10.7.Оценка торговых помещений

Рынок торговых помещений развит гораздо слабее, чем рынок жилья, но достаточно широко распространена аренда и субаренда торговых площадей.

В центральной части города, где магазины конкурируют друг с другом, существует много данных об аренде, позволяющих сделать обоснованное заключение о величине арендной платы за определенное помещение. Часто торговец не имеет полной уверенности в уровне чистого дохода от своей деятельности, однако существует определенный коридор для определения арендной платы путем переговоров между арендатором и владельцем помещения.

Арендная плата в этом случае составляет порядка 80% от рыночной стоимости аренды, и арендатор дополнительно соглашается уплачивать часть годового дохода от своей деятельности. Такую структуру арендной платы называют «аренда на основе товарооборота».

Часть валового дохода, идущая на арендные платежи, зависит от типа продаваемых товаров, объема продаж, уровня капиталооборота, необходимого торгового пространства и т. д. (Ювелирные изделия и мясные продукты, ковры и мебель). Торговец выбирает лучшее местоположение для своего магазина исходя из своих финансовых возможностей.

В рыночной экономике торговые компании вынуждены конкурировать за право аренды. Поэтому данные об арендной плате хорошо согласуются с рыночным уровнем оплаты. Максимальный уровень арендной платы определятся конкурентным уровнем получаемого дохода, и торговая компания готова платить максимальный уровень арендной платы, если конкуренция за арендные помещения достаточно высока.

Примеры арендной платы с оборота при основной арендной плате 80%.

Направление торговли	Процент с оборота
Овощной магазин	1,5
Универсальный магазин	3
Мебельный магазин	5
Ресторан	5,5
Электротовары	7
Мужская модная одежда	7,5
Книжные, спортивные товары	8
Женская модная одежда	9
Кожгалантерея, ювелирные изделия	10

На процент, уплачиваемый с оборота, влияет торговая наценка и объем ожидаемых продаж.

Стоимость недвижимости можно определять с использованием доходного подхода, применяя рыночную процентную ставку к определенному уровню арендных платежей.

При оценке магазинов их стоимость зависит от торговых возможностей. Обычно будущий арендатор должен ответить на следующие вопросы:

а) Каким может быть оборот магазина в этом помещении, принимая во внимание его местоположение и удобство?

б) Какой может быть валовая прибыль (доход), принимая во внимание среднюю норму прибыли для такого бизнеса?

в) Каковы могут быть расходы на зарплату, освещение, тепло, ремонт, налоги?

г) Какую ренту можно позволить платить после вычета расходов и разумного дохода для себя самого?