лицо (арендодатель) предоставляет юридическому лицу (арендатору) жилое помещение без ограничения нормой предоставления за договорную плату во временное владение и (или) пользование, а арендатор обязуется использовать жилое помещение для проживания граждан. На условиях аренды жилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, предоставляются бюджетным организациям, а также организациям и предприятиям, осуществляющим управление и обслуживание жилищного фонда. Например, распоряжениями Правительства г. Москвы от 27 августа 2003 г. N 1537-РП "О выделении Департаменту здравоохранения города Москвы жилых помещений по договору аренды в рамках Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на 2003 - 2005 годы и от 26 августа 2004 г. N 1699-РП "О предоставлении по договорам аренды жилой площади департаментам образования и здравоохранения города Москвы в 2004 - 2005 годах" в рамках названной Программы были предоставлены в аренду 829 квартир для последующего предоставления на условиях субаренды молодым специалистам - сотрудникам названных учреждений.

--------------------------------

<1> Первоначальный текст документа опубликован в изд.: Ведомости Московской думы. 1998. N 5. Ст. 56. Действ. ред. см.: СПС "КонсультантПлюс".

В соответствии с п. 1 ст. 60 ЖК РФ выступать наймодателем по договору социального найма вправе только публичный собственник - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель).

Весьма значительная доля помещений как жилого, так и нежилого назначения в многоквартирных домах все еще находится в государственной или муниципальной собственности. Эта доля складывается из не приватизированных до настоящего времени жилых помещений, кроме них в нее входят помещения, которые принадлежат публичным собственникам как инвесторам (в том числе инфраструктурным), когда они выступают в качестве единых заказчиков при строительстве многоквартирных домов.

До самого последнего времени в жилом фонде имело место не только количественное превосходство помещений публичных собственников, но и "качественное" превосходство прав административно-властных участников. Речь идет о том, что, предоставляя частным инвесторам для строительства земельный участок из состава городских земель, а также возможность присоединения к городским коммуникациям (водопроводу, канализации, газопроводу, линиям электропередачи и т.п.), публичный собственник (субъект Федерации или муниципальное образование) приобретал в качестве компенсации <1> право собственности на часть возведенных площадей. По сути публичный собственник выступал в роли соинвестора, который, однако, диктовал свои условия остальным инвесторам, поскольку сам императивно определял стоимость своего имущественного взноса, выраженного в предоставлении земельного участка и объектов инфраструктуры. Наиболее четко эти отношения прослеживаются на примере г. Москвы, где как строительный комплекс, так и рынок первичного жилья развиваются наиболее динамично.

--------------------------------

<1> Данный термин вполне официален: компенсация г. Москве при строительстве объектов как жилого, так и нежилого фонда за уже существующую городскую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру предусмотрена нормативными актами (см. п. 26.2 Постановления Правительства г. Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов"). Однако наибольший интерес в этой связи имеет Постановление Правительства г. Москвы от 19 августа 2003 г. N 698-ПП "Об утверждении Методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов". Следует заметить, что такая компенсация не является непосредственно денежной компенсацией, но определяется посредством абстрактного денежного эквивалента доли города в возводимом жилом доме. Доля, согласно Методике, варьируется в зависимости не только от рыночной стоимости, но и от престижности жилья, близости от метро, экологической чистоты и даже от использования "импортных отделочных материалов".

В г. Москве при предоставлении земельного участка для строительства жилых домов одновременно осуществлялось определение долей жилой площади, приобретаемой заказчиком, администрацией и инвестором <1>. Размер площади, подлежащей передаче инвесторами для нужд города, определялся исходя из затрат на капитальное строительство и реальных продажных цен на жилье, сложившихся в конкретных микрорайонах предполагаемого строительства, а также с учетом дополнительных обременений, предусмотренных инвестиционным контрактом (заключаемым по результатам конкурса) <2>.

--------------------------------

<1> Распоряжение мэра г. Москвы от 20 июня 1997 г. N 489-РМ "О строительстве жилых домов с участием инвесторов, привлекаемых заказчиками и префектурами административных округов". Так, даже в утвержденных формах о предоставлении земельного участка предусматривалось обязательное установление объема вновь возводимой жилой площади, передаваемой префектуре административного округа (см. распоряжение мэра г. Москвы от 7 сентября 1995 г. N 472-РМ "Об утверждении формы распоряжения префекта административного округа о предоставлении земельного участка под строительство и реконструкцию пятиэтажных жилых домов" (п. 4)).

<2> Пункт 4 Постановления Правительства г. Москвы от 19 сентября 2000 г. N 749 "О мерах по выполнению распоряжения мэра Москвы от 18 августа 2000 г. N 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в городе Москве".

