Многоквартирные дома: проблемы и решения с.Г. Певницкий, е.А. Чефранова

ГК РМ - Гражданский кодекс Республики Молдова

Закон о регистрации - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЖНК - Жилищно-накопительный кооператив

ЖСК - Жилищно-строительный кооператив

ПЗиЗ - Правила землепользования и застройки

УДСМД - Участие в долевом строительстве многоквартирных домов

BGB - Германское гражданское уложение

WEG - Германский закон о праве на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью

Введение

Одним из приоритетных направлений социальной политики государства является формирование рынка доступного жилья с необходимым правовым обеспечением, отвечающим реалиям нового общественно-экономического устройства. Как отмечено Президентом Российской Федерации В.В. Путиным в ежегодном Послании Федеральному Собранию, "обеспечение граждан доступным жильем" является "одной из самых актуальных задач. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России <1>".

--------------------------------

<1> Послание Президента Федеральному Собранию РФ от 26 мая 2004 г. // Российская газета. N 109. 2004. 27 мая.

Право граждан на жилище должно пониматься не только в смысле социальной обязанности государства по обеспечению народонаселения местами для проживания <2>, но и в широком смысле, как комплекс прав и свобод человека, связанных с реализацией возможности каждого иметь и беспрепятственно осуществлять права относительно места постоянного проживания. Такое комплексное право включает права как первого поколения (негативное требование неприкосновенности жилища), так и второго - "социальные права", носящие позитивный характер <3>.

--------------------------------

<2> Тем более, что в таком случае право на жилище не может рассматриваться как право, поскольку ему не корреспондирует юридическая обязанность какого-либо субъекта. Это скорее декларативное положение, указывающее ориентиры движения российского государства, в развитие которого могут быть приняты законы и иные нормативные акты, позволяющие обеспечить жильем те малоимущие слои населения, которые не в состоянии самостоятельно приобрести или нанять его. См.: Четвернин В.А. Основы конституционного строя России: доктрина и практика // Становление конституционного государства в посттоталитарной России: Сб. статей. М., 1998. С. 25 - 26.

Отсутствие правовой природы данной обязанности иллюстрируется ее зависимостью от финансово-экономического состояния государства, что подтверждается выводами, содержащимися в абз. 8 п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П.

<3> Как отмечает Е.А. Лукашева, "в XX веке государство не может не стремиться к тому, чтобы стать социальным" (Проблемы общей теории права и государства / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма, 2001. С. 224).

В научной литературе уделено достаточно внимания исследованию смысла закрепленного Конституцией РФ права граждан на жилище и проблемам, связанным с его практической реализацией <1>. Для надлежащего осуществления данного права необходимо отнюдь не только упомянутое правовое, но и социально-экономическое, а также инженерно-техническое обеспечение.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Л.М. Пчелинцевой "Проблемы исследования природы и содержания конституционного права граждан на жилище" включена в информационный банк согласно публикации - "Конституционное и муниципальное право", 2004, N 2.

<1> См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины. Смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000. С. 236; Пчелинцева Л.М. Проблемы исследования правовой природы и содержания конституционного права граждан на жилище // Правовые вопросы недвижимости. 2004. N 1. С. 24 - 25.

Известно, что Россия является урбанизированным государством, где большая часть населения проживает в городских поселениях. При этом, согласно данным, полученным в ходе Всероссийской переписи населения 2002 г., жилые помещения по их типам распределяются следующим образом: всего жилых помещений насчитывается 49 073 158, в том числе индивидуальных домов - 13 203 910, что составляет 26,9%; число отдельных квартир в многоквартирных домах равно 34 463 400, а коммунальных - 488 520. Таким образом, 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома.

Для реализации жилищных прав лиц, проживающих в многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфраструктуры, целевым назначением которой является обеспечение эксплуатации, а также благоустройство дома и придомовой территории. В результате массовой приватизации жилищного фонда сформировалась принципиально новая страта, охватывающая все слои населения: граждан - собственников своего жилья, а также собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Именно этим лицам, составляющим значительную часть населения страны, на праве собственности принадлежит и упомянутый инфраструктурный комплекс - общее имущество в многоквартирном доме. По поводу использования, содержания и улучшения как обособленных объектов права собственности, к которым относятся квартиры, иные жилые и нежилые помещения самостоятельного целевого назначения, так и общего имущества многоквартирного дома складываются весьма непростые отношения, связанные в том числе с управлением имущественным комплексом. Эти отношения нуждаются не только в регламентировании, но прежде всего в изучении и научном исследовании, без которых любое правовое регулирование не будет эффективным. Изложенное доказывает практическую значимость темы настоящего исследования.

К сожалению, несмотря на высокую практическую востребованность доктринальной разработки данной темы, в настоящее время ей посвящено незначительное число теоретических исследований <1>. Это объясняется тем, что данная проблема встала перед обществом сравнительно недавно, и она заметно актуализируется по мере продвижения жилищно-коммунальной реформы в направлении возложения на собственников как бремени несения всех расходов по содержанию жилищ, так и бремени ответственности за его сохранность и управление. Кроме того, в связи с кардинальным изменением жилищного законодательства и вступлением в силу пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, требуются теоретические изыскания уже на основе нового законодательного материала.

--------------------------------

<1> См.: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения // Юрист. 2001. N 40; Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики. 2002. N 4; Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. N 10; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. N 6; Он же. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Нотариус. 2004. N 1; Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Семейное и жилищное право. 2005. N 3; Он же. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. N 3; Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 5.

Практическая значимость настоящего исследования определяется тем, что согласно ст. 18 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ) собственникам помещений в многоквартирном доме в срок до 1 января 2007 г. предстоит избрать способ управления многоквартирным домом; если собственники этого не сделают или же принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не будет реализовано, то тогда орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ проведет открытый конкурс по выбору управляющей организации. С очевидностью выбору способа управления предшествует проведение общего собрания и (или) создание ТСЖ, но ни то ни другое невозможно без уяснения, кому и какая именно доля в праве на имущество многоквартирного дома принадлежит, поскольку число голосов при принятии собственниками решений зависит от размера доли каждого из собственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая по общему правилу пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если только принятым до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. Следовательно, в самое ближайшее время подавляющему большинству граждан страны придется так или иначе вникнуть в существо отношений, складывающихся по поводу имущества многоквартирного дома.

Исходя из того, что отношения собственности - это основополагающие отношения для всего гражданского оборота, краеугольный камень самого гражданско-правового регулирования, представляется весьма целесообразным предпринять попытку исследования модели отношений собственности на имущество в многоквартирном доме. Долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома - разновидность общей долевой собственности, которая в силу специфики ее объекта весьма отличается от традиционной модели общей собственности. Подобная постановка вопроса еще больше усиливает теоретическую значимость исследования отношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме.