- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Содержание
- •12.1. Виды стоимости 185
- •Введение
- •1Основные понятия оценки
- •1.1 Общие определения
- •1.2 Дата оценки
- •1.3 Виды имущества, подлежащего оценке
- •1.4 Цели оценки
- •1.5 Виды стоимости
- •1.6 Принципы оценки
- •1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника
- •1.1.1.Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией
- •1.1.2.Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- •1.2.Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику
- •2Правовые аспекты оценки собственности
- •2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества
- •2.1.Право собственности на недвижимость, включая землю
- •2.2.Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке
- •2.3.Оценка прав собственности
- •2.4.Особенности права собственности на жилое помещение
- •2.5.Защита вещных прав
- •2.6.Особенности права собственности на земельные участки
- •2.6.1. Регулирование земельных отношений
- •2.6.2. Ограничение прав собственности на земельные участки
- •2.6.3. Изъятие земельного участка у собственника
- •2.7.Частичные права собственности
- •2.8.Законодательство и стандарты оценочной деятельности
- •3Основные подходы и этапы проведения оценки
- •3.1.Этапы проведения оценки
- •3.1.1. Подготовительный этап
- •3.1.2. Этап сбора информации
- •3.1.3. Этап расчета стоимости объекта оценки
- •3.1.4. Заключительный этап
- •4Шесть функций денежной единицы
- •4.1.Основные понятия
- •4.2.Начисление простых процентов
- •4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы
- •4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии)
- •4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета
- •4.5.1 Обычный аннуитет
- •4.5.2 Авансовый аннуитет
- •4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета
- •4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов)
- •4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов
- •4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы
- •4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период
- •4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения
- •4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений
- •5Доходный подход к оценке собственности
- •5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу
- •5.2 Основные этапы оценки доходным методом
- •5.3 Определение чистого дохода
- •5.4 Метод капитализации доходов
- •Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.
- •Прогнозируется снижение стоимости капитала.
- •5.1.1.Стоимость капитала (основной суммы) не меняется
- •5.1.2. Прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.1.3. Частичное возмещение капитала
- •5.2.2. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)
- •5.2.3.Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов
- •5.2.4. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения)
- •5.3.Достоинства и недостатки метода капитализации дохода
- •5.4.Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования)
- •5.4.1. Общая характеристика и область применения
- •5.4.2. Прогнозирование денежных потоков
- •5.4.3. Определение остаточной стоимости объекта
- •5.4.4. Определение ставки дисконта
- •5.4.5. Определение взвешенного дохода
- •5.5.Достоинства и недостатки доходного подхода
- •6Сравнительный (рыночный) подход
- •6.1.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •6.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж
- •6.1.2. Поправки, влияющие на стоимость объекта
- •6.1.3. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж
- •6.1.4. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа
- •6.1.5. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов
- •6.1.6. Единицы сравнения
- •6.2.Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора
- •6.3.Достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •7Затратный подход к оценке собственности
- •7.1.Область применения
- •7.1.1. Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами
- •7.1.2.Оценка объектов специального назначения
- •7.1.3. Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка
- •7.1.4. Оценка объекта собственности для страхования
- •7.1.5. Технико-экономическое обоснование нового строительства
- •7.1.6. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •7.1.7. Выбор профиля объекта недвижимости
- •7.1.8. Ограничения на применение затратного подхода
- •7.2. Технология применения для оценки объектов недвижимости
- •7.3. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •7.4. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения
- •1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)
- •2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты)
- •3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости
- •Строительно-монтажные работы.
- •7.5.Определение износа объекта недвижимости
- •7.5.1. Физический износ
- •7.5.2.Функциональный (моральный) износ объекта
- •7.5.3.Внешний (экономический) износ
- •7.6.Достоинства и недостатки затратного подхода
- •8Согласование результатов оценки и оформление отчета
- •8.1.Согласование результатов оценки
- •8.2.Содержание и порядок сдачи отчета об оценке
- •9Оценка земельных участков
- •9.1.Особенности земли как товара
- •9.2.Специфика земельного участка как объекта оценки
- •9.3.Категории использования земли
- •9.4.Зонирование городских земель
- •9.5.Факторы, определяющие цену городских земель
- •9.6.Виды стоимости земельного участка
- •9.7.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
- •9.7.1. Общие рекомендации по проведению оценки
- •9.7.2. Методы оценки
- •2. Метод выделения
- •9.7.3. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •9.8.Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9.8.1. Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта
- •9.8.2. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •10Оценка недвижимости
- •10.1.Особенности рынка недвижимости
- •10.2.Классификация объектов недвижимости
- •1. Происхождение
- •2. Назначение
- •3. Масштаб
- •4. Готовность к использованию.