Следствием этого явилась ситуация, при которой инвесторам, в том числе инвесторам-гражданам (речь идет о времени до вступления в силу Закона об УДСМД), приходилось оплачивать не только те помещения, которые они приобретали в собственность, но и ту часть жилых и нежилых помещений возводимого дома, а также приходившегося на их долю общего имущества многоквартирного дома, которые передавались в собственность соответствующему публичному собственнику в счет его доли. Разумеется, прямым следствием такой жилищной политики стало повышение цен на рынке первичного жилья, что в свою очередь негативно сказывалось на платежеспособном спросе населения на жилые помещения. Значит, не уменьшалась необходимость в безвозмездном распределении жилья публичной властью среди нуждающихся в улучшении жилищных условий менее обеспеченных граждан. Такое распределение производилось за счет уже новых инвесторов, и так продолжалось не менее 10 лет. Созданный порочный круг породил и усугубил ряд проблем. Назовем лишь одну из них: в домах-новостройках наряду с собственниками, оплатившими полную стоимость своего жилища, оказывались лица, которые покупали жилье с использованием безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья <1>, а также те, которым жилье предоставлялось по договору социального найма с правом последующей безвозмездной приватизации <2>. Следовательно, только часть собственников и владельцев помещений в таких домах имеет уровень доходов, позволяющий нести расходы по содержанию и поддержанию не только собственно жилища, но и общего имущества многоквартирного дома в состоянии, исключающем его преждевременный износ и ухудшение качества условий проживания в доме; остальные жильцы не имеют уровня доходов, достаточных для того, чтобы нести бремя содержания объекта права собственности. Это порождает трудноразрешимые противоречия и конфликты, о чем свидетельствуют судебная практика и судебная статистика, отмечающие рост числа споров по искам ТСЖ к своим членам, а также к домовладельцам, членами ТСЖ не являющимся, о взыскании задолженности по коммунальным платежам и платежам за техническое обслуживание и благоустройство.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Правительства г. Москвы от 31 марта 1998 г. N 256 (ред. от 20 октября 1998 г.) "О предоставлении жителям г. Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" (вместе с Положением о порядке и условиях предоставления жителям городе Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья) // Вестник Мэрии Москвы. 1998. N 16 (авг.), а также Постановление Правительства г. Москвы от 20 сентября 1994 г. N 795 (ред. от 26 сентября 1995 г.) "О предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья в г. Москве" (вместе с Порядком и условиями предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий...) // Вестник Мэрии Москвы. 1994. N 21 (нояб.).

<2> Следует обратить внимание на то, что Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П признано несоответствующим ч. 2 ст. 19 Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. ст. 12 Вводного закона к ЖК РФ), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма до 1 марта 2005 г.

Практика применения Закона об УДСМД еще не сформировалась (и существуют определенные сомнения в широком применении первоначальной редакции данного Закона), но представляется, что московские власти будут вынуждены (в особенности с учетом требований ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ) отказаться от описанного выше способа приобретения прав на помещения в многоквартирных домах.

Еще одним специфическим участником отношений, связанных с эксплуатацией многоквартирных домов, является товарищество собственников жилья - некоммерческая организация со специальной правоспособностью: оно создается исключительно для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в пределах, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заниматься лишь строго определенными видами хозяйственной деятельности. Во-первых, заключать в соответствии с законодательством договоры на управление многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Во-вторых, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков. В-третьих, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ; предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме <1>. Разумеется, что своей деятельностью ТСЖ не должно ущемлять права собственников помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в ТСЖ. В частности, ТСЖ не вправе лишать возможности пользоваться внутридомовой инфраструктурой (лифтами, лестницами, подземным гаражом) или не выдавать счет на оплату коммунальных услуг <2>.

--------------------------------

<1> Подробнее о деятельности ТСЖ будет рассказано в § 3 гл. III, посвященном управлению многоквартирными домами.

<2> По таким делам истцы могут также заявлять требования о компенсации морального вреда, в ряде случаев удовлетворяемые судом (см., например, решение Головинского районного суда от 16 октября 2001 г. по делу N 2-2829/2001).

