9.8.Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Какую максимальную цену следует уплатить за конкретный участок земли? Этот вопрос применим к четырем типам инвестиционных ситуаций, с которыми обычно сталкивается аналитик по недвижимости:

1. Земля ожидает своего пользователя.

2. Пользователь ищет определенный вид земли.

3. Инвестор ищет необходимое сочетание земли и пользователя.

4. Спекулянт подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости.

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает рассмотрение различных стратегий освоения и застройки земли с тем, чтобы определить, какая из них обеспечит ей наибольшую остаточную стоимость. Данный подход может помочь решить общие проблемы, связанные с подбором пользователя для земли, а также с определением земли, обладающей значительным потенциалом повышения стоимости. Два других вида проблем решаются с применением рыночного подхода.

9.8.1. Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов: потенциала местоположения, рыночного спроса, правовой обоснованности застройки, ресурсного качества участка, технологической обоснованности и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения. Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Необходимо оценить, насколько участок подготовлен для застройки, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования. Вторая характеристика – доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него невелика.

Представим себе человека, намеренного построить кафе для автомобилистов. Он может выбрать из двух участков, расположенных по разным сторонам улицы. Выбранный застройщиком участок наиболее доступен для лиц, совершающих поездки по утрам. Если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или железную дорогу. Для некоторых типов недвижимости, таких, как магазины хозяйственных товаров или рестораны быстрого обслуживания и мотели, очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Подобная открытость может быть не столь важна для мебельного магазина или для автомобильного дилера, поскольку обычно они привлекают своих клиентов за счет эффективной рекламы.

При анализе местоположения необходимо принять во внимание несовместимые с ним варианты землепользования, различные неудобства и опасности. Подобную информацию о местоположении следует нанести на карту. Карта может содержать данные о времени доступа на автомобиле к центрам занятости, о транспортных коммуникациях, а также идентифицировать важные варианты землепользования. Некоторая информация может быть получена при анализе результатов аэрофотосъемки, карт, опубликованных плановых исследований, демографических таблиц, данных, предоставленных торговыми палатами, или из других источников.

Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный вариант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом.

Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ и синтез.

1) Полевой анализ предполагает выезд в районы, являющиеся перспективными с точки зрения развития рынка, и получение там необходимой информации: изучение спроса клиентов и производственных возможностей конкурентов по отношению к определенному предприятию, каналов доступа-выхода, сбытовой активности, ценовых параметров. В ходе анализа определяется, например, время доступа к предполагаемой общественной точке питания, проводится обследование потребителей. Наконец, интенсивно анализируется география района: дорожная сеть, транспортные потоки, окружающие условия, характеристики населения и доходов.

2) Количественный анализ предполагает обработку собранных полевых данных количественно, с помощью понятных символов и терминов. Необходимо графически и математически описать возможное место расположения объекта, покупательную способность населения, доли на рынке и конкурентоспособности предполагаемого проекта и конкурентов.

3) Качественный анализ предполагает определение данных не с помощью математического аппарата или графики, а исходя из опыта и знаний. Включает модели демографического развития и поведения потребителей.

4) Синтез всей информации с тем, чтобы определить возможность создания, обоснованность и доходность создаваемого объекта, например, точек общественного питания, как новых, так и расширяемых или перестраиваемых.

В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.

Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования, то есть должен быть определен «целевой рынок». Необходимо выявить тех пользователей, которые, скорее всего, могут купить или арендовать данную недвижимость. Например, целевым рынком для однокомнатных квартир могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, которые способны обеспечить «конкурентный дифференциал» между оцениваемым и всеми другими объектами, то есть то, что дает данному объекту сравнительное преимущество. Удобства могут включать бассейны, автостоянки, подсобные складские помещения, детские площадки и т.д.

Необходимо принять во внимание темпы и направление роста населения, проанализировав демографическую информацию.

Затем необходимо выяснить конкурирующие объекты, описать и оценить их удобства и другие характеристики. Важно составить прогноз числа конкурирующих объектов, которые будут построены в будущем. Эти сведения можно получить из публичных архивов, содержащих разрешение на новое строительство.

Правовая обоснованность застройки. Необходимо изучить все публичные (государственные и частные) ограничения, связанные с реализацией предполагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положение о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затененности, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое. В некоторых случаях применительно к крупным проектам обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять от 10% и более квартир в многоквартирных домах или такую же часть застройки в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем доходов по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Многие из этих ограничений и правил могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования.

Частные ограничения могут включать, например, исторические здания, не подлежащие сносу, или захоронения, находящиеся на участке, то есть титул на данную собственность может страдать определенными изъянами.

Если оценщик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию.

Ресурсное качество участка. Ресурсное качество участка связано с его емкостью и эффективностью. Емкость показывает, сколько факторов может быть приложено к участку, например, какой этажности здание строить на участке. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности можно обеспечить в случае реализации различных проектов. Например, с учетом живописного вида участка или его престижности, связанной с местоположением, он может быть более эффективен в случае строительства офисного парка по сравнению с застройкой складским зданием.

Необходимо определить, какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также прилегающие территории, с которыми участок связан и от которых он зависит.

В целом следует обследовать размер и форму участка, беря на заметку любые его естественные особенности, такие, как наличие ручья, затопляемых зон, крупных скальных образований и растительности. Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ пробы почвы, оценивается несущее качество почвы, его дренажные свойства. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить, какие внешние объекты могут создать неудобство и нанести вред планируемой застройке. Например, дом для престарелых не следует строить рядом с предприятием тяжелой промышленности.

Технологическая обоснованность. Технологическая обоснованность определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если затраты по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным. Существуют физические, правовые ограничения, требования обеспечения безопасности, возможность использовать определенные виды материалов, финансовые ресурсы, рабочую силу. Эти ограничения могут быть установлены в законодательном порядке (правила по охране труда, требования к энергосбережению), поставщиками (задержки в поставках материалов), кредитными соглашениями (лимиты на строительные кредиты) или могут быть обусловлены другими причинами (профсоюзные забастовки или бойкоты).

Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи.