7.5.2.Функциональный (моральный) износ объекта

Функциональный (или моральный) износ объекта – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.). Функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газовых, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа с точки зрения устранимости также является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, в Москве на рынке недвижимости большим спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.). Поэтому складские помещения старого образца имеют неустранимый функциональный износ.

При оценке складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ. Величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой "старого" складского помещения, аналогичного оцениваемому).

Примером функционального износа, когда имеются избыточные качественные характеристики, т. е. избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых излишних элементов. Например, работники предприятия, приспосабливая его «под себя», вносят дополнительные изменения для собственного удобства – создают систему внутренней связи и кондиционирования воздуха. Если затраты по установке этих элементов в сумме составили 100 000 руб., а при оценке здания эти элементы прибавили его стоимости лишь 75 000 руб., то убыток от установки этих элементов равен 25 000 руб. Этот убыток и составляет величину неустранимого функционального износа, связанного с избыточными потребительскими качествами. (Дом с печью).

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта (стоимость, кв. м. и т.д.).

7.5.3.Внешний (экономический) износ

Внешний (или экономический) износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам – болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации, то внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Наиболее распространенным методом определения внешнего износа является метод анализа парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, а другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта собственности.

Другой метод измерения внешнего износа – сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному внешнему воздействию Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация в данном случае осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора, т. е. разница в ставке арендной платы сравниваемого и оцениваемого объектов умножается на мультипликатор валовой арендной платы, характерный для данного вида объектов – это и будет являться величиной внешнего износа.

Определив износ оцениваемого объекта, необходимо вычесть его из полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения.

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа – физического, функционального и внешнего.