Представляется, что для более полной реализации прав собственников помещений - членов ТСЖ последнее должно не только осуществлять управленческие услуги и бюджетирование коммунальных и иных эксплуатационных расходов, а также деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, но и активно участвовать в девелопменте многоквартирного дома как имущественного комплекса. В связи с этим целесообразно было бы предоставить ТСЖ преимущественное право приобретать в собственность отчуждаемые собственниками жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Деятельность ТСЖ, направленная на расширение и улучшение имущественного комплекса, по нашему мнению, не должна ограничиваться правами, указанными в ст. 137 ЖК РФ. Не останавливаясь на неудачных формулировках, хочется тем не менее подчеркнуть, что с нашей точки зрения абсолютно неоправданным является лишение ТСЖ прав приобретать земельный участок в собственность товарищества, а также осуществлять застройку выделенных земельных участков от собственного имени с приобретением товариществом права собственности на возведенные постройки. В этой связи нам представляются предпочтительными нормы отмененного в связи с введением в действие ЖК РФ ФЗ "О товариществах собственников жилья", которые предусматривали права ТСЖ: 1) иметь в собственности помещения в кондоминиуме (по нынешней терминологии - в многоквартирном доме); 2) в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящегося в собственности товарищества; 3) получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 4) осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках <1>. Разумеется, как и всякая некоммерческая организация, ТСЖ может иметь в собственности обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права и нести обязанности. Однако поскольку ТСЖ обладает специальной правоспособностью, то во избежание недоразумений следовало бы прямо указать в ст. 137 ЖК РФ на то, что ТСЖ вправе приобретать в собственность недвижимое имущество и земельные участки для целей осуществления деятельности, соответствующей закону и учредительным документам.

--------------------------------

<1> Первоначальный текст документа опубликован в изд.: Российская газета. N 119. 1996. 26 июня.

Подобные меры помогли бы вывести ТСЖ с уровня суммативного объединения собственников помещений на уровень активного участия в гражданском обороте с целью более эффективного использования имущества, входящего в комплекс многоквартирного дома, как находящегося в общей собственности собственников помещений, так и принадлежащего непосредственно ТСЖ. В последнем случае имущество может вовлекаться в оборот с меньшими трудностями, чем это происходит в случае вовлечения в имущественный оборот общего имущества многоквартирного дома, так как его частичное отчуждение не сопряжено с предусмотренной ст. 146 ЖК РФ процедурой принятия решения более чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Не говоря уже о том, что доходы, получаемые от использования имущества ТСЖ, например, от сдачи его в аренду, могут быть потрачены на ремонт помещений общего пользования, а также ремонт и замену оборудования, благоустройство придомовой территории. Кроме того, за счет таких доходов может погашаться часть расходов на техническое обслуживание и платежей за потребляемые коммунальные услуги.

Вновь обратимся к опыту, накопленному в столице, где был принят и действует Закон г. Москвы от 16 апреля 1997 г. N 8-28 (ред. от 21 февраля 2001 г.) "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" <1>. Названный Закон устанавливает права товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы и входящих в состав многоквартирного дома, управляемого товариществом; определяет порядок и условия реализации этих прав. В соответствии со ст. 4 и 6 этого Закона ТСЖ предоставлены права самостоятельно заключать договоры аренды объектов нежилого фонда, находящихся в его управлении, а также оставлять в своем распоряжении часть полученной арендной платы - нормативного дохода <2> в размере, необходимом для покрытия всех издержек на управление, обслуживание и ремонт общего имущества, если обязательные платежи, вносимые собственниками, нанимателями, арендаторами, и средства, полученные от использования иных объектов в многоквартирном доме, не являющихся собственностью города, не покрывают эти издержки, рассчитанные по нормативам. Оставшаяся часть нормативного дохода направляется товариществом в бюджет города. Средства, полученные от использования объектов нежилого фонда, находящихся в городской собственности, сверх нормативного дохода, товарищество вправе направлять на уставные цели. При этом ставки арендной платы не могут быть ниже установленных городскими нормативными актами для соответствующих объектов, сдаваемых в аренду органами городского управления. Порядок принятия решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в управлении, определяется уставом товарищества.

--------------------------------

<1> Первоначальный текст документа опубликован в изд.: Тверская, 13. 1997. 29 мая - 4 июня. N 22.

<2> Нормативный доход - это доход от использования объектов нежилого фонда в многоквартирном доме, находящихся в городской собственности, рассчитанный в соответствии с нормативами, утвержденными Правительством г. Москвы.

Примечательно, что рассматриваемый Закон г. Москвы предоставляет товариществу преимущественное право на аренду или приобретение в собственность на льготных условиях свободных от обязательств объектов нежилого фонда в многоквартирном доме, являющихся собственностью города (ст. 2). При этом порядок определения выкупной цены устанавливается городскими нормативными актами, а сама цена не может превышать начальной цены выставляемых на конкурсную продажу аналогичных объектов.

Пользуясь предоставленным законом правом на заключение договоров аренды нежилых помещений, известное в Восточном административном округе столицы ТСЖ "Инициатива" за сравнительно короткое время за счет доходов, полученных от сдачи в аренду помещений первого нежилого этажа, в которых разместились два небольших магазина, салон красоты и видеопрокат, произвело ремонт вестибюлей, коридоров и лифтовых холлов, установку системы видеонаблюдения, замену входных дверей в подъездах и др.