7.5.1. Физический износ

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы, появляются дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Определение износа для машин и оборудования отличается от приведенного и будет рассмотрено ниже.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле:

И_i = У_i  ПИ_i / 100,

где У_i – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

ПИ_i – процент износа i-го конструктивного элемента.

П роцент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами здания первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам здания или сооружения.

Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа. Данный метод обычно применяется и при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к исходной стоимости объекта. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать полученные выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, либо путем расчета фактического срока службы и нормативного срока службы элемента, либо по нормативам. Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать стоимостной метод.

Элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания, относятся ко второй категории – категории быстроизнашивающихся элементов. Сюда входит кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы, которые можно восстановить посредством текущего ремонта. Методы расчета физического износа этой категории элементов аналогичны тем, которые используются для оценки физического износа долговременных элементов здания.

Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ №1072 от 29 октября 1990 года. Эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а в оценке следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений. Норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания и сооружений (Н_к.р.) можно рассчитать по следующей формуле:

г де З_ср – средняя величина затрат на капитальный ремонт здания или сооружения;

N_к.р. – нормативное количество ремонтов за весь нормативный срок службы объекта;

З_м – затраты на модернизацию объекта;

С_б – балансовая стоимость объекта;

Т_н – нормативный срок службы объекта.

В Единых нормах амортизационных отчислений величина норм рассчитана с учетом нормативных режимов функционирования объектов. Поэтому если оцениваемый объект подвергался особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо применять соответствующие поправочные коэффициенты:

где Н_ск — скорректированная норма амортизационных отчислений;

Н _о — совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как

(Н_н — норма амортизационных отчислений, определенная по Единым нормативам амортизационных отчислений; Н_кр — норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт и амортизацию);

К₁, К₂,… К_n — поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий, сооружений и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем;

п — количество поправочных коэффициентов.

Если оценивается здание или сооружение, нормативный срок службы которого истек (т. е. его первоначальная стоимость полностью "самортизировалась"), то его стоимость определяется следующим образом. Устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни); этот срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, определенную исходя из Единых норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта. Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы здания или сооружения.

Метод расчета срока жизни объекта

Сроки жизни объекта

Хронологический срок жизни — это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки (рис. 13).

Типичный срок физической жизни — это период, когда здание (или сооружение) существует и в нем можно работать или жить.

Нормативный срок службы — это период существования здания, когда в нем можно работать, определенный государственными нормативными документами.

Эффективный срок жизни строения (или эффективный возраст) — это срок его жизни, определенный экспертным путем исходя из оценки его внешнего вида, технического состояния, экономических и других факторов.

Эффективный возраст строения — это возраст строения, который соответствует текущему физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая из него прибыль.

Если хронологический срок жизни здания или сооружения превышает нормативный, то величина физического износа (И_ф) может также определяться по следующей формуле:

г де Т_хр – хронологический срок жизни объекта;

Т_о – остаточный срок жизни объекта (либо остаточный экономический срок жизни объекта), определенный экспертным путем.

Рис 13  Сроки жизни объекта

Определение физического износа объекта методом расчета срока его жизни осуществляется несколькими путями:

- во-первых, делением хронологического срока жизни на типичный срок физической жизни (либо нормативный срок службы строения);

- во-вторых, делением эффективного срока жизни на типичный срок физической жизни (либо на срок экономической жизни, либо на нормативный срок службы строения).

Рассмотренные способы расчета физического износа относятся к наиболее простым. Однако иногда сложно определить экономический и эффективный сроки жизни строения. Тогда эту задачу решают приглашенные специалисты – технические эксперты.