- •10.3.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •10.4. Основные виды сделок с недвижимостью
- •10.5.Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости
- •10.6.Методика оценки квартир
- •10.7.Оценка торговых помещений
- •10.7.1.Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений
- •10.7.2.Методы оценки торговых помещений
- •10.8.Методы оценки гостиниц
- •10.9.Оценка офисов
- •11Ипотечное кредитование
- •11.1.Кредиты с «шаровым» платежом
- •11.2.Кредиты с фиксированным платежом основной суммы
- •11.3.Совместное участие
- •11.4.Нарастающие платежи
- •11.5.Обратный аннуитет
- •11.6.Переменная ставка
- •11.7.Канадский ролл-овер
- •11.8.Завершающая ипотека
- •12Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •12.1.Виды стоимости
- •12.2.Цели оценки и виды стоимости
- •12.3.Классификация и идентификация машин и оборудования
- •12.4.Виды износов машин и оборудования
- •12.5.Физический износ машин и оборудования
- •12.5.1.Диагностика износа
- •12.5.2.Экспертные методы диагностики
- •12.5.3.Экономико-статистические методы диагностики
- •12.5.4.Экспериментально-аналитические методы диагностики
- •12.6.Функциональное и экономическое устаревание
- •12.6.1.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами
- •12.6.2.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами
- •12.6.3.Экономическое устаревание
- •12.7.Доходный подход к оценке машин и оборудования
- •12.7.1.Метод капитализации прибыли
- •Определение базы прибыли
- •Выбор временного периода
- •Порядок действий при оценке стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли
- •12.7.2.Метод дисконтирования чистых доходов
- •12.7.3.Метод равноэффективного аналога
- •12.8.Рыночный подход
- •12.8.1.Информационное обеспечение
- •12.8.2.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •12.8.3.Определение поправок или корректировок
- •12.8.4.Метод статистического моделирования
- •12.9.Затратный подход
- •12.9.1.Расчет по цене однородного объекта
- •12.9.2.Поэлементный (поагрегатный) расчет
- •12.9.3.Анализ и индексация затрат
- •12.9.4.Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам
- •12.9.5.Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования
- •13Оценка и переоценка основных фондов
- •13.1.Метод прямой оценки
- •13.2. Индексный подход к переоценке основных фондов
- •13.3.Полная и остаточная восстановительная стоимость
- •14Оценка инвестиционных проектов
- •14.1.Технология оценки инвестиционных проектов
- •14.2.Сравнение инвестиционных проектов
- •Литература
12.5.1.Диагностика износа
Физический износ может быть определен по характерным признакам как для отдельных деталей, так и для машины в целом, (раздаточный материал) Например, для машин с коленчатыми валами и шатунами (двигатели внутреннего сгорания, насосы, компрессоры) внешним проявлением износа может быть глухой стук в месте сопряжения деталей, возникающий в результате механического износа шеек и подшипников. Износ может быть определен по отклонениям от номинальных режимов работы (искажение формы обработанной детали, следы дробления на обработанной поверхности).
В общем случае износ машин и оборудования в целом может быть определен как снижение потребительских свойств в зависимости от наработки. Для некоторых видов машин накоплена значительная статистика по износу и построены соответствующие зависимости, позволяющие оценить износ как функцию наработки. Для большинства видов статистика либо не накоплена, либо недоступна для оценщиков, и для определения величины износа пользуются следующими методами:
а) экспертные:
метод эффективного возраста;
метод экспертизы состояния;
б) экономико-статистические:
метод снижения доходности;
метод стадии ремонтного цикла;
в) экспериментально-аналитические:
метод снижения потребительских свойств;
метод поэлементного расчета;
прямой метод.
12.5.2.Экспертные методы диагностики
Экспертные методы основываются на суждении специалиста-эксперта или самого оценщика о фактическом состоянии машины исходя из ее внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов. Экспертные методы требуют высокого уровня знаний в области конструкции и эксплуатационных характеристик оцениваемых машин.
Метод эффективного возраста базируется на допущении, что можно достаточно точно определить остающийся срок службы Тост. Зная величину нормативного срока службы Тн, эффективный возраст может быть определен из выражения:
Тэф = Тн – Тост,
а физический износ – по формуле:
Фи = Тэф / Тн.
Срок Тн определяется по технической документации, а значение Тост – экспертно.
Метод экспертизы состояния предусматривает привлечение специалистов для определения физического состояния машин и оборудования в соответствии с оценочной шкалой. Для повышения степени достоверности могут быть привлечены несколько экспертов, при этом результирующее значение износа определяется из зависимости
Фи = Фиii,
где Фиi –оценка износа i-го эксперта;
i – весомость мнения i-го эксперта.
Весомость мнений экспертов определяется из условия i = 1 и устанавливается в соответствии со шкалой экспертных оценок для определения коэффициента износа, приведенной ниже.
Таблица 12.2 Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа
Состояние оборудования |
Характеристика физического состояния |
Коэффициент износа, % |
Новое |
Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии |
0 5 |
Очень хорошее |
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии |
10 15 |
Хорошее |
Бывшее в
эксплуатации оборудование, полностью
отремонтированное или рек
Продолжение табл. 12.2 |
20 25 30 35 |
Удовлетворительное |
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей таких, как подшипники, вкладыши и др. |
40 45 50 55 60 |
Условно пригодное |
Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов |
65 70 75 80 |
Неудовлетворительное |
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных аппаратов |
85 90 |
Негодное к применению или лом |
Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь |
97,5 100 |
