9.8.2. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

1 этап. Проводится отбор вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет ограничить круг информации, которую необходимо собрать.

2 этап. Определяется стоимость застройки по каждому из альтернативных вариантов. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3 этап. Определяется финансовая обоснованность выявленных вариантов застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах и, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый доход.

4 этап. Проводится распределение чистого дохода между землей и зданиями/сооружениями. Для этого можно использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющейся рыночной информации. Для каждого из вариантов может быть свой коэффициент, значение которого зависит от уровня риска, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или понижения стоимости объекта. В данном случае коэффициент капитализации для торгового центра был выше из-за избытка торговых центров в данном районе.

10Оценка недвижимости

10.1.Особенности рынка недвижимости

Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как труд, капитал, товары и услуги для своего существования должны иметь соответствующие помещения для их деятельности.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Характерная черта недвижимости – это то, что она не может быть перемещена с одного места на другое, т.е. ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Иначе рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также для получения дохода или прибыли. Жилая недвижимость удовлетворяет в первую очередь личные потребности ее собственника. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

Для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости не выставляет препятствий для реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации. Например, купленный земельный участок можно продать только через какое-то число лет или в течение определенного договором времени, не меняя производственную ориентацию объекта.

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении этих свойств недвижимость может различаться местоположением, подъездными путями, экологической особенностью региона и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Это приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. По жилой недвижимости средний срок экспозиции 1,5 – 3 месяца, по нежилой – более 3 месяцев. Вследствие этого ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.

Низкая ликвидность товаров порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки называются трансакционными издержками. Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Так как создание недвижимости занимает длительный период времени, предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют экономические, социальные, административные факторы и окружающая среда.

Информация о рынке недвижимости не является такой открытой и достаточной, как на рынке товаров и услуг.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный (недвижимость как товар впервые поступает на рынок) и вторичный (товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику) рынок недвижимости.

Основными продавцами на первичном рынке выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании. Количество недвижимости на первичном рынке зависит от нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.

Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Рынок жилья подразделяется на городской жилой фонд и рынок загородного жилья.

Рынок коммерческой недвижимости разделяется по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок земельных участков в России только начинает складываться.