2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты)

Метод разбивки на компоненты заключается в разбивке всех издержек на компоненты (или элементы), определении текущей стоимости каждого элемента и определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат. Поэлементными затратами могут быть затраты на проектирование и составление сметы, затраты на материалы и рабочую силу, затраты на производство земляных, монтажных, отделочных работ, затраты на оборудование и т. д.

3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости

При оценке объекта этим методом составляется смета строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранилась старая проектно-сметная документация, по которой он строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.

В нашей стране стоимость строительства, как правило, определяется как сметная стоимость строительства в соответствии со сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции – IV часть строительных норм и правил (СНиП).

Сметная стоимость определяется следующим образом.

1. Строительно-монтажные работы.

   1. Основная заработная плата строительных рабочих.

   2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.

   3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

4. Накладные расходы (НР).

Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ+НР)

5. Плановые накопления (ПН).

Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ Св _смр= С+ПН).

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы.

Затраты, связанные с землеотводом.

Оплата юристов и других консультантов.

Страховые платежи.

Налоги (транспортный налог, налог на автодороги, НДС).

Расходы по продаже.

Прочие затраты.

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св _смр+ЗО+ПЗЗ)

4. Прибыль застройщика (ПрЗ).

Итого стоимость объекта (Св _об = ЗЗ+ПрЗ).

4. Индексный метод оценки объектов недвижимости.

Индексный метод оценки объектов недвижимости заключается в корректировке балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 года. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

7.5.Определение износа объекта недвижимости

Износ (или устаревание) – это уменьшение стоимости объекта собственности, обусловленное различными причинами.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения его текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

При затратном подходе износ определяется в рублях в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства объекта и используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта собственности. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного объекта (определенной с помощью затратного подхода) для определения стоимости оцениваемого объекта.

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).