1.6 Принципы оценки

При оценке собственности используются определенные принципы. Оценщики называют эти принципы фундаментальными. Все принципы, используемые при оценке, можно разделить на три группы:

• основанные на представлениях собственника;

• связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией;

• связанные с рыночной средой.

1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника

Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребность пользователя в данном месте в течение данного периода времени. Полезность для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности объекта собственности или актива приносить доход его потенциальному владельцу.

Объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужен для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или для выращивания урожая. Он может быть полезен, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение им, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет другую психологическую потребность. Следует иметь в виду, что полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова.

Замещение – максимальная стоимость собственности на открытом конкурентном рынке определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена или создана другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип действует для всех объектов, кроме уникальных – вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения.

Этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке любого актива: затратного, рыночного и доходного.

С точки зрения сравнительного подхода, расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше минимальной цены, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности, то есть спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью.

Соответственно с точки зрения затратного подхода, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть приобретен или воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

С точки зрения доходного подхода, стоимость объекта собственности определяется на конкурентной основе сравнением среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

Предвидение (ожидание) – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Стоимость создается ожиданием выгод, которые могут быть получены в будущем. Это очень важный принцип, определяющий логику любого покупателя-инвестора. Действительно, имеет смысл сегодня вкладывать деньги в тот объект, который в будущем гарантирует определенную выгоду, причем будущий доход, пересчитанный к сегодняшнему дню, должен оправдать сегодняшнее вложение. На этом принципе базируется доходный подход к оценке.

Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешний рубль. Для правильной оценки будущих рублей, ожидаемых от владения объектом собственности, очень важно скорректировать прогнозируемые будущие поступления на их стоимость во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием.