10.2.Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В России это квартиры и комнаты, офисные помещения, пригородные жилые дома с земельными участками и свободные земельные участки под застройку или для других целей. Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют различные условия и их сочетания, для проведения классификации использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию по разным «ветвям». Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение

1.1 Естественные (природные) объекты.

1.2 Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

1.1.1 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2 Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации.

1.2.1 Постройки для жилья

1.2.2 Постройки для офисов

1.2.3 Прочие

3. Масштаб

1.1.1.1 Земельные массивы.

1.1.1.2 Отдельные земельные участки

1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.).

1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

1.2.1.4 Секция (подъезд).

1.2.1.5 Этаж в секции.

1.2.1.6 Квартира.

1.2.1.7 Комната.

1.2.1.8 Летняя дача.

1.2.2.1 Комплекс административных зданий.

1.2.2.2 Здание.

1.2.2.3 Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

1. Готовые.

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства («незавершенка»).

Деление по признакам группы 4 может быть применено для всех групп искусственных объектов (от 1.2.1.1 до 1.2.2.3).

На сформированном западном рынке принята другая, обличающаяся от предложенной выше классификация объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на следующие классы:

• специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.

Примеры: нефтеперегонные заводы, химические, металлургические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования.

• неